Entscheidung analysiert: Verkaufen oder Vermieten?

Immobilie vermieten oder verkaufen?

Haus geerbt verkaufen oder vermieten, Vorteile, Nachteile, Vergleich, Eigentumswohnung

Was ist besser für Sie - Haus / Wohnung vermieten oder verkaufen?

Wer eine Haus / Wohnung besitzt, stellt sich früher oder später die Frage, ob eine Vermietung oder ein Verkauf die bessere Alternative ist, sofern eine Eigennutzung nicht in Frage kommt.

Gut zu wissen

Die Immobilien zu vermieten, bietet sich an, wenn

  • die Mietrendite höher ist als die Verzinsung alternativer Geldanlagen,
  • der Eigentümer inflationssicheres Vermögen aufbauen will,
  • der Verkauf zu steuerpflichtigen Gewinnen führt,
  • die Kapitalanlage finanziert ist. Ein Verlust aus der Vermietung senkt die Steuerlast.


Dagegen ist es ratsam, die Immobilie zu verkaufen, wenn

  • die Mietrendite unter der Verzinsung von alternativen Geldanlagen liegt,
  • der Eigentümer Mietnomaden fürchtet,
  • der finanzielle Einmaleffekt der Kaufpreiszahlung bevorzugt wird,
  • keine Zeit zur Verwaltung und Instandhaltung bleibt,
  • der Verkauf nicht steuerpflichtig ist,
  • die Mieteinnahme das zu versteuernde Einkommen erhöht.

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1. Der finanzielle Aspekt

Mietrendite und Inflationsschutz

Wer seine Immobilie vermietet, erzielt aus der Vermietung eine Mietrendite. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis des Objektes. Wer für eine Eigentumswohnung einen Kaufpreis von 100.000 Euro zahlt und pro Jahr 5.000 Euro an Mieteinnahmen generiert, erzielt eine Mietrendite von fünf Prozent. Diese Rendite ist im Vergleich zu den klassischen Geldanlagen deutlich attraktiver. Außerdem verliert ein Geldwert im Zeitablauf durch die Inflation an Wert. Diese Gefahr besteht bei einer Immobilie als Sachwert weitaus weniger. Neben der interessanten Rendite ist also auch der Inflationsschutz der Immobilie zu berücksichtigen, wenn man überlegt, ob die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten ist.

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Mietnomaden kosten Geld

Ein Eigentümer, der einmal das Pech hatte, auf einen Mietnomaden hereinzufallen, dürfte von der Vermietung einer Wohnung zukünftig Abstand nehmen. Bei der Frage, ob man eine Immobilie vermieten oder verkaufen soll, müssen auch solche Probleme berücksichtigt werden. Hinterlässt ein Mieter eine Wohnung in einem ungepflegten Zustand und ist die Miete nicht gezahlt, hat das für den Vermieter erhebliche finanzielle Nachteile. In diesem Fall entgeht ihm eine Mieteinnahme, und er hat die Wohnung zu renovieren. Dann entstehen aus einer Kapitalanlage lediglich Kosten, die dem Eigentümer zum Nachteil gereichen.

Kaufpreiszahlung als Einmaleffekt

Möchte man eine Immobilie vermieten, fließt Monat für Monat eine Mieteinnahme auf das Konto. In Abhängigkeit von der finanziellen Situation des Eigentümers kann der Verkauf aber finanziell lukrativer sein. Dann geht dem Eigentümer eine einmalige Zahlung in Form des Kaufpreises zu. Hat er eine Immobilie zur Eigennutzung finanziert, kann sich aus diesem Mittelzufluss die Möglichkeit ergeben, eine großzügige Sondertilgung zu leisten, welche die Rückzahlung der Finanzierung beschleunigt. Alternativ kann das Geld für eine spätere Zahlung vorübergehend angelegt werden. In jedem Fall entsteht dem Verkäufer ein einmaliger Zufluss an Liquidität, wenn man die Immobilie verkaufen will.

Eine Immobilie zu vermieten birgt finanzielle Vor- und Nachteile

Der finanzielle Aspekt der Frage, ob eine Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen ist, ist nicht eindeutig zu bewerten:

  • Kapitalanlagen bringen attraktive Mietrenditen
  • Immobilien sind inflationssicher
  • Mietnomaden sind ein Risikofaktor
  • Aus der Kaufpreiszahlung entsteht ein einmaliger Liquiditätsvorteil

Ein guter Makler berät Sie individuell in der Frage, ob Sie Ihre Immobilie besser vermieten oder verkaufen sollten. Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

2. Der zeitliche Aufwand

Jede Vermietung kostet Zeit

Wer sich die Frage stellt, ob er seine Immobilie vermieten oder verkaufen soll, muss auch den zeitlichen Aufwand in die Betrachtung einbeziehen. Schließlich muss eine vermietete Wohnung in Ordnung gehalten werden. Der Vermieter hat bei Bedarf Handwerker zu beauftragen, auch Verwaltungsaufgaben können anfallen. Im Fall einer Kündigung ist für den Nachmieter zu sorgen, zahlt der Mieter nicht, steht ein Mahnverfahren an. Die Vermietung eine Wohnung kann sich also als zeitintensiv herausstellen, wenn man das Objekt in einem ansprechenden Zustand halten will und wenn die Immobilie immer vermietet sein soll.

