Worauf müssen Verkäufer beim Immobilienkaufvertrag achten?

Hausverkauf: Der Kaufvertrag

Immobilienkaufvertrag prüfen, Wohnung, Eigentumswohnung

Immobilienkaufvertrag vorab gründlich prüfen: Notar ist verpflichtet neutral beim Wohnungsverkauf zu beraten.

Der Verkauf eines Hauses bringt für die meisten Hausbesitzer wichtige Entscheidungen mit sich und wirft viele Fragen auf. Auch beim Kaufvertrag gibt es einiges zu beachten...

Gut zu wissen

1. Kaufvertrag beim Hausverkauf: nur mit Notar

Gerade wenn es darum geht, einen Hausverkauf schriftlich in Form eines notariell beurkundeten Kaufvertrages zu dokumentieren, möchte man als Verkäufer keine Fehler machen. Auch wenn der Notar die Ausgestaltung des Kaufvertrages übernimmt, kann es nicht schaden, zu wissen, was zwingend darin niedergeschrieben sein soll und was darüber hinaus in einem Kaufvertrag festgehalten werden kann.

Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages

Rechtlich kann ein Kaufvertrag für ein Grundstück mit oder ohne Haus ausschließlich in notariell beurkundeter Form erfolgen. Im Kaufvertrag verpflichtet sich die eine Seite das Eigentum an Grund und Boden samt Aufbauten zu übertragen, die andere Seite geht die Verpflichtung ein, dieses zu erwerben. BGB §313 schreibt für dieses Rechtsgeschäft die Beurkundung durch einen Notar vor und sichert dadurch die Mitwirkung eines unabhängigen und unparteiischen Rechtskundigen. Der Notar ist damit der erste Ansprechpartner für die Fragen des Grundstückkaufvertrages.

 

Weitere Infos hierzu finden Sie auf unserer Seite Notartermin.

Die Notarkosten

Die Vertragspartner können den Notar frei wählen. Nach einem ungeschriebenen Gesetz liegt die Wahl des Notars jedoch meist beim Käufer, da die Kosten für den Notar im Regelfall durch ihn getragen werden. Die Höhe der Kosten ergibt sich aus dem Kaufpreis, dem sogenannten Geschäftswert der Kaufurkunde sowie deren Umfang. Als Berechnungsgrundlage hierzu dient die Kostenordnung (KostO). 

 

Weitere Infos hierzu finden Sie auf unserer Seite Notarkosten.

Mitwirkung des Notars beim Vertrag

Die Aufgabe des Notars ist es, die Vertragspartner über die rechtliche Bedeutung und die Tragweite des Vertrages aufzuklären. Zudem überwacht er die Zahlung des Kaufpreises sowie die Übereignung von Immobilien. Es ist jedoch nicht Sache des Notars, Käufer oder Verkäufer auf benachteiligende Klauseln hinzuweisen oder deren Interessen zu vertreten.

Hauskaufvertrag gründlich prüfen

Der Notar ist eine neutrale Instanz zwischen beiden Vertragsparteien und somit verpflichtet, alle Fragen zum Kaufvertrag für beide Seiten neutral zu klären. Wenn Sie jedoch Zweifel hegen, die Neutralität eines Notars betreffen, verfügen beide Parteien über das Recht einen zweiten Notar mit der Überprüfung der Beurkundung des Kaufvertrages zu beauftragen. Um ganz sicher zu gehen, lohnt es sich in jedem Fall das Gespräch mit einem Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht zu suchen.

2. Angaben im Haus-Kaufvertrag

In der Regel findet im Vorfeld des Vertragsabschlusses eine Vorbesprechung beim Notar statt, um alle nötigen Informationen und Unterlagen rechtzeitig zusammentragen zu können. Der Notar arbeitet diese dann auf, fasst sie in einem Vertrag zusammen und lässt diesen den Vertragsparteien bis spätesten zwei Wochen vor dem offiziellen Verkaufstermin zukommen.

