Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie - wann möglich?

Käufer oder Verkäufer wollen zuweilen einen Immobilienkaufvertrag nach dessen Abschluss wieder aufheben. Für einen Rücktritt vom Kaufvertrag gelten jedoch hohe Anforderungen.

Die häufigsten Gründe für den Rücktritt vom Hausverkauf seitens Verkäufer sind

• die vom Käufer nicht vereinbarungsgemäß erbrachte Kaufpreiszahlung sowie
• durch den Käufer vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag seitens Käufer kommt beispielsweise dann in Betracht, 

• wenn die Bank des Verkäufers nicht zur Löschung einer Grundschuld bereit ist (z. B. bei einem Streit zwischen Bank und Verkäufer über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung) oder
• wenn der Käufer entdeckt, dass ihm der Verkäufer erhebliche Mängel der Immobilie verschwiegen hat.

Die Voraussetzungen eines wirksamen Rücktritts vom Kaufvertrag sind

1. eine Rücktrittserklärung (§ 349 BGB) und
2. ein Rücktrittsrecht.

Der Rücktritt vom Kaufvertrag wird mit Zugang der Rücktrittserklärung beim Vertragspartner wirksam. Grundlegende rechtliche Regelungen zum Rücktrittsrecht enthalten die §§ 346ff BGB. Ein Rücktritt führt zur Rückabwicklung des Kaufvertrags einer Immobilie. Bereits erbrachte Leistungen sind zurückzugewähren (§ 346 Absatz 1 BGB).

Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag bindet beide Vertragsparteien. Wurde im notariellen Kaufvertrag nicht ausdrücklich ein Rücktrittsrecht für den Fall des Eintretens bestimmter Bedingungen vereinbart, so ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag nur ausnahmsweise zulässig. 

Der Käufer bleibt also grundsätzlich zur Zahlung des Kaufpreises, der Grunderwerbsteuer und der Notarkosten, der Verkäufer zur Übereignung der Immobilie verpflichtet. Daher ist für den Immobilienkäufer eine sorgfältige Besichtigung der Immobilie vor Abschluss des Kaufvertrages beim Notartermin besonders wichtig.

Immobilienkaufverträge beinhalten häufig spezielle Klauseln, mit denen die Verkäuferhaftung für Mängel und Fehler der Immobilie ausgeschlossen wird, so dass sich der Käufer nicht auf gesetzliche Gewährleistungsrechte berufen kann. Entdeckt der Käufer in diesen Fällen nach Abschluss des Kaufvertrages Mängel an der Immobilie, so hat er kein Recht auf Rücktritt vom Hauskauf.

Die Gewährleistungshaftung darf für Sachmängel einer Immobilie vollständig ausgeschlossen werden, wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer einen Immobilienkaufvertrag als Verbraucher (und nicht als Unternehmer) abschließen. Bei "Verbraucherverträgen" kann der Unternehmer, der einem Verbraucher eine Immobilie verkauft, seine Haftung nicht ausschließen

• für grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz und
• für Gesundheitsschäden, die der Käufer aufgrund eines Mangels der Immobilie erleidet.

Bei Immobilien, die bei Vertragsabschluss noch nicht fertiggestellt sind, gilt das Bauträger- oder Werkvertragsrecht (§ 633ff BGB). Hiernach bestehen Gewährleistungsrechte für fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Abnahme der Immobilie durch den Käufer.

Der Käufer ist nicht zu einem Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt, wenn er - für ihn unerwartet - keine Finanzierungszusage von seiner Bank erhält. Daher sollten Immobilienkäufer erst dann einen notariellen Kaufvertrag abschließen, wenn die Finanzierung des Kaufpreises gesichert ist.

Erklärt sich der Verkäufer dennoch (freiwillig) mit einer eventuellen Rückabwicklung des Kaufvertrags einer Immobilie einverstanden, so wird er zumindest die Erstattung der ihm entstandenen Kosten verlangen. Der Verkäufer kann aber auch auf der Einhaltung des Kaufvertrages bestehen.

