Beim Hausverkauf die Zahlungsfähigkeit des Käufers überprüfen

Bonitätsprüfung beim Immobilienverkauf

Immobilienkäufer prüfen, Wohnungsverkauf bonitätsprüfung

Grünes Licht für den Immobilienverkauf - durch die Überprüfung der Käuferbonität erhalten Verkäufer eine realistische Risikoeinschätzung

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Immobilienverkäufer die Zahlungsfähigkeit von Kaufinteressenten sicher stellen: von der Selbstauskunft über die Finanzierungsbestätigung der Bank bis zum Notaranderkonto.

Gut zu wissen

  • Vermeiden Sie unnötige Mehrkosten und Ärger durch frühzeitige Bonitätsprüfung.
  • Über eine Selbstauskunft des Käufers oder Wirtschaftsauskunfteien kann die Bonität von Kaufinteressenten geprüft werden.
  • Ein guter Makler prüft frühzeitig die Bonität eines potenziellen Käufers.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

    1. Die Bedeutung der Bonitätsprüfung beim Immobilienverkauf

    Verkaufswillige Immobilienbesitzer sind häufig erleichtert, wenn sie nach langen Bemühungen einen Käufer für ihre Immobilie gefunden haben, der zur Zahlung eines akzeptablen Preises bereit ist. Ob der Verkäufer jedoch den Kaufpreis tatsächlich in vereinbarter Höhe und termingerecht erhält, hängt von der Bonität des Käufers ab.

    "Bonität" und "Bonitätsprüfung"

    Der Begriff "Bonität" umfasst zwei Teilaspekte: Bonität bezeichnet die Fähigkeit einer natürlichen Person oder eines Unternehmens zur Rückzahlung eines aufgenommenes Darlehens (wirtschaftliche Kreditwürdigkeit) und zugleich die Bereitschaft zur Rückzahlung eines Darlehens (persönliche Kreditwürdigkeit). Die persönliche Kreditwürdigkeit setzt Zuverlässigkeit und Zahlungswilligkeit des Schuldners voraus.

    Realistische Risikoeinschätzung

    Die Prüfung der Bonität des Käufers ermöglicht dem Verkäufer eine realistische Einschätzung, ob der Käufer in der Lage sein wird, den Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten (Notargebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer) vereinbarungsgemäß aufzubringen.

    Gesamtschuldnerische Kostenhaftung für Käufer und Verkäufer

    Käufer und Verkäufer haften für die Nebenkosten, die beim Immobilienverkauf entstehen:

    • Nach § 13 Ziffer 1 des Grunderwerbsteuergesetzes schulden sowohl Käufer als auch Verkäufer die Grunderwerbsteuer. Ist der Käufer nicht zur Entrichtung der Steuer in der Lage, so muss der Verkäufer die Steuerschuld begleichen.
    • Um sicher zu sein, dass seine Rechnung bezahlt wird, wird der Notar in aller Regel auf der gesamtschuldnerischen Haftung (§ 32 Absatz 1 des Gerichts- und Notarkostengesetzes) von Käufer und Verkäufer für die Notarkosten bestehen. Damit ist der Notar gemäß § 421 BGB berechtigt, von jeder der Vertragsparteien die Zahlung der gesamten Notarkosten zu verlangen. Bei Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Käufers muss der Verkäufer damit rechnen, in Höhe der gesamten Notarkosten in Anspruch genommen zu werden.

    Eingegangene Verpflichtungen des Verkäufers - im Vertrauen auf den Erhalt des Kaufpreises

    Noch gravierender kann sich eine schlechte Bonität des Käufers auswirken, wenn der Verkäufer beabsichtigte, mit dem Kaufpreis seinen Lebensunterhalt zu bestreiten oder wenn er im Vertrauen auf den Eingang des Kaufpreises bereits andere Verpflichtungen eingegangen ist - beispielsweise den Kauf einer anderen Immobilie getätigt hat.

    2. So prüfen Sie die Bonität des Käufers

    2.1 Verschiedene Möglichkeiten der Bonitätsprüfung

    Einholung einer Auskunft durch den Verkäufer?

