Worauf muss Verkäufer beim Hausverkauf achten

Hausverkauf, was beachten?

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Beratung hilft. Gerade beim Hausverkauf privat gut informieren, denn es gibt einiges zu beachten.

Die Veräußerung einer Immobilie muss sorgfältig vorbereitet werden, um den Aufwand beim Verkauf zu begrenzen und den optimalen Verkaufserlös zu erzielen

Teil 1
Beachten VOR der Hausverkaufs-Aktivität

1.1 Schwankender Marktwert einer Immobilie

Der Marktwert einer Immobilie verändert sich entsprechend den Schwankungen am Immobilienmarkt, dem Erhaltungszustand der Immobilie sowie dem Alter des Gebäudes. Zudem entwickeln sich Immobilienpreise in Ballungsgebieten und in ländlichen Regionen häufig sehr unterschiedlich.

 

Eine Immobilie sollte idealerweise nach vorangegangenen Preissteigerungen am Immobilienmarkt und bei möglichst niedrigem Zinsniveau verkauft werden, da dann das Interesse an einem Immobilienkauf auch wegen niedriger Baufinanzierungszinsen überdurchschnittlich groß sein dürfte.
Bei einem übereilten Hausverkauf droht eine Minderung des Verkaufspreises. Um den aktuellen Marktpreis der Immobilie realistisch einschätzen zu können, sollten Vergleichsangebote eingeholt werden.

1.2 Klärung der Eigentumsverhältnisse

Vor dem Verkauf einer Immobilie sind zunächst die Eigentumsverhältnisse genau zu prüfen. Bei mehreren Eigentümern (z. B. Ehepaaren oder Erbengemeinschaften) erfolgt nach dem Verkauf eine den Eigentumsanteilen entsprechende Kaufpreisaufteilung.

1.3 Belastungen des Grundstücks mit Rechten Dritter

Möglicherweise ist das Grundstück aber auch mit Rechten Dritter belastet, die Einfluss auf den Verkaufspreis oder sogar die Veräußerbarkeit der Immobilie haben können. Zu diesen möglichen Rechten gehören Sicherungsrechte wie Hypotheken und Grundschulden, die insbesondere für Kreditinstitute anlässlich der Einräumung von Darlehen im Grundbuch eingetragen wurden.

1.4 Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis

In Baulastenverzeichnissen werden in den meisten Bundesländern bei den Baubehörden der kreisfreien Städte sowie bei den Landratsämtern Übersichten aller öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde geführt. 

 

In Brandenburg und Bayern erfolgt die Eintragung von Baulasten nicht in einem separaten Baulastenverzeichnis, sondern in einem Grundbuchverzeichnis. Ein Notar muss anlässlich der Beurkundung eines Immobilienverkaufes nur auf die Möglichkeit bestehender Baulasten hinweisen, ist aber nicht zur Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis verpflichtet.

Mögliche Baulasten

Abstandsflächenbaulast

Eine der häufigsten Baulasten ist die Abstandsflächenbaulast, die zugunsten eines Nachbargrundstücks das Recht auf Nichteinhaltung baurechtlicher Grenzabstände beinhaltet.

Stellplatzpflichtbaulast

Eine Stellplatzpflichtbaulast verpflichtet den Grundstückseigentümer zum Nachweis einer vorgegebenen Anzahl von Stellplätzen.

Wegerecht

Ein privatrechtlich vereinbartes oder in einem Baulastverzeichnis eingetragenes Wegerecht berechtigt einen Dritten zur Nutzung eines Weges durch ein fremdes Grundstück.

Erschließungsbaulast

Eine Erschließungsbaulast beinhaltet die Verpflichtung zur Duldung eines Zugangs, einer Zufahrt oder einer Leitungsverlegung auf einer genau bezeichneten Teilfläche des Grundstücks.

Rückbauverpflichtungen

Für Grundstücke in Außenbereichen von Ortschaften (§ 35 BauGB) können Rückbauverpflichtungen für den Fall einer Nutzungsaufgabe bestehen.