Der Kaufvertrag

Folgende Daten umfasst ein Kaufvertrag zum Verkauf eines Hauses in der Regel:

I. Grundbuchstand

Details unter anderem zur Belastung des Grundbesitzes

II. Kaufvertrag

Details vor allem zu

  • Kaufgegenstand
  • Kaufpreis
  • Sachmängelansprüche
  • Rechtsmängelansprüche
  • Erschließungsbeiträge
  • Besitzübergang
  • Miet- und Pachtverhältnisse
  • Kosten und Grunderwerbssteuer
  • Auflassung
  • Vormerkung
  • Belastungsvollmacht
  • Sonstiges

Der Kaufgegenstand

Der wichtigste Punkt in einem Kaufvertrag bei einem Hauskauf ist die detaillierte Erfassung des Kaufgegenstands. Um das Haus und das Grundstück genau bezeichnen zu können, zieht der Notar das Grundbuch heran. Hierin findet er u.a. Informationen zu Größe, Lage und Bewirtschaftungsart. Aus dem Grundbucheintrag gehen auch die sogenannten Dienstbarkeiten hervor. Ein Beispiel hierzu ist eine gemeinsame Einfahrt, die mit dem Grundstücksnachbarn geteilt werden muss. Liegen solche Dienstbarkeiten vor, sollten Sie diese genau überprüfen.

Häufig wird über die "Wesentlichen Bestandteile" des bebauten Grundstücks (§ 93 BGB) hinaus sogenanntes Zubehör (§ 97 BGB, ohne Zerstörung herausnehmbare Einrichtungsgegenstände) mit veräußert. Da Zubehör im Verkaufsfall nicht mit der Gewerbesteuer belastet wird, ist es ratsam dieses gesondert in der notariellen Urkunde aufzuführen.

Der Kaufpreis

Der Kaufpreis ist der Preis, der tatsächlich gezahlt wird. Eine falsche Angabe im Vertrag ist strafbar. Ein Kaufvertrag ist von vielen Zustimmungen abhängig. Kommt eine dieser Zustimmungen nicht zustande, muss der Kaufvertrag rückabgewickelt werden. Alle Beträge, die der Käufer evtl. über den vertraglich vereinbarten Kaufpreis hinaus gezahlt hat, sind somit rechtlich nicht abgesichert.

 

Um den Kaufpreis und somit den Geschäftswert als Bemessungsgrundlage für anfallende Gebühren und Steuern zu verringern, wird in manchen Fällen der Kaufpreis um den Wert der mitzuveräußernden Einrichtungsgegenstände (sogenanntes Zubehör (§ 97 BGB), "mit dem Gebäude nicht fest verbundene Einrichtungsgegenstände") gemindert. In diesem Fall muss der Verkäufer einen Kaufvertrag mit einem geminderten Kaufpreis unterzeichnen und ist auf die Einhaltung der gemachten Vereinbarung - Abnahme und Bezahlung zum vereinbarten Preis sämtlicher Einrichtungsgegenstände - durch den Käufer angewiesen. Die Abwägung beider Seiten dieser Medaille bleibt jedem Verkäufer (und auch Käufer) selbst überlassen.

 

Unser Tipp: Ein guter Makler übernimmt in Zusammenarbeit mit dem Notar die Ausarbeitung des Kaufvertrags.

Besitzübergang

In der Regel erfolgt die Übergabe der Immobile an den Käufer erst nach der vollständigen Kaufpreiserstattung und der anschließenden Eintragung ins Grundbuch. Sollen andere Vereinbarungen getroffen werden, liegt die Verantwortung für die Gestaltung dieser Absprachen beim Notar. Häufig liegt zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Übergabe des Objekts einige Zeit (etwa acht Wochen). Verkäufer sollten ihre Immobilie erst übergeben, wenn der gesamte Kaufpreis gezahlt und verfügbar ist.

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Auflassung

Um sich für diesen Zeitraum abzusichern, kann der Käufer eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen lassen. Hierdurch wird klargestellt, dass das Grundstück samt Haus bereits verkauft sind, der Kaufvertrag jedoch noch nicht gänzlich abgewickelt wurde. Mit dieser Vormerkung wird der Anspruch des Käufers, das Grundstück zu erwerben, gesichert. Lasten, die in dieser Zeit durch den Verkäufer aufgenommen werden, entstehen dadurch nicht zum Nachteil des Käufers. Zudem kann ausgeschlossen werden, dass ein anderer Käufer Eigentum am selben Grundstück erwirbt.

