Der Mietvertrag aus Vermietersicht

Was müssen Vermieter beim Mietvertrag beachten?

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Mietvertrag - was muss rein, was darf rein, was nicht?

Zum Schutz des Eigentümers sollte ein Mietvertrag korrekt abgefasst sein. Für Vermieter gilt es, einige wichtige Tipps zu beachten…

Gut zu wissen

  • Schließen Sie einen Mietvertrag vor Schlüsselübergabe immer schriftlich ab.
  • Überprüfen Sie vor Vertragsabschluss die Bonität der Mietinteressenten.
  • Ein guter Makler bietet Sicherheit und Zeitersparnis bei der Mietersuche.
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1. Worauf müssen Vermieter beim Mietvertrag achten?

1.1 Einzug von Mietern erst nach unterschriebenem Mietvertrag

Auch wenn auf den ersten Blick alles ganz unproblematisch erscheint: Mieter und Vermieter sind sich sympathisch, über die Rahmenbedingungen ist man sich schnell einig. Wenn Sie als Vermieter aber vor Einzug des Mieters keinen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen haben, kann es bei Mietstreitigkeiten schnell unerfreulich werden. Bei mündlichen Verträgen gelten nämlich die gesetzlichen Vorschriften des BGG. Und diese sind fast ausnahmslos zum Nachteil des Vermieters ausgelegt. Das bedeutet konkret: Der Mieter muss keine Nebenkosten und Schönheitsreparaturen zahlen.

Ein Mietverhältnis ist ein Vermieter schon eingegangen, wenn er dem Mieter die Wohnung überlassen hat und dieser Miete zahlt. Wird ein Mietvertrag mündlich abgeschlossen, sind die vereinbarten Regelungen zwar für beide Parteien bindend, aber es gibt keine Beweise für die Absprachen. Im Zweifelsfall gilt der Mietvertrag als abgeschlossen und Mietern kann frühestens zum Ende des ersten Jahres gekündigt werden.

Um Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, sollten Mieter erst einziehen, wenn sie den Mietvertrag unterschrieben haben. So sind die wichtigen Fragen wie Renovierung, Kaution und Nebenkosten schriftlich festgehalten. Bei allen Mietverträgen, die für mehr als ein Jahr gelten, ist ohnehin die Schriftform vorgeschrieben. Bei der Auswahl des Vertrages sind für die Vermieter einige wichtige Punkte zu beachten.

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1.2 Vorsicht bei alten Formularmietverträgen

Auch wenn Formularmietverträge gerade für unerfahrene Vermieter praktisch erscheinen, gibt es bei Unwissenheit einen entscheidenden Nachteil: viele Klauseln von alten Formularen sind nach heutiger Rechtssprechung unwirksam. Das kann kostspielige Folgen haben. Speziell die Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind vom Bundesgerichtshof gekippt worden. Sie besagten, dass Mieter nach Ablauf von einer bestimmten Frist verpflichtet waren zu renovieren. Da die Klauseln als unwirksam erklärt wurden, gilt automatisch die gesetzliche Regelung. Diese besagt, dass der Vermieter für diese Arbeiten aufzukommen hat.

 

Generell gilt, wer heute als Vermieter noch alte Verträge nutzt, muss damit rechnen, dass die Rechtsprechung zu Gunsten der Mieter entscheiden wird.

2. Der Mietvertrag: ein Muss für (Ver)Mieter

Damit ein Mietvertrag hieb- und stichfest ist, sind einige Angaben zu den beteiligten Personen und zur Wohnung selbst zwingend notwendig:

2.1 Das MUSS in den Mietvertrag

      • Alle künftigen Bewohner müssen namentlich erwähnt sein.
      • Diejenigen, die als Mieter gelten, müssen ihren vollständigen Namen, das Geburtsdatum und den Geburtsort angeben und ebenfalls die Nummer des Personalausweises benennen.
      • Alle Mieter müssen eigenhändig unterschreiben.
      • Der Vermieter muss mit seinem vollen Namen und seiner kompletten Anschrift genannt sein.
      • Falls mehrere Personen Vermieter sind, gilt dies für alle.
      • Wie bei den Mietern müssen auch alle Vermieter den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben.
      • Die genaue Anschrift und die Lage innerhalb eines Mehrparteienhauses sind anzugeben.
      • Der Mietpreis ist zu benennen. Dazu zählen die Kaltmiete und die Nebenkosten, die genau aufzuschlüsseln sind.
      • Daneben ist anzugeben, welche Räume – neben der eigentlichen Wohnung – der Mieter nutzen darf, also etwa Keller Dachboden oder Garten.
      • Die Pflicht des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist ebenfalls anzugeben. Vorsicht: Wird ein alter Formularmietvertrag verwendet, sind die dort vermerkten Fristen und Zeitabstände unwirksam, was die gesamte Verpflichtung ungültig macht.
    • Es gibt unterschiedliche Arten von Mietverhältnissen. Die Dauer des Mietverhältnisses ist unbedingt anzugeben:

      • Der unbefristete Mietvertag
        Die gängige Variante ist der unbefristete Mietvertrag. Dabei besteht das Mietverhältnis für unbestimmte Zeit ohne ein zuvor festgesetztes Ende. Allerdings ist es beiden Parteien möglich, das Kündigungsrecht für höchstens vier Jahre auszuschließen. Beim unbefristeten Mietvertrag hat der Mieter eine dreimonatige Kündigungsfrist, der Vermieter je nach Dauer des Mietverhältnisses eine zwischen drei und neun Monaten. Achtung: Es gibt eine sogenannte Karenzzeit von drei Tagen. Das bedeutet: Die schriftliche Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen.
        Der unbefristete Mietvertrag hat für Vermieter den Nachteil, dass sie von ihrem Kündigungsrecht nur mit gesetzlich festgelegten Begründungen Gebrauch machen dürfen. Neben Verfehlungen von Mieterseite aus ist dies insbesondere der Eigenbedarf, der indessen nachgewiesen sein und zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters noch Bestand haben muss. Anderenfalls droht dem Vermieter Schadenersatz.
      • Der befristete Mietvertrag
        Das Gegenstück dazu ist der befristete Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt. Das Ende des Mietverhältnisses steht somit bereits bei Vertragsschluss fest. Diese Art des Mietvertrags ist Vermietern zu empfehlen, wenn sie zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung selbst nutzen möchten oder größere Sanierungsarbeiten planen. Auch bei dieser Variante ist die außerordentliche Kündigung erlaubt.
    • Während sich die beiden erstgenannten Arten der Mietverträge auf die Dauer des Mietverhältnisses beziehen, nehmen der Index- und der Staffelmietvertrag Bezug auf die Höhe der Miete:

      • Der Indexmietvertrag
        Beim Indexmietvertrag wird festgelegt, in welchem Umfang die Miete künftig angepasst werden soll. Pflicht des Vermieters ist es, die damaligen und die aktuellen Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte in Deutschland einander gegenüberzustellen, die das Statistische Bundesamt regelmäßig veröffentlicht.
        Diese Variante hat für den Vermieter den Vorteil, dass er klar definierte Grundlagen nutzt, gegen die sich der Mieter nicht wehren kann. Der Nachteil: Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen etwa sind ausgeschlossen.
      • Der Staffelmietvertrag
        Der Staffelmietvertrag legt fest, dass die Miete jedes Jahr um einen bestimmten Prozentsatz steigen darf. Zu beachten ist dabei, dass sie generell nicht höher als maximal 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf. Auch beim Staffelmietvertrag sind Mieterhöhungen nach Renovierungen ausgeschlossen.

2.2 Das KANN in den Mietvertrag

  • Die Haustierhaltung sollte, muss aber nicht erwähnt werden.
    Achtung: Nach einem Urteil des BGH darf sie nicht mehr generell ausgeschlossen werden.
  • Sofern der Vermieter eine Kaution verlangt, sollte auch deren Höhe im Mietvertrag verankert sein.

2.3 Möglichst NICHT in den Mietvertrag

  • Auch eine Selbstauskunft des Mieters sollte der Vermieter nicht direkt in den Mietvertrag aufnehmen, sie vielmehr gesondert einfordern und allenfalls als Anlage beifügen.

Unser Tipp: Ein guter Makler bietet Hilfestellung und Erfahrung bei Mietvertragsfragen.

3. Weitere Tipps für Vermieter zum Mietvertrag

Jeder Vermieter ist daran interessiert, einen zuverlässigen und zahlungsfähigen Mieter zu bekommen. Daher wird er im Vorfeld versuchen, möglichst viele Informationen über ihn zu erhalten.

  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
    Dazu gehört vielfach die sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
    Sie wird vom vorherigen Vermieter ausgestellt und besagt, dass der Mieter mit keinerlei Zahlungen mehr im Rückstand ist.
    Gut für Vermieter
    : Wird diese Bescheinigung verweigert, kann der aktuelle Vermieter davon ausgehen, dass der Bewerber entweder nicht solvent ist oder Mietminderungen vorgenommen hat – ob berechtigt oder nicht, bleibt indessen unklar.
  • Selbstauskunft
    Es kann sinnvoll sein, dass der Vermieter dem Wohnungsbewerber einen Fragebogen zur Selbstauskunft vorlegt. Darin dürfen lediglich relevante Punkte abgefragt werden. Das sind vorwiegend Beruf, Arbeitgeber und Einkommen, da diese Bereiche für das spätere Mietverhältnis von Belang sind. Auch die Frage nach einer laufenden Privatinsolvenz ist erlaubt.
    Gut für Vermieter: Macht der Mieter falsche Angaben, ist dies ein Grund für die fristlose Kündigung.
  • Schufa-Auskunft
    Vielfach sind Vermieter vor dem Mietvertrag auch an einer Schufa-Auskunft der Bewerber interessiert. Sie gibt Auskunft über die Zahlungsmoral.
    Vorsicht: Sie darf ausschließlich mit der ausdrücklichen Erlaubnis des Betroffenen eingeholt werden.

Vermieterfreundliche Mietverträge

Wer als Vermieter einen Mietvertrag aufsetzen möchte, der seinen eigenen Interessen gerecht wird, sollte dabei unbedingt die gesetzlichen Vorschriften beachten. Anderenfalls kommt es zu Streitigkeiten, sofern der Mieter über seine Rechte informiert ist.

Für den nicht seltenen Fall, dass keine ausreichenden juristischen Kenntnisse vorhanden sind, kommt entweder die Hilfe eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts infrage oder ein vom Haus- und Grundbesitzerverein veröffentlichter Formularvertrag. Im letzten Fall ist indessen zu beachten, dass im Netz verschiedene Organisationen zu finden sind, die sich lediglich als Fachleute tarnen.

Unser Tipp: Nutzen Sie ein Mietvertrag-Muster

Im Internet finden Sie inzwischen eine Reihe Musterverträge und Vorlagen für Mietverträge verschiedener Anbieter.

 

Sehr schnell, einfach und sicher gestaltet sich die Erstellung eines Mietvertrages mit einem Online Mietvertrag Generator.

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