1.5 Vorkaufsrecht und Wohnrecht

Ein zugunsten eines Dritten bestehendes Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird, kann zu einem verringerten Interesse von Kaufinteressenten und damit zu einer Minderung des erzielbaren Verkaufserlöses führen. Was ist zu beachten:

  • Das Vorkaufsrecht berechtigt den Dritten, die Immobilie zu denjenigen Bedingungen zu erwerben, die der Immobilienverkäufer zuvor mit einem Kaufinteressenten vertraglich vereinbart hatte.
  • Ein (oft lebenslanges) Wohnrecht, das gewöhnlich ebenfalls zu einer Minderung des möglichen Verkaufspreises führt, bezeichnet das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen“ (§ 1093 BGB).

Teil 2
Beachten WÄHREND der Hausverkaufs-Aktivität

2.1 Entscheidung: Hausverkauf mit oder ohne Makler

Wer den Verkauf seines Hauses plant, wird sich auch irgendwann fragen, ob er dieses oft langwierige und nicht selten arbeitsaufwändige Projekt selbst stemmen möchte oder dafür einen professionellen Immobilienmakler beauftragt.

Die Vorteile der Einschaltung eines Maklers

Trotz möglicher Kosten für den Verkäufer sprechen für die Einschaltung eines Maklers die von diesem erbrachten umfangreichen Dienstleistungen. Worauf muss ich beim Hausverkauf achten: Der Makler bewirbt das Immobilienangebot, erstellt professionelle Exposés einschließlich Objektfotos, veröffentlicht das Immobilienangebot in Zeitungsanzeigen und auf geeigneten Webseiten, überprüft die Bonität anfragender Interessenten, organisiert Besichtigungstermine und übernimmt auch die nicht immer einfachen Preisverhandlungen. Einen Anspruch auf Zahlung der Provision erlangt der Makler erst nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages.

Maklergebühren

Vor dem Abschluss eines Maklervertrages sollte sich der Verkäufer genau über die Höhe der Maklergebühren (Courtage) und darüber informieren, wer nach der Vertragsgestaltung die Maklerkosten übernehmen soll. Maklergebühren können frei vereinbart werden und betragen üblicherweise bei einer Teilung zwischen Verkäufer und Käufer insgesamt etwa sechs Prozent und bei einer alleinigen Provisionsübernahme durch den Käufer häufig fünf Prozent.

Welcher Makler ist geeignet?

Vorzuziehen ist ein ortsansässiger Makler, dessen Tätigkeitsgebiet im Umfeld der zu verkaufenden Immobilie liegt und der daher mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut ist. Außerdem sollte der Makler über Expertise bezüglich der speziellen Immobiliensparte (z. B. selbstgenutzte oder eigengenutzte Objekte) besitzen und über langjährige Erfahrungen verfügen.

Beendigung der Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler

Dem jeweiligen Maklervertrag entsprechend muss die Kündigung fristgerecht auf schriftlichem Weg erfolgen. Bei Beendigung der Zusammenarbeit (z. B. aufgrund eines ausstehenden Verkaufserfolges) wird der Makler dem Immobilieneigentümer eine Liste derjenigen Interessenten übergeben, die von ihm bereits auf das zu verkaufende Objekt angesprochen wurden. Sollte mit einem dieser Interessenten ein Immobilienkaufvertrag zustande kommen, so steht dem Immobilienmakler auch nach Beendigung des Maklervertrags eine Courtage zu.

2.2 Vorbereitung auf die Besichtigungstermine

Zu einem Besichtigungstermin mit einem Kaufinteressenten muss sich die Immobilie in einem gepflegten und optisch ansprechenden Zustand befinden. Auf kritische Fragen eines Interessenten z. B. nach der Höhe der Heizkosten und der Energiebilanz des Hauses sollte sich der Immobilieneigentümer gut vorbereiten. Seit dem Jahr 2009 muss dem Käufer vom Verkäufer einen Energiepass zur Verfügung gestellt werden, der von einem unabhängigen Energieberater ausgefertigt wurde.