Belastungsvollmacht

Die meisten Immobilien werden durch eine Bank finanziert. Bevor der Verkäufer über den Kaufpreis verfügen kann, braucht die Bank folgende Sicherheit: der Käufer muss die Grundschuld bestellen und eintragen lassen. Damit dies geschehen kann, muss der Verkäufer die sogenannte Belastungsvollmacht geben. Zu den weitreichenden Folgen dieses Verfahrens sollten Verkäufer sich durch den Notar beraten lassen.

3. Haus-Kaufvertrag prüfen

Der Verkäufer muss den Entwurf des Kaufvertrags sorgfältig prüfen:

  • Der Verkäufer muss darauf achten, dass er nicht das Immobilieneigentum verliert, ohne die Kaufpreiszahlung zu erhalten. Daher wird der Notar hinsichtlich der Kaufpreiszahlung häufig als Treuhänder eingeschaltet: Hierzu vereinbaren die Vertragsparteien die Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto des Notars. Der Verkäufer kann sich dann sicher sein, dass er den Kaufpreis Zug um Zug gegen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch tatsächlich erhält.
  • Beim Prüfen des Kaufvertrags muss der Verkäufer auf eine klare Regelung der Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer achten. Gewöhnlich zahlt der Käufer die mit dem Vertrag verbundenen Kosten:
    • Gebühren für Notar und Grundbuchamt (Ausnahme: Vom Verkäufer werden die Kosten getragen, die zur Herstellung der Lastenfreiheit des Grundstückes erforderlich sind)
    • Gebühren für erforderliche behördliche Genehmigungen
    • Maklerprovisionen
  • Der Nutzen- und Lastenwechsel muss mit dem Übergabezeitpunkt übereinstimmen. Vom Verkäufer bereits entrichtete Zahlungen (z. B. für Versicherungen und Grundsteuer), die den Zeitraum nach dem Übergabezeitpunkt betreffen, kann er dann vom Käufer zurückverlangen.
  • Zur sorgfältigen Überprüfung eines Kaufvertrags durch den Verkäufer gehört auch die Festlegung eines realistischen Übergabezeitpunktes. Gelingt dem Verkäufer die Einhaltung des vereinbarten Übergabezeitpunktes nicht, so macht er sich schadensersatzpflichtig. Außerdem muss der Verkäufer bei Überschreiten des Übergabezeitpunktes ggf. vereinbarte Vertragsstrafen entrichten.

Um mögliche Fehler im Kaufvertrag zu vermeiden und einen optimalen Verkaufserlös zu erzielen, sollte der Verkäufer einen Kaufvertrag nicht unter Zeitdruck abschließen.

Checkliste: Erfolgreich zum Haus-Kaufvertrag

  • Käufer und Verkäufer einigen sich über die Vereinbarungen zum Hausverkauf.
  • Dem Verkäufer liegt eine schriftliche Finanzierungszusage des Käufers vor.
  • Der Käufer wählt den Notar, ein erstes informelles Gespräch findet statt. Zu diesem Termin brauchen Sie bereits alle wichtigen Unterlagen, der Notar wird nach Vorgaben der Vertragsparteien den Kaufvertrag ausarbeiten.
  • Nach diesem Gespräch erhalten beide Seiten einen Entwurf des Kaufvertrags zur Prüfung. Sowie Käufer und Verkäufer dem Vertrag zustimmen wollen, kann der Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrages vereinbart werden.
  • Etwa eine Woche nach erfolgter Beurkundung erhalten beide Seiten den beglaubigten Kaufvertrag.
  • Das Finanzamt übersendet dem Käufer den Grunderwerbssteuerbescheid. Dieser sollte schnellstmöglich bezahlt werden, damit das Eigentum umgeschrieben werden kann.
  • In der Zwischenzeit hat der Notar die Bewilligung zu Löschung der "alten" Grundschuld erhalten.
  • Sofern der Käufer eine Auflassungsvormerkung gestellt hat, betätigt das Grundbuchamt dies durch eine Eintragungsmitteilung.
  • Der Kaufpreis wird durch den Käufer überwiesen.
  • Die Übergabe des Objektes erfolgt.
  • Das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer.
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