Immobilie verkaufen ist bequemer

Fragt sich der Eigentümer, ob er die Immobilie vermieten oder verkaufen soll, spricht der zeitliche Aspekt eindeutig für den Verkauf des Objekts. Spätestens nach der Schlüsselübergabe und nach dem Eingang des Kaufpreises hat der Eigentümer mit dem Objekt nichts mehr zu tun. Wer also wenig Zeit hat, sich um einen Mieter zu kümmern, sollte in jedem Fall über den Verkauf nachdenken und sich damit der Immobilie entledigen.

Der zeitliche Aspekt spricht für den Verkauf

Unter Berücksichtigung der Zeitfrage dürfte eine Entscheidung zugunsten des Immobilienverkaufs ausfallen:

  • Die Verwaltung und Instandhaltung der Kapitalanlage kostet Zeit
  • Nach einem Verkauf hat der Eigentümer dagegen keine Verpflichtungen mehr

3. Steuerliche Vorteile

Gewinne aus Verkäufen sind steuerpflichtig

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft und daraus einen Gewinn erzielt, hat diesen Gewinn zu versteuern. Diese steuerliche Vorschrift muss man sich als Eigentümer einer Immobilie vor Augen führen. Ist also der zügige Wiederverkauf einer Immobilie geplant, ist dieser entweder unter dem Kaufpreis durchzuführen, oder man muss die 10-Jahres-Frist abwarten. Alternativ fällt auf den Gewinn aus dem Verkauf eine Steuerzahlung an. Unter diesen Voraussetzungen dürfte der Wiederverkauf der Immobilie in jedem Fall ein Nachteil sein.

Finanzierte Kapitalanlagen senken die Steuerlast

Eine finanzierte Kapitalanlage bringt dem Eigentümer dagegen meist einen steuerlichen Vorteil. Entsteht ihm nämlich durch die Zahlung der Zinsen für die Finanzierung ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, weil die Mieteinnahmen den Kapitaldienst nicht decken, reduziert sich durch diesen Verlust das zu versteuernde Einkommen. Dieser steuerliche Kniff wird heute von vielen gutverdienenden Arbeitnehmern und Selbständigen genutzt, die einen Weg suchen, um einerseits eine Altersvorsorge aufzubauen und andererseits einen Steuervorteil zu generieren. Ist die Kapitalanlage dagegen nicht finanziert, erhöhen die Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen. In diesem Fall birgt eine Kapitalanlage für den Eigentümer einen steuerlichen Nachteil.

Der steuerliche Aspekt ohne eindeutige Vorteile

Die Betrachtung der steuerlichen Vor- und Nachteile führt wiederum kaum zu einer eindeutigen Empfehlung für oder gegen die Vermietung einer Immobilie:

  • Gewinne aus dem Verkauf sind zu versteuern, sofern die 10-Jahres-Frist unterschritten ist
  • Eine finanzierte Kapitalanlage birgt Steuererleichterungen
  • Die Mieteinnahmen einer bezahlten Kapitalanlage erhöhen die Steuerlast

Fazit: Immer eine Einzelfallbetrachtung erforderlich

Schon der erste Blick auf die finanziellen, zeitlichen und steuerlichen Aspekte macht deutlich, dass eine Pauschalaussage zu den Vor- und Nachteilen einer Vermietung oder eines Verkaufs kaum seriös zu treffen ist. Vielmehr muss man wissen, dass immer eine Betrachtung der individuellen finanziellen, zeitlichen und steuerlichen Umstände erforderlich ist, wenn man zu einer fundierten Entscheidung kommen will.

Zusammenfassend bleibt allerdings festzuhalten, dass sowohl die Vermietung als auch der Verkauf Vor- und Nachteile haben, so dass jeder Immobilienbesitzer die für sich beste Lösung finden sollte. Bevor man sich für eine Alternative entscheidet, ist es ratsam, professionelle Hilfe bei der Beurteilung einzuholen. Insbesondere geht es hier um den steuerlichen Aspekt, dieser ist von einem erfahrenen Steuerberater im Zweifel fundiert zu beurteilen. Ein Blick in den Mietspiegel und auf die angesagten Immobilienpreis wird ebenfalls bei der Bewertung der richtigen Alternative helfen. Und schließlich spielt auch bei einer rationalen Bewertung der Alternativen die sehr subjektive Frage eine Rolle, ob man sich mit der Vermietung einer Immobilie näher befassen möchte. Ist das nicht der Fall, kann die Entscheidung nur zugunsten eines Verkaufs ausfallen.

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