    Die Einholung von Informationen zum Käufer bei einer Auskunftei durch den Verkäufer ist meistens nicht sinnvoll, da

    • Auskünfte gewöhnlich nur bei einer (mit hohen Beiträgen verbundenen) Mitgliedschaft in der jeweiligen Auskunftei erteilt werden und
    • als Voraussetzung einer Auskunftserteilung gemäß § 29 Absatz 2 des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) ein "berechtigtes Interesse" gefordert wird, an das hohe Anforderungen gestellt werden.

    Einholung einer Selbstauskunft durch den Käufer

    Zweckmäßiger ist - auch im Sinne einer vertrauensvollen Kommunikation zwischen Käufer und Verkäufer - die Einholung und Vorlage einer Selbstauskunft (auch "Eigenauskunft") durch den Kaufinteressenten. Der Verkäufer kann mit dem Kaufinteressenten vereinbaren, dass dieser eine aktuelle Auskunft anfordert, die die über ihn gespeicherten Daten ausweist und dem Verkäufer eine Bonitätsprüfung ermöglicht. 

     

    Eine Eigenauskunft enthält nach § 34 BDSG

    • neben den persönlichen Daten
    • ggf. Score-Werte, die eine Gesamtbewertung des Zahlungsrisikos darstellen sowie
    • Auskünfte über positive und negative Zahlungserfahrungen.

    Seit April 2010 haben Personen und Unternehmen, über die bei einer Wirtschaftsauskunftei Daten gespeichert werden, einmal kalenderjährlich einen Anspruch auf eine kostenlose Eigenauskunft (§ 34 Absatz 8 BDSG).

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    2.2 Informationen von Wirtschaftsauskunfteien

    Informationen von Wirtschaftsauskunfteien geben Hinweise auf die persönliche und wirtschaftliche Kreditwürdigkeit eines Kaufinteressenten.

    Schufa Holding AG

    Die Schufa Holding AG (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) speichert Daten zur Bonität von über 66 Millionen natürlichen Personen (Privatpersonen) und 4 Millionen Unternehmen in Deutschland.

    • Eine Schufa-Auskunft informiert über Auffälligkeiten im Zahlungsverhalten des Kaufinteressenten (z. B. Lastschriftrückgaben und Kontokündigungen durch die Hausbank) und Eidesstattliche Versicherungen sowie über die Höhe und Laufzeit vorhandener Darlehen und übernommener Bürgschaften.
    • Die Prüfung der wirtschaftlichen Kreditwürdigkeit ist anhand einer Schufa-Auskunft nur eingeschränkt möglich, da sie keine Informationen zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen eines Kaufinteressenten enthält.

    Bürgel und Creditreform

    Möglich ist auch die Einholung einer Auskunft bei Wirtschaftsauskunfteien wie z. B. Bürgel oder Creditreform. Diese Auskunfteien halten weitere Daten zur wirtschaftlichen Situation von Privatpersonen und Unternehmen vor, z. B.

    • Beurteilungen der Finanzlage,
    • Immobilienbesitz und
    • Beteiligungen.

    Auch bei diesen Wirtschaftauskunfteien ist für den Normalfall die Einholung einer Selbstauskunft durch den Immobilienkäufer zu empfehlen.

     

    Unser Tipp: Ein guter Makler prüft frühzeitig die Bonität eines potenziellen Käufers.

    2.3 Bonitätsprüfung durch Konto- und Depotauszüge sowie durch Geschäftsunterlagen von Selbständigen

    Konto- oder Depotauszüge prüfen

    Die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit eines Kaufinteressenten lässt sich eingehender anhand von Konto- oder Depotauszügen ermitteln, die z. B. Informationen zu Bankguthaben und Wertpapiervermögen beinhalten.

    • Bei der Prüfung ist darauf zu achten, dass es sich um Originalunterlagen handelt, damit (immer wieder einmal vorkommende) Fälschungen möglichst ausgeschlossen werden.
    • Außerdem müssen Konto- und Depotnachweise ein aktuelles Datum tragen, da Wertpapiere häufig erheblichen Kursschwankungen unterliegen und sich auch die Höhe von Kontoguthaben im Zeitverlauf erheblich ändern kann. Ältere Kontounterlagen besitzen daher eine allenfalls eingeschränkte Aussagekraft über die Bonität eines Kaufinteressenten.
    • Geschäftsunterlagen von Selbständigen und Unternehmern bedürfen in aller Regel einer besonders fachkundigen Analyse, um fundierte Rückschlüsse auf die Bonität ziehen zu können. Zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit eines Unternehmers werden Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen, Einnahme-Überschuss-Rechnungen und/oder betriebswirtschaftliche Auswertungen herangezogen.

