Kriterien & zulässige Fragen

Tipps zur richtigen Mieterauswahl

Richtige Mieter, erfolgreiche Mieterauswahl, Mieter auswählen,

Vermietung: Die richtigen Mieter durch genaue Prüfung und gezielte Auswahl finden.

Die Entscheidung für die richtigen Mieter ist für Vermieter oft schwer. Welche Auskünfte dürfen bei Mietern erfragt werden und was sollte bei der Auswahl unbedingt berücksichtigt werden? Unsere Kriterien zur Mieterauswahl geben einen detailierten Überblick...

Gut zu wissen

  • Treffen Sie die Auswahl nicht nur aus Sympathiegründen sondern nach genauer Prüfung.
  • Über eine Mieterselbstauskunft können entscheidende Kriterien erfragt werden.
  • Ein guter Makler bietet Sicherheit und Zeitersparnis bei der Mietersuche.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Vorbereitungsphase

Die Wunschvorstellung des pünktlich zahlenden Mieters, der eine Immobilie pfleglich behandelt und perfekt in die Hausgemeinschaft passt, erfordert vorab eine gründliche Interessentenprüfung. Nur so sind Sie als Vermieter sicher vor ausbleibenden Mietzahlungen und unangenehmen Überraschungen. Wenn Sie einige Grundregeln bei der Mieterauswahl beachten, erhöhen sich die Chancen, den richtigen Mieter zu finden. 

Bevor Sie auf Nachmietersuche gehen, sollten Sie im Vorfeld klären:

Definition Zielgruppe

  • Wer sind die neuen Mieter, die Sie suchen? (Familien, Singles, Studenten)
  • Für wen ist die angebotene Immobilie interessant? (Familien, Paare, Senioren)
  • Welche Mieter passen von ihrer Sozialstruktur in die vorhandene Hausgemeinschaft? (Junge Familien, Studenten, Besserverdienende Paare)
  • Wie erreichen Sie am besten Ihre Zielgruppe? (Schwarze Bretter, Tageszeitung, Internet)

Anzeigengestaltung

  • Wie sprechen Sie Ihre Wunschnachmieter an? Im Hinblick auf die Zielgruppe sollten Sie bei den Suchanzeigen den Titel aussagekräftig formulieren und das Objekt entsprechend vorteilhaft beschreiben. Beispiele: gehobenes Altbauviertel, Wohnung im fünften Stock ohne Aufzug, kinderfreundliche Nachbarschaft. So verringern Sie auch direkt den Interessentenkreis für die anstehenden Besichtigungstermine.
  • Welche ansprechenden und vielsagenden Fotos können genutzt werden, die Ihrer Zielgruppe direkt ins Auge fallen?

2. Kriterien Mieterauswahl

Als Vermieter sind Sie heutzutage oft in der komfortablen Lage, unter einer Vielzahl von Bewerbern die für Sie passenden Mieter aussuchen zu können.

2.1 Grundsätzliche Auswahlkriterien

Die wirtschaftliche Situation der Interessenten 
Ein regelmäßiges, nachweisbares Einkommen und ein unbefristeter Arbeitsvertrag gewährleisten, dass Mieter sich die Wohnung dauerhaft leisten können. Bei Studenten kann die Bürgschaft der Eltern Sicherheit geben.

Sympathie und Zuverlässigkeit
Wie ist Ihr persönlicher Eindruck der Interessenten – vermitteln sie einen sympathischen, ehrlichen Eindruck? Können sie Ihnen aus dem Bauch heraus ohne Bedenken Ihr Eigentum anvertrauen?

Passen die Interessenten zur Hausgemeinschaft?
Haben Sie bisher in dem Mietobjekt eher an Familien oder Alleinstehende vermietet? Wer passt zu der bestehenden Alters- und Sozialstruktur? Eine relativ homogene Hausgemeinschaft wird sich langfristig bewähren.

