Haftet ein Makler für Mängel beim Immobilienverkauf?

Egal, ob mit oder ohne Makler: Erfolgt ein Immobilienverkauf, sollten alle Mängel am Gebäude bekannt sein, um rechtliche Streitigkeiten im Nachgang zu vermeiden. Doch manchmal zeigen sich bestimmte Mängel erst einige Zeit nach dem Eigentümerwechsel. Welche gesetzlichen Regelungen dann greifen und ob Sie als Verkäufer oder der Makler für die Mängel haftet, erfahren Sie hier.

Paragraphenzeichen zur Makler Haftung

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Makler kann für die Mängel am Gebäude selbst keine Haftung übernehmen. Jedoch besteht eine Haftungspflicht, wenn er seine Aufklärungspflicht verletzt.
  • Kann der Käufer Ihnen als Verkäufer nachweisen, dass Sie Mängel arglistig verschwiegen haben, drohen neben der Rückabwicklung des Kaufvertrages weitere Schadensersatzforderungen seitens des Klägers.
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1. Welche Arten von Mängeln gibt es in Bezug auf Immobiliengeschäfte?

Beim Kauf einer Immobilie werden zwei verschiedene Arten von Mängeln unterschieden:

 

  • Der Sachmangel nach § 434 BGB: Hierbei handelt es sich zum Beispiel um Schäden, die dem Käufer vor der Vertragsunterzeichnung nicht bekannt waren. 
  • Der Rechtsmangel nach § 435 BGB: Diese sind zum Beispiel dann gegeben, wenn Dritte an der verkauften Immobilie noch Rechte haben.

 

Als Verkäufer einer Immobilie sind Sie grundsätzlich dazu verpflichtet, diese beim Verkauf frei von versteckten, also dem Käufer unbekannten, Rechts- und Sachmängeln zu übergeben. Andernfalls machen Sie sich im Rahmen der Mängelhaftung gegebenenfalls regresspflichtig. 

 

Um bei unbekannten Mängeln Gewährleistungsansprüche durch den Käufer von vornherein auszuschließen, enthalten die meisten Immobilienkaufverträge daher die Klausel „gekauft wie gesehen“. Diese ist allerdings nicht gültig, wenn Sach- oder Rechtsmängel dem Verkäufer bereits bekannt waren und arglistig verschwiegen wurden.

 

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2. Wann haftet der Makler und wann der Verkäufer?

Als Verkäufer haften Sie beispielsweise dann, wenn Sie Sachmängel am Verkaufsobjekt arglistig verschwiegen haben, um einen höheren Verkaufspreis zu rechtfertigen oder damit der Verkauf überhaupt zustande kommt. Kann der Käufer Ihnen dies nachweisen, drohen neben der Rückabwicklung des Kaufvertrages auch noch Schadensersatzforderungen seitens des Klägers. Der Makler hat keine Untersuchungspflicht und darf somit auf die Angaben des Verkäufers, also von Ihnen, vertrauen. 

 

Der Makler hat lediglich eine Haftungspflicht, die sich auf seine Aufklärungspflicht bezieht. Das heißt, er muss grundsätzlich alle Schäden benennen, die ihm bekannt sind und die für den Kaufentschluss des Kunden von Bedeutung sein können. Liegt dem Makler zum Beispiel ein Gutachten vor, in dem zahlreiche Sachmängel dokumentiert sind, darf er dies seinem Kunden nicht verschweigen.

 

Noch eindeutiger ist die Verletzung der Aufklärungspflicht dann, wenn der Kunde konkret nach Sach- oder Rechtsmängeln gefragt hat und diese durch den Makler verschwiegen wurden. Urteilen der Oberlandesgerichte Stuttgart und Hamm aus den Jahren 2001 und 2011 zufolge, ist der Makler im Vorfeld allerdings nicht dazu verpflichtet, die Immobilie hinsichtlich vorhandener Mängel zu untersuchen oder eine Auskunft von Ihnen als Verkäufer zu verlangen.

 

3. Wer trägt die Beweislast für das Vorliegen einer Pflichtverletzung durch den Makler und was sind die Rechtsfolgen?

Wenn der Käufer eine Verletzung der Aufklärungspflicht durch den Makler vermutet, muss er hierfür Beweise vorlegen. Sofern er hierbei erfolgreich ist, kommen insbesondere drei Rechtsfolgen zum Tragen:

  

  • Der Käufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wodurch der Makler den Anspruch auf die Provision verliert.
  • Der Kunde tritt zwar nicht vom Kaufvertrag zurück, der Makler verliert jedoch den Anspruch auf die Provision.
  • Der Makler ist dem Käufer schadensersatzpflichtig.
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