Wann fällt Spekulationssteuer an? Fristen & Höhe?

Steuern beim Hausverkauf

Immobilie, Eigentumswohnung Steuern, Finanzamt

Haus / Eigentumswohnung verkaufen – Steuern: Wie hoch und wie sparen bzw. umgehen?

Ein Hausverkauf erfordert eine gründliche steuerliche Planung. Insbesondere auf die „Spekulationsfrist“ und die „Drei-Objekt-Grenze" ist zu achten, um beim Immobilienverkauf Steuern zu sparen.

Gut zu wissen

  • Steuerlich wird unterschieden zwischen eigengenutzten und fremdgenutzten Immobilien.
  • Die Spekulationsfrist (10 Jahre) gilt nur für fremdgenutzte Immoblilien.
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Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Beim Verkauf eines eigengenutzten Hauses fallen lediglich die Grunderwerbsteuer sowie die Umsatzsteuer auf Notarkosten und gegebenfalls Maklergebühren an. Bei Nichteinhaltung der Hausverkauf Spekulationsfrist bei vermieteten Objekten sind zusätzlich auch die Veräußerungserlöse zu versteuern. Gewerblicher Grundstückshandel löst eine Gewerbesteuer- und Umsatzsteuerpflicht aus.

1. Versteuerung des Veräußerungsgewinns bei Verkauf einer einzelnen Immobilie

1.1 Privatvermögen oder Betriebsvermögen?

Zunächst ist zu klären, ob eine verkaufte Immobilie zum Betriebs- oder zum Privatvermögen gehört.

a) Immobilien im Betriebsvermögen

Veräußerungsgewinne, die beim Verkauf zu einem Betriebsvermögen gehörender Immobilien erzielt werden, sind stets steuerpflichtig. Als Bestandteile des Betriebsvermögens gelten Grundstücke, die einem Gewerbebetrieb oder einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder aber überwiegend gewerblich genutzt werden.

b) Immobilien im Privatvermögen

Bei Objekten im Privatvermögen kommt es darauf an, ob die Immobilien fremd- oder eigengenutzt werden:

1.2 Fremdgenutzte oder eigengenutzte Immobilie?

Keine "Spekulationsfrist" bei EIGENgenutzter Immobilie

Die 10-Jahres-Frist ("Spekulationsfrist") gilt bei eigengenutzten Immobilien NICHT. Ein Veräußerungserlös bleibt bei selbstgenutzten Objekten steuerfrei. Voraussetzung ist allerdings nach § 23 Absatz 1 Nummer 2 Satz 3 EStG, dass die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei voraufgegangenen Kalenderjahren durch den Eigentümer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

  • Erfolgte die Errichtung der Immobilie innerhalb dieses Zeitraums, so muss der Eigentümer die Immobilie seit ihrer Fertigstellung ununterbrochen bewohnt haben. Die Wohnung darf zwischenzeitlich nicht vermietet worden sein.
  • Als Eigennutzung zählt die Nutzung durch den Eigentümer, seinen Ehe- oder Lebenspartner oder die kindergeldberechtigten Kinder. Wenn die Kinder jedoch Miete zahlen, gilt die Immobilie nicht als eigengenutzt.
  • Die Nutzung durch andere Verwandte genügt den Anforderungen des Finanzamts für eine Eigennutzung nicht.

Verkauf FREMDgenutzte Immobilie: Wann steuerfrei?

Werden fremdgenutzte (vermietete) Objekte veräußert, so kommt es hinsichtlich der Frage, ob ein Veräußerungsgewinn steuerfrei ist, gemäß § 23 Absatz 1 Nummer 1, § 22 Nummer 2 Einkommensteuergesetz (EStG) auf die Einhaltung der 10-jährigen Hausverkauf Spekulationsfrist an.
Danach gelten als steuerpflichtige private Veräußerungsgeschäfte solche Veräußerungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht), bei denen „zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre“ liegen. Gewinne aus diesen Veräußerungsgeschäften unterliegen als „Sonstige Einkünfte“ gemäß § 22 EStG der Hausverkauf Spekulationssteuer.
Steuerfreiheit eines Veräußerungserlöses ist dann gegeben, wenn sich eine nicht selbstgenutzte Immobilie mindestens zehn Jahre und einen Tag lang im Eigentum des Verkäufers befand.

"Spekulationsfrist" FREMDgenutzte Immobilie

Wird eine Bestandsimmobilie gekauft, so beginnt die 10-Jahres-Frist ("Spekulationsfrist") mit der Beurkundung des Kaufvertrages. Hatten die Vertragsparteien einen bindenden Vorvertrag geschlossen, so gilt dessen Datum als Termin des Fristlaufbeginns. Der tatsächliche Nutzungsübergang oder die Eintragung im Grundbuch spielt keine Rolle.