2.2 Auswahlkriterien prüfen

Treffen Sie als Vermieter Ihre Entscheidung für einen Nachmieter nicht rein aus Sympathiegründen, sondern prüfen Sie Ihre Interessenten vor Vertragsabschluss genau. Um Unstimmigkeiten und Zahlungsausfällen vorzubeugen gibt es einige Prüfkriterien zur Absicherung:

    • Mit der Bitte zur Selbstauskunft fordern Sie den Mietinteressenten auf, bestimmte Fragen zu seiner wirtschaftlichen und persönlichen Situation zu beantworten. Die Beantwortung erfolgt in der Regel schriftlich mithilfe eines vorgefertigten Fragebogens. Typische Fragen einer Selbstauskunft sind beispielsweise die Höhe des Einkommens, die Zahl der Personen, die die Wohnung beziehen werden und die Frage, ob ein Insolvenzverfahren gegen den Interessenten eröffnet wurde. Auch Fragen zu Haustieren und Musikinstrumenten sind zulässig. Grundsätzlich erfolgt eine Selbstauskunft auf freiwilliger Basis. Wenn sich Interessenten allerdings weigern sollten eine Selbstauskunft auszufüllen, ist Skepsis angesagt. Sie sollten als Vermieter diese zur Bedingung für ein mögliches Mitverhältnis machen, da Sie ein berechtigtes Interesse an den Informationen haben.

      Beispielformular als pdf zum Download

    • Klären Sie die Identität Ihres Mietinteressenten – prüfen Sie, ob die Person überhaupt diejenige ist, für die sie sich ausgibt. Erstellen Sie eine Kopie des Personalausweises oder Reisepasses für Ihre Akte und überprüfen Sie vorab die Gültigkeit. Achtung: Alle anderen Ausweise wie Führerschein etc. haben keinen amtlichen Erklärungswert.

    • Zusätzlich zur Selbstauskunft sollten Sie Mietinteressenten um aktuelle Gehaltsnachweise bitten, damit Sie die Richtigkeit der Angaben in der Selbstauskunft überprüfen können. Da die Einkommensbescheinigungen noch nichts über das Arbeitsverhältnis aussagen, lassen Sie sich sicherheitshalber noch den aktuellen Arbeitsvertrag vorlegen. Das Verhältnis sollte unbefristet sein, damit die Liquidität der Mieter auf längere Sicht gewährleistet ist.

    • Vermieter dürfen selbst bei der Schufa keine Auskünfte über Wohnungssuchende einholen. Sie können aber in der Selbstauskunft verlangen, dass der Mietinteressent selbst bei der Schufa eine Eigenauskunft beantragt. Sollte er sich weigern, ist Vorsicht angebracht. Auch Banken erteilen an Privatpersonen keine Auskünfte. Der Mietinteressent kann allerdings eine Auskunft anfordern, die er auf Wunsch des Vermieters vorlegen kann.

      Mehr Details über die Möglichkeiten von Vermietern zur Prüfung der Finanzen von Mietinteressenten finden Sie auf unserer Seite Bonitätsprüfung.

    • Durch diese Bescheinigung erfahren Sie, ob der künftige Mieter in der Vergangenheit seine Miete immer pünktlich gezahlt hat.
      Die Bestätigung durch den ehemaligen Vermieter, dass der Mieter keine Mietschulden aus vergangenen Mietverhältnissen hinterlassen hat, ist nach Gerichtsauffassung allerdings keine verlässliche Auskunft über die Zuverlässigkeit von Mietern. Aus Ihr gehen weder der Zeitraum noch mögliche Rückstände in der Betriebskostenabrechnung hervor.
      Aus diesem Grund hat Bundesgerichtshof im September 2009 einheitlich entschieden, dass ehemalige Vermieter ihrem Mieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen müssen (BGH VIII ZR 238/08). Sollten Sie als Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wünschen, ist dies, falls der Mietinteressent dem nicht nachkommen kann, zu berücksichtigen.