    Überziehungskredit: Hinweis auf laufendes Einkommen?

    Aus der Höhe eines bei einer Bank eingeräumten Überziehungskredites kann nur überschlägig auf das laufende Einkommen geschlossen werden.

    • Überziehungskredite werden häufig in Höhe des dreifachen Monatseinkommens eingeräumt.
    • Allerdings sind auch davon abweichende Kreditvereinbarungen möglich - z. B. Überziehungslinien in fünffacher Höhe des Monatseinkommens.
    • Außerdem werden zwischen Bank und Kontoinhaber oftmals individuelle Vereinbarungen zu den Überziehungsmöglichkeiten getroffen.
    • Zudem verändern Banken nicht zwangsläufig eine vielleicht vor etlichen Jahren festgelegte Überziehungslinie, selbst wenn sich die Einkommensverhältnisse zwischenzeitlich geändert haben sollten - solange keine Auffälligkeiten im Zahlungsverhalten (z. B. ungenehmigte Überziehungen oder Lastschriftrückgaben) vorkommen.

    2.4 Bonitätsprüfung durch Immobilienmakler

    Immobilienmakler bieten teilweise die Überprüfung der Bonität des Kaufinteressenten einschließlich einer für einen Immobilienkauf vorgesehenen Finanzierung an.


    Das Landgericht Bremen hat hierzu in einem Urteil entschieden, dass ein Makler zur Durchführung einer speziellen Bonitätsprüfung verpflichtet ist, falls der Maklervertrag die Überprüfung der Zahlungsfähigkeit eines Käufers vorsieht. Im zu entscheidenden Fall genüge nicht die Vorlage eines Kontoauszugs (der sich im Nachhinein als gefälscht herausstellte). Vielmehr müsse das Maklerunternehmen die Bonität des Käufers z. B. auch durch Einholung einer Auskunft bei einer Wirtschaftsauskunftei überprüfen.

     

    Unser Tipp: Ein guter Makler prüft umfassend die Bonität eines potenziellen Käufers.
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    3. Genügt eine Finanzierungszusage der Bank des Käufers?

    Der Verkäufer ist daran interessiert, dass der vereinbarte Kaufpreis fließt - unabhängig davon, ob die Zahlung aus liquidem Vermögen des Käufers oder durch Inanspruchnahme eines Kredits erfolgt.

     

    Die Finanzierungsbestätigung einer Bank stellt die Kaufpreiszahlung jedenfalls dann sicher, wenn

    • das Darlehen ausdrücklich zur Finanzierung des Kaufobjektes bestimmt ist und
    • die Auszahlung des Darlehens seitens der Bank nicht von weiteren Bedingungen abhängig gemacht wird, die eine termingerechte Zahlung in Frage stellen könnten.

    Weitere Details unter Finanzierungszusage.

    4. Sicherer Geldeingang: Tipps für Immobilienverkäufer

    Notaranderkonto

    Bei Einrichtung eines Notaranderkontos zur Abwicklung des Immobilienverkaufs überwacht der Notar, dass das Eigentum an der Immobilie erst dann an den Käufer übertragen wird, wenn der Kaufpreis tatsächlich auf dem Notaranderkonto eingegangen ist.

    Besonderheiten bei Abschlags- oder Ratenzahlung

    Wenn der Käufer den Kaufpreis nicht als Einmalbetrag entrichten möchte oder seine Bonität hierzu nicht ausreicht, so kann eine Abschlagszahlung oder eine Ratenzahlung vereinbart werden.

     

    Allerdings ist gerade bei einer Ratenzahlung eine besonders gründliche Bonitätsprüfung notwendig:

    • Eine zum Zeitpunkt des Abschlusses eines Kaufvertrags ausreichend vorhandene Bonität kann sich im Laufe der Zeit verschlechtern, so dass sich häufig nicht zweifelsfrei einschätzen lässt, ob künftige Kaufpreisraten pünktlich eingehen werden.
    • Als Gegenleistung für die Vereinbarung einer Abschlags- oder Ratenzahlung kann der Verkäufer jedoch verlangen, dass das Eigentum an der Immobilie erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung an den Käufer übergeht.
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