Der Käufer kann die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages verlangen, wenn ihm der Verkäufer einen wesentlichen Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Haftungsausschluss bei arglistiger Täuschung stets unwirksam ist (BGH-Urteil vom 15.07.2011, V ZR 171/10). 

"Wesentlicher Mangel"
Ein wesentlicher Mangel liegt dann vor, wenn dem Käufer das Festhalten am Kaufvertrag z. B. aufgrund einer eingeschränkten Gebrauchsfähigkeit oder eines erheblichen finanziellen Gewichts des Mangels nicht zumutbar ist.

"Arglistige Täuschung"
Eine Täuschung ist arglistig, wenn der Verkäufer beim Käufer vorsätzlich einen Irrtum über die Beschaffenheit der Immobilienbeschaffenheit hervorruft, um den Käufer zum Kauf der Immobilie zu veranlassen. Es genügt, wenn der Verkäufer die Unrichtigkeit seiner gegenüber dem Käufer gemachten Angaben für möglich hält. Auch zielgerichtetes Täuschen (betrügerisches Verhalten) verlangt das Gesetz nicht. Ausreichend ist vielmehr willentliches und wissentliches Handeln.

Beweislast liegt beim Käufer
Der Käufer muss allerdings nachweisen, dass der Verkäufer den verschwiegenen Fehler tatsächlich gekannt hat.

Die Rechtsgrundlage eines Rücktritts vom Kaufvertrag ist entweder

1. eine vertragliche Vereinbarung (vertragliches Rücktrittsrecht) oder
2. eine gesetzliche Regelung (gesetzliches Rücktrittsrecht).

Wird ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart, so haben dessen Regelungen grundsätzlich Vorrang vor den Bestimmungen zu gesetzlichen Rücktrittsrechten. Von dieser Grundregel gibt es allerdings Ausnahmen insbesondere aus Gründen des Verbraucherschutzes.

Allgemeine Bestimmungen zum gesetzlichen Rücktrittsrecht enthalten die § 346ff BGB.  Ein gesetzliches Rücktrittsrecht kann sich z. B. ergeben

• aus Leistungsstörungen (insbesondere Schlechtleistung, Leistungsverzug und Unmöglichkeit der Leistung, §§ 323ff BGB),
• bei Kaufverträgen als Gewährleistungsrecht bei Mängeln des Vertragsgegenstandes (§ 437 Nr. 2 BGB) und
• aus dem Wegfall der Geschäftsgrundlage, falls eine Anpassung des Vertrags an geänderte Umstände nicht möglich oder nicht zumutbar ist (§ 313 Absatz 3 Satz 1 BGB).
• "Geschäftsgrundlage" im rechtlichen Sinn sind Vorstellungen der Vertragsparteien über Umstände, die zwar nicht ausdrücklich in einen Vertrag aufgenommen, jedoch bei Vertragsabschluss von den Vertragspartnern übereinstimmend als Vertragsgrundlage angesehen wurden.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss der Verkäufer einer Immobilie den Käufer unaufgefordert informieren über

• wesentliche Mängel der Immobilie und
• andere Umstände, die den Vertragszweck gefährden könnten.

Ein vertragliches Rücktrittsrecht bei Immobiliengeschäften bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag.

Vertragliches Rücktrittsrecht für den Verkäufer
Eine vertragliche Rücktrittsklausel enthält regelmäßig alle vom Notar benötigten Ermächtigungen, damit dieser die Rückabwicklung des Kaufvertrages in die Wege leiten kann. Dazu gehört beispielsweise die Ermächtigung, die Löschung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu beantragen. Ansonsten könnte der Verkäufer seine Immobilie erst dann an einen anderen Interessenten verkaufen, wenn der Streit mit dem bisherigen Vertragspartner beigelegt ist.