Teil 3
Beachten NACH der Hausverkaufs-Aktivität

3.1 Kosten bei Nichtzustandekommen eines Verkaufes

Der Verkäufer muss ferner bedenken, dass Kaufinteressenten bis zu ihrer Unterschrift unter den notariell beurkundeten Kaufvertrag jederzeit vom Kauf der Immobilie Abstand nehmen können. Für diesen Fall verbleiben dem Verkäufer die ihm bis dahin entstandenen Kosten (wie z. B. Aufwendungen für erstellte Verkehrswertgutachten, Anzeigenentwürfe und eine Bewerbung der Immobilie), die er nicht einmal steuerlich als Werbungskosten geltend machen kann.

3.2 Umgang mit vorhandenen Darlehen

Oft ist die Immobilie noch mit Grundschulden oder Hypotheken zugunsten eines Kreditgebers belastet. Grundsätzlich müssen die auf dem Grundstück lastenden Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst werden, bevor – Zug um Zug - das Eigentum an einem Grundstück übertragen werden kann.

Vorzeitige Darlehensrückführung, Vorfälligkeitsentschädigung und Darlehensübernahme

Der vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens, das der Immobilienverkäufer bei seiner Bank aufgenommen hatte, bedarf der Zustimmung des Kreditinstitutes.

 

Unter Umständen muss der Verkäufer bei vorzeitiger Rückzahlung seines Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung an seine Bank entrichten. Über die Höhe einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung sollte sich der Verkäufer rechtzeitig bei seiner Bank informieren.

 

Einer möglichen Darlehensübernahme durch den neuen Eigentümer, die den Erlös für den Verkäufer der Immobilie entsprechend reduziert, muss ebenfalls das Kreditinstitut des Verkäufers zustimmen.

3.3 Ein Notar muss zwingend eingeschaltet werden

§ 311b BGB bestimmt, dass die Übertragung von Immobilieneigentum notariell beurkundet werden muss. Der Immobilienverkauf wird also erst mit der Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Notar rechtswirksam. Da der Käufer den Großteil der Notarkosten übernimmt (bis auf eventuelle Kosten für die Löschung vorhandener Grundschulden), kann er gewöhnlich einen Notar seines Vertrauens auswählen.

3.4 Rechtzeitige Planung des Umzugs

Auch ein anlässlich des Immobilienverkaufs erforderlich werdende Umzug muss gründlich geplant werden. Ein Möbelwagen ist rechtzeitig für den Umzugstermin zu bestellen. Zur Umzugshilfe bereite Freunde und Bekannte sind frühzeitig in die Planung einzubeziehen.

3.5 Einkommensteuer auf Gewinne bei Immobilienverkäufen

Bei einem Verkauf von fremdgenutzten Immobilien durch Privatpersonen innerhalb einer „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren nach Erwerb der Immobilie ist ein Wertzuwachs der Immobilie zu versteuern. Eine eventuell berechnete Vorfälligkeitsentschädigung eines Darlehensgebers kann gewinnmindernd angesetzt werden. Gewinne aus eigengenutzten Immobilien bleiben steuerfrei, wenn sich die Privatnutzung auf das Veräußerungsjahr und die zwei vorangegangenen Jahre erstreckte. Gewinne aus gewerblichen Immobilienverkäufen sind hingegen immer zu versteuern. Mehr Details unter Steuern beim Hausverkauf.

3.6 Anlage des Verkaufserlöses

Vor einem Immobilienverkauf muss rechtzeitig überlegt werden, was mit einem Verkaufserlös zweckmäßigerweise geschehen soll. Was ist zu beachten: Dient der Geldeingang der Finanzierung einer zeitnah zu erwerbenden anderen Immobilie? Soll der Erlös ganz oder teilweise vorübergehend auf einem Tagesgeldkonto zu möglicherweise niedrigen Zinsen angelegt werden? Auf welche Beträge kann dauerhaft verzichtet werden, so dass eine langfristige Geldanlage möglich ist? Welche Anlageformen kommen entsprechend der Kenntnisse und Erfahrungen sowie der Risikoneigung des Immobilienverkäufers in Betracht?



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