    • Fordern Sie den Höchstsatz: die Zahlung einer Kaution in Höhe von drei Monatsnettokaltmieten und dies vor Einzug. Auch wenn der Mieter gesetzlich berechtigt ist, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen, empfiehlt es sich aus Sicherheitsgründen, die volle Kaution bereits zur Schlüsselübergabe erhalten zu haben. Mietnormaden sind meist nicht in der Lage, diesem Wunsch nachzukommen.

    • Nutzen Sie bei der Vermietung an Minderjährige oder Studenten die Sicherheit einer Bürgschaft. Sie wird von finanzkräftigeren Bürgen, meist den Eltern übernommen. Bei einem möglichen Zahlungsausfall des Schuldners muss bei einer Bürgschaft der entsprechende Bürge für Mietausfälle oder Schäden der gemieteten Wohnung aufkommen.

      Hinweis: Als Vermieter dürfen Sie von ihren Mietern als Sicherheit entweder eine Kaution oder eine Bürgschaft verlangen – niemals beides.

    • Neben den eingeholten Fakten über Ihre zukünftigen Mieter sollte die Bedeutung eines persönlichen Gesprächs nicht unterschätzt werden. Gerade im Hinblick auf die Hausgemeinschaft ist es wichtig, zu klären, ob die Nachmieter angenehme, rücksichtsvolle und auch kooperationsbereite Menschen sind.
      Gehen Sie im Gespräch auch gemeinsam die Hausordnung durch und überprüfen Sie die Reaktion der Interessenten. Wirken Sie einsichtig und aufrichtig?

Was tun bei einer großen Anzahl von Interessenten-Mails?

Selektieren Sie direkt über das Internet vor. Lassen Sie den Interessenten einen
Bewerbungsbogen in Form einer verkürzten Selbstauskunft zukommen. Bitten Sie um möglichst kurzfristige Beantwortung.


Beispiel: Formular für eine kurze Mieterselbstauskunft


Diejenigen Interessenten, die schnell reagieren und vollständige Angaben machen, können Sie dann nach Ihrem Wunschprofil auswählen und nur mit ihnen einen Besichtigungstermin vereinbaren.

3. Besichtigungstermin

Hinweis: keine Besichtigung ohne schriftliche Anmeldung beim aktuellen Mieter!

Nehmen Sie sich Zeit

Klären Sie die möglichen Termine genau ab und vermeiden Sie Massenbesichtigungen – so lernen Sie Ihre potentiellen Mieter nicht kennen. Treffen Sie eine erste Vorauswahl unter den Interessenten und planen Sie 15 bis 20 Minuten pro Bewerber ein. In der Zeit können Sie ein ungezwungenes Gespräch führen, in dem Sie Fragen, die über die Selbstauskunft hinausgehen, abklären können. Notieren Sie direkt Ihre gewonnenen Eindrücke über die einzelnen Bewerber für die spätere, engere Auswahl.

Denken Sie an die Formalien

Variante 1: Sie haben den Bewerbern schon vorab die Selbstauskunft zugeschickt und bei der Terminabsprache für den Besichtigungstermin gegebenenfalls noch weitere ergänzende Bewerbungsunterlagen angefordert. Die Interessenten können so schon zum Besichtigungstermin alle erforderlichen Unterlagen und ausgefüllten Formulare mitbringen. Vorteil: Sie sparen Zeit!

Variante 2: Sie legen den Fragebogen zur Selbstauskunft beim Besichtigungstermin aus und die möglichen Nachmieter können bei Interesse das Formular zum Ausfüllen mitnehmen und später zusenden. Auch weitere Bewerbungsunterlagen können im Gespräch bei Bedarf noch angefordert werden.

 

Unser Tipp: Ein guter Makler hat Erfahrung und Routine bei der richtigen Mieterauswahl.

Wann ist ein Interesse berechtigt?

Welche Vermieterfragen zulässig sind, ergibt sich grundsätzlich aus dem zivilrechtlichen Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Ein berechtigtes Interesse liegt bei Fragen
vor, die für das Mietverhältnis wesentlich sind und nicht unverhältnismäßig in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters eingreifen. Auch das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) wird bei der juristischen Beurteilung der Zulässigkeit zunehmend mit einbezogen.