  • Bei einem Neubau beginnt der Fristlauf mit der Gebäudefertigstellung und bei Umbauten oder Modernisierungen eines Hauses zum Zeitpunkt der Beendigung der Arbeiten.
  • Bei teils eigengenutzten und teils vermieteten Objekten erfolgt eine Aufteilung des Veräußerungsgewinns nach der Wohnfläche.
  • Im Erb- oder Schenkungsfall gelten die für den Schenker bzw. Erblasser maßgeblichen Fristen auch für den Beschenkten bzw. den Erben.

Auslandsimmobilien

Bei einem Verkauf von im Ausland gelegenen Immobilien kommen die Regelungen des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und dem Staat, in dem sich die Immobilie befindet, zur Anwendung.

 

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2. Versteuerung des Veräußerungsgewinns bei Verkauf mehrerer Immobilien

Gewerblicher Grundstückshandel oder private Vermögensverwaltung?

Grundsätzlich gilt die Veräußerung von Grundstücken als nicht steuerpflichtige private Vermögensverwaltung. Bei einem durch das Finanzamt angenommenen gewerblichen Grundstückshandel besteht hingegen Gewerbesteuer- und Umsatzsteuerpflicht.  

Das Finanzamt wird bei der Einordnung als private Vermögensverwaltung oder als gewerblicher Grundstückshandel stets eine Gesamtbewertung vornehmen:

  • Merkmal eines gewerblichen Grundstückshandels ist der regelmäßige An- und Verkauf bebauter und unbebauter Grundstücke. Dagegen zielt eine private Vermögensverwaltung mit Grundstücken auf die Erzielung von Miet- und Pachteinnahmen.
  • Die Finanzverwaltung geht bei einer Immobilienhaltedauer von mehr als zehn Jahren grundsätzlich von einer privaten Vermögensverwaltung aus. Jedoch wird von Rechtsprechung und Finanzbehörden bei einer Veräußerung von mehr als drei Immobilien in fünf Jahren ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen (Drei-Objekt-Grenze).

Urteil zur Drei-Objekt-Grenze

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. III R 101/06) gilt die Drei-Objekt-Grenze auch für den Fall, dass der Immobilienverkauf auf Veranlassung einer kreditgebenden Bank und unter Androhung von Zwangsmitteln erfolgt (Az. III R 101/06). Sogar ein Objektverkauf nach Androhung der Zwangsversteigerung durch das Finanzamt führt zu einer Anrechnung auf die Drei-Objekt-Grenze (Bundesfinanzhof Az. III R 19/11) und damit möglicherweise zu einer Bewertung als gewerblicher Grundstückshandel.

Abgrenzung gewerblicher Grundstückshandel und private Vermögensverwaltung

 

Auf einen gewerblichen Grundstückshandel deutet z.B.

  • die Veräußerung betrieblich genutzter oder aber gemischt (betrieblich und privat) genutzter Immobilien,
  • die Absicht des Verkäufers zur baldigen Veräußerung nach einem Grundstückserwerb,
  • häufige Immobilienkäufe und Immobilienverkäufe eines Eigentümers und
  • kurze Zeitspannen zwischen Errichtung bzw. Erwerb einer Immobilie und ihrem Verkauf.

 

Für die Annahme einer privaten Vermögensverwaltung spricht u.a.

  • der Verkauf von Ein- oder Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken,
  • durch die Lebensumstände des Verkäufers ausgelöster Zwang, eine Immobilie zu veräußern (z. B. bei Scheidung) und
  • eine Eigentumsdauer von mehr als zehn Jahren.

3. Hausverkauf: Diese Steuern gehen an das Finanzamt

3.1 Versteuerung eines Veräußerungsgewinns

Soweit der Veräußerungsgewinn steuerlich relevant ist, wird er mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.
Der Veräußerungsgewinn/-verlust (§ 23 Absatz 3 Satz 1 EStG) ist die Differenz zwischen dem um die Veräußerungskosten verringerten Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Vom Veräußerungserlös dürfen gewinnmindernd abzogen werden:

  • Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, soweit diese 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen,
  • Aufwendungen für Erweiterungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach der Gebäudeanschaffung sowie
  • Werbungskosten (z. B. Maklergebühren, Zeitungsinserate, Fahrt- und Telefonkosten, Vorfälligkeitsentschädigungen, Kreditzinsen für die Zeitdauer, in der ein Gebäude leer steht, Renovierungskosten nach Beendigung der Eigennutzung sowie Notar- und Grundbuchgebühren).

Gewinnerhöhend müssen berücksichtigt werden:

  • die seit dem Erwerb der Immobilie geltend gemachten Abschreibungen (§ 23 Absatz 3 Satz 4 EStG) einschließlich von Sonderabschreibungen.