Vertragliches Rücktrittsrecht für den Käufer
Ein vertragliches Rücktrittsrecht wird zugunsten von Immobilienkäufern selten vereinbart. Daher kommt für Käufer meistens nur das gesetzliche Rücktrittsrecht in Betracht.

Wurde ein Rücktritt von einem Kaufvertrag erfolgreich durchgesetzt, dann kann es sein, dass der Verkäufer oder Käufer Schadenersatzansprüche stellt. Dieser Schadensanspruch erstattet nach einer erfolgreich durchgeführten Rückabwicklung vom Kaufvertrag einer Immobilie den Schadensersatz, der durch die Pflichtverletzung der anderen Partei entstanden ist.

Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich nicht nur nach dem Kaufpreis, sondern auch daran, inwieweit der Käufer dem Verkäufer oder umgekehrt geschadet hat. Das bedeutet, dass unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden. Der Schadensersatzanspruch wird nach dem § 249 des BGB berechnet.

Die wichtigsten Alternativen zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages sind

• Anfechtung
• Wandlung
• Minderung

Soweit dem Käufer kein Rücktrittsrecht zusteht, kann er den Kaufvertrag möglicherweise wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 Absatz 1 BGB). Anfechtung und Rücktritt vom Kaufvertrag unterscheiden sich in ihren Rechtsfolgen: Wird ein Vertrag angefochten, so kann der Anfechtende (anders als beim Rücktritt, § 325 BGB) keine Schadenersatzansprüche geltend machen: Die Anfechtung bewirkt die rechtliche Unwirksamkeit des Kaufvertrags von Anfang an ("Nichtigkeit", § 142 Absatz 1 BGB).

Der Käufer hat möglicherweise ein Recht auf Wandlung oder Minderung (§ 462 BGB) - soweit die Gewährleistungsrechte nicht durch den Kaufvertrag ausgeschlossen wurden. Wandlung bedeutet Rücktritt aus dem Kaufvertrag, Minderung ist die Herabsetzung des Kaufpreises.

Voraussetzung für Wandlung oder Minderung:

• die Immobilie mit Fehlern behaftet ist, die "den Wert oder die Tauglichkeit" der Immobilie zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigen (§ 459 Absatz 1 BGB) oder
• eine vom Verkäufer zugesicherte Eigenschaft fehlt (§ 459 Absatz 2 BGB).

Der Käufer kann ein Wandlungs- oder Minderungsrecht jedoch nicht geltend machen, wenn er den Mangel bei Abschluss des Kaufvertrages kannte (§ 460 Satz 1 BGB).

Obwohl ein Widerruf einem Rücktritt sehr ähnlich ist, handelt es sich hierbei jedoch um zwei ganz unterschiedliche Dinge. Zunächst einmal muss ein Immobilienkäufer über das zustehende Widerrufsrecht informiert werden. Allerdings nur dann, wenn der der Käufer den Kaufvertrag 

1. online,
2. postalisch
3. oder per Mail 

erhalten hat. In diesem Fall gibt es ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.

Sollte ein Makler nicht auf das Widerrufsrecht hinweisen, verlängert sich dieses automatisch auf ein Jahr und 14 Tage. Üblich ist es, dass der Makler sich den Erhalt der Widerrufsbelehrung vom Käufer bestätigen lässt. Kommt hingegen kein Kauf zustande, dann muss auch kein Widerruf durchgeführt werden. Nach vollständiger Vertragserfüllung ist kein Widerruf mehr möglich. Erfolgt innerhalb der Frist von 14 Tagen bei Immobilien ein Widerruf, dann wird der Kauf rückabgewickelt. Hierfür fallen keine weiteren Kosten an. Nur dann, wenn ein Hinweis auf die Widerrufsfrist fehlt, kann auch nach Erfüllung der Leistungen seitens des Maklers ein Widerruf erfolgen.