Ist eine Frage unzulässig, muss der Mietinteressent sie nicht beantworten – er ist sogar berechtigt, sie nicht wahrheitsgemäß zu beantworten. Die Gerichte sprechen hier von dem sogenannten „Recht auf Lüge“ das man aus dem Arbeitsrecht übertragen hat.

4. Welche Fragen an Mietinteressenten sind zulässig?

Natürlich möchten Sie als Vermieter so viel wie möglich über Ihre zukünftigen Mieter erfahren.
Sie dürfen allerdings nur Fragen stellen, die im Zusammenhang mit dem geplanten Mietverhältnis stehen. Es gibt klare Grenzen in der Rechtsprechung, welche Fragen an Mietinteressenten zulässig sind und welche gegen das berechtigte Interesse eines Vermieters verstoßen.

Zulässig sind Fragen zu:

  • Arbeitsplatz
  • Verdienst
  • Vermögenslage
  • Wirtschaftliche Umstände
  • Zum Haushalt gehörende Personen und Tiere
  • Musikinstrumente


Nicht zulässig sind Fragen zu:

  • Nationalität
  • Rasse/Hautfarbe
  • Religionszugehörigkeit
  • Familienstand wie getrennt lebend, geschieden
  • Schwangerschaft
  • Familienplanung/Kinderwunsch
  • Grund des Wohnungswechsels
  • Bestehen einer Rechtsschutzversicherung
  • Vorstrafen
  • Aufenthaltsgenehmigung
  • Rauchgewohnheiten
  • Mitgliedschaft im Mieterverein/ einer Partei
  • Anzahl der Besuche
  • Krankheit/Behinderung
  • Hobbies und Musikgeschmack

Diese Fragen verstoßen gegen die Grundrechte, die im Grundgesetz verankert sind, wie z. B. die Persönlichkeitsrechte und die Regeln gegen Diskriminierung.

5. Vorauswahl treffen

Mit den Ihnen vorliegenden Angaben der Auskunftsbögen und auf Grundlage Ihres persönlichen Eindrucks können Sie eine fundierte Vorauswahl treffen. Überprüfen Sie die Auskünfte Ihrer Bewerber genau – nicht alle Mietinteressenten halten sich an die Verpflichtung zu „wahrheitsgemäßen“ Angaben. Falls Sie noch keine Bonitätsprüfung über die Schufa oder ein Kreditinstitut vorgenommen haben, so bitten Sie Ihre Auswahlkandidaten bei zweifelhaften Angaben um Vorlage der geforderten Nachweise. Alternativ ist auch ein schriftliches Einverständnis möglich, als Vermieter selbst den Bonitätscheck für private Vermieter durchführen zu können.

6. Abschließendes Entscheidungsgespräch

Um eine Entscheidung zu fällen, vereinbaren Sie mit Ihren Wunschkandidaten einen neuen Termin. Bitten Sie darum, dass alle Mitglieder der neuen Mietpartei diesen Termin wahrnehmen. Nur so können Sie sich ein Gesamtbild von Ihren neuen Mietern machen, denn als Vermieter sollten Sie vor Mietvertragsabschluss genau wissen, wer alles Ihre Wohnung bezieht. Und auch alle Personen der Mietpartei können sich so vor Abschluss entscheiden, ob die Gegebenheiten vor Ort den Vorstellungen aller Mitglieder entsprechen. Unklarheiten und spätere Unstimmigkeiten oder sogar einem baldigen Auszug der Mieter kann so im Vorfeld entgegengewirkt werden.

Details über die Vorbereitung und Inhalte des Mietvertrags erhalten Sie auf unserer Seite Mietvertrag.