Bei einem Veräußerungsgewinn ist ferner zu beachten:

  • Gemäß § 11 EStG ist der Veräußerungsgewinn in demjenigen Kalenderjahr zu versteuern, in dem er zufließt.
  • Nach § 23 Absatz 3 Satz 5 EStG sind Veräußerungserlöse nur dann steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäftes eines Kalenderjahres unter der Steuerfreigrenze von 600 Euro liegt.
  • Veräußerungsverluste dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden (§ 23 Absatz 3 Satz 7 EStG).
  • Bei einem Immobilienverkauf im Rahmen einer Erbauseinandersetzung entfällt auf jeden Erben ein seinem Anteil an der Immobilie entsprechender Veräußerungsgewinn.

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3.2 Gewerbesteuer

Ordnet das Finanzamt den Immobilienverkauf dem gewerblichen Grundstückshandel zu, so hat der Verkäufer Gewerbesteuer zu entrichten. Die Gewerbesteuer ist gemäß § 3 Absatz 2 Abgabenordnung eine Realsteuer, die zu den Gemeindesteuern zählt.  


Grundlage der Gewerbesteuer ist der ermittelte Veräußerungsgewinn, der mit einer Steuermesszahl von 3,5 Prozent (§ 11 Absatz 2 Gewerbesteuergesetz, GewStG) und mit dem von der jeweiligen Kommune festgelegten Hebesatz (§ 16 Absatz 1 GewStG) multipliziert wird und so den zu zahlenden Gewerbesteuerbetrag ergibt. Der Hebesatz beträgt mindestens 200 Prozent (§ 16 Absatz 4 Satz 2 GewStG). Unter den deutschen Großstädten verlangen München, Bonn und Duisburg mit 490 Prozent die bundesweit höchsten Hebesätze.
Natürlichen Personen und Personengesellschaften wird durch § 11 Absatz 1 Ziffer 1 GewStG ein Freibetrag von 24.500 Euro eingeräumt. Vereine und bestimmte Unternehmen erhalten nach § 11 Absatz 1 Ziffer 2 GewStG einen Freibetrag von 5.000 Euro.

3.3 Umsatzsteuer

Bei privaten Immobilienverkäufen wird keine Umsatzsteuer berechnet. Im Gegensatz dazu fällt Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent bei gewerblichem Grundstückshandel an. Umsatzsteuer entsteht zudem auf die Makler- und Notargebühren.

3.4 Grunderwerbsteuer

Die beim Hausverkauf anfallende Grunderwerbsteuer wird gewöhnlich vom Käufer getragen. Bei Schenkung oder Erbschaft wird allerdings keine Grunderwerbsteuer fällig, da hier bereits die Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer greift.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, deren Höhe seit dem Jahr 2006 von den einzelnen Bundesländern festgelegt wird. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5% in Bayern und Sachsen, 4,5% in Hamburg, 6% in Berlin und Hessen, 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und dem Saarland, in allen anderen Bundesländern 5% des notariell beurkundeten Kaufpreises (Stand 2016).

4. Wenn Steuern anfallen: Steuern sparen - Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten beim Immoblienverkauf

  • Um eine Hausverkauf Steuer bei einem Veräußerungsgewinn zu vermeiden, kann der geplante Immobilienverkauf verschoben werden, um die 10-Jahres-Frist einzuhalten.
  • Durch Übertragung der zu verkaufenden Immobilie auf den Ehepartner oder auf ein Kind lässt sich möglicherweise eine Steuerpflicht vermeiden. Allerdings kann bei diesem Vorgang Schenkungsteuer fällig werden.
  • Vereinbart der Verkäufer mit dem Käufer eine Kaufpreis-Ratenzahlung über mehrere Jahre, so kann er einen Veräußerungsgewinn über mehrere Jahre verteilen und damit die für Veräußerungsgeschäfte geltenden Freigrenzen (§ 23 Absatz 3 Satz 5 EStG) mehrerer Jahre nutzen. Möglicherweise führt eine Ratenzahlung auch zu einer Verschiebung von Veräußerungsgewinnen in Kalenderjahre mit geringerem Gesamteinkommen, so dass sich die Steuerbelastung des Veräußerungsgewinns vermindert.
  • Eine gewisse Reduzierung des Verkaufswertes des Grundstücks und damit auch des Veräußerungsgewinns lässt sich durch Veräußerung von nicht zum Grundstück gehörenden Gegenständen (z. B. einer Einbauküche) erreichen.

Fazit

Der einfachste Weg, um bei einem Immobilienverkauf Steuern aufgrund eines Veräußerungserlöses zu vermeiden, ist die Einhaltung der 10-Jahres-Frist.

 

Auch eine Veräußerung von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren sollte umgangen werden, um eine Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel und damit Gewerbe- und Umsatzsteuerzahlungen zu verhindern.

 

In allen Zweifelsfällen sollte eine steuerliche Beratung erfolgen.

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