7. Fehler bei der Mieterauswahl vermeiden

Neben einer gründlich vorbereiteten Auswahl der neuen Mieter gibt es einige Fehler bei der Suche nach geeigneten Nachmietern, die Sie besser vermeiden sollten:

    • Grundsätzlich kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Vermietung an Freunde und Bekannte nicht zufriedenstellend läuft. Sie birgt ein erhöhtes Konfliktpotenzial durch das Vermischen von privaten und geschäftlichen Interessen. Schnell ist man als Freund zu Zugeständnissen bereit, die man aber als Vermieter unter finanziellen Aspekten später vielleicht bereut. Falls Sie sich zu einer Vermietung an Freunde entschließen, ist es entscheidend, im Vorfeld klare geschäftliche Vereinbarungen zu treffen und das „freundschaftliche“ aus dem Mietverhältnis auszuklammern. Nur so kann sich diese Entscheidung auch langfristig als gute Wahl erweisen.

    • Wenn Sie als Vermieter den Aufwand einer umfassenden Nachmietersuche scheuen, sollten Sie sich dennoch nicht vorschnell auf einen vom Mieter gestellten Nachmieter einlassen. Manche Mietinteressenten setzen ganz gezielt eine "Überrumpelungstaktik" ein. Erst durch eine Selbstauskunft und Bonitätsprüfung können Sie Gewissheit gewinnen, dass der eventuelle Nachmieter Ihren Vorstellungen entspricht. Überdenken Sie vor Einwilligung auch die bestehenden Mietvertragskonditionen und bitten Sie Interessenten erst einmal um Bedenkzeit.

    • Meist reicht die Mieterselbstauskunft aus, um einen geeigneten Mieter zu finden – sie schützt allerdings nicht davor betrogen zu werden. Einem Mieter kann bei falschen Angaben zwar schnell wieder wegen „arglistiger Täuschung“ gekündigt werden. Um aber Zweifel oder einen Betrug vor der Mieterauswahl auszuschließen, bietet sich eine Schufa-Auskunft an. Sie können von Ihrem Interessenten verlangen, dass dieser eine Auskunft für Sie einholt. Diese ist über das Internet unter www.meineschufa.de zu beziehen.

    • Trotz des verständlichen Sicherheitsgedankens kann eine übertriebene Prüfung von Mietinteressenten auch abschreckend wirken. Wunschmieter können sich aufgrund von geforderter lückenloser Offenlegung von privaten und finanziellen Verhältnissen gegen eine Wohnung entscheiden. Bleiben Sie also bei Ihrer Mieterauswahl realistisch – hinter den wenigsten Interessenten verbirgt sich gleich ein „Mietnomade“. Meist sind es eher unvorhersehbare Ereignisse wie der Verlust des Arbeitsplatzes oder Krankheit, die Mieter in Zahlungsschwierigkeiten bringen.

    • Als Vermieter kann man relativ leicht dem Fehler unterliegen, Mieter rein aus Sympathie auszuwählen. Sie sollten allerdings nicht vergessen, dass Sie keinen Mitbewohner suchen, sondern dass Sie ein geschäftliches Verhältnis eingehen möchten. Hierbei sind andere Kriterien entscheidend unter denen oft ganz andere Bewerber die richtigen Mieter sind. Machen die Interessenten den Eindruck pfleglich mit der Immobilie umzugehen, können Sie die Miete aufbringen und passen Sie in die Hausgemeinschaft? Nach diesen Fragen sollten Sie Interessenten ganz objektiv begutachten und auswählen – Sympathie nicht ausgeschlossen. Sie sollte nur nicht das entscheidende Kriterium sein.

    • Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag Vereinbarungen treffen möchten, die von den üblichen Vertragsinhalten abweichen, so sollten Sie nicht versuchen, diese den zukünftigen Mietern bei Vertragsunterzeichnung „unterzujubeln“. Hier ist Offenheit angesagt, denn ein Mieter kann sich selbstverständlich bei Vertragsunterzeichnung aufgrund von unakzeptablen Inhalten noch gegen die Wohnung unterscheiden. Auch wird durch ein solches Verhalten das Vertrauensverhältnis zu Beginn an gestört. Sprechen Sie Ihre vertragliche Besonderheiten frühzeitig mit den zukünftigen Mietern ab, so gibt es bei Unterzeichnung keinen unangenehmen Ausgang.

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