Bei Neuvermietung greift jetzt die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse

Grenze Mietpreis,ortsübliche Vergleichsmiete fehlt, Miethöhe bei Neuvermietung

In Ballungsgebieten wird ein weiterer Anstieg der Mieten zukünftig durch die Mietpreisbremse gedeckelt.

Wohnen zur Miete ist in Deutschland immer teurer geworden. Mit Einführung der Mietpreisbremse können Vermieter bei Neuvermietung nicht mehr unbegrenzt die Miete anheben. Was gibt es zu beachten bei Mieterhöhungen und welche Sonderregelungen gibt es….

Gut zu wissen

  • Bei Neuvermietung darf die Miete maximal zehn Prozent über dem Mietspiegel liegen.
  • Seit dem 1. Juni 2015 gilt die Bremse in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten.
  • Ein guter Makler berät Sie zur Mietpreisbremse und richtigen Miethöhe.
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1. Was besagt die Neuregelung?

Nach dem Mietnovellierungsgesetz der Bundesregierung ist die Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Bei Neuvermietung von Bestandswohnungen darf die Miete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt nicht weiterhin unbegrenzt angehoben werden. Die Geltungsbereiche der Mietpreisbremse legen die jeweiligen Landesregierungen zunächst für fünf Jahre fest. Ziel des Gesetzgebers ist es, Wohnungssuchende finanziell zu entlasten und einen gerechten Ausgleich zwischen Interessen von Vermietern und Mietern zu schaffen.


Zulässige Miethöhe unter der Mietpreisbremse bei Neuvermietung
Bei Vertragsbeginn darf die Miethöhe nach § 556d BGB die ortsübliche Vergleichsmiete, die aus dem Mietspiegel resultiert, höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den einfachen oder qualifizierten Mietspiegeln vor Ort. Sie ist nach Paragraf 558 Abs. 2 BGB die Miete, die nach den wohnwertbildenden Faktoren üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde gezahlt wird. Dabei werden nur die Mieten berücksichtigt, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

2. Warum wurde die Mietpreisbremse eingeführt?

In den letzten Jahren sind die Mieten besonders in den Ballungsräumen unverhältnismäßig stark angestiegen. In Münster beispielsweise um 30 Prozent, in Hamburg und München um 25 Prozent. Selbst in attraktiven Mittelstädten wie z. B. in Freiburg stiegen die Mieten im 32 Prozent. Besonders Einkommensschwache und Familien mit Kindern sind durch die fortwährend steigenden Mieten betroffen. Um das „Wohnen zur Miete“ für Normalverdiener noch bezahlbar zu machen, musste der Gesetzgeber den weiteren Anstieg begrenzen. 

3. Wo gilt die Mietpreisbremse?

Das Maklerrecht „Wer bestellt, der bezahlt“ gilt nicht deutschlandweit, sondern in erster Linie in Gegenden mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Die Gebiete werden durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierungen für die Dauer von höchstens fünf Jahren ausgewiesen. Bisher haben schwerpunktmäßig die Landesregierungen der Bundesländer mit Ballungszentren die Mietpreisbremse eingeführt. Seit dem 1. Januar 2016 gilt sie auch in Brandenburg. Weitere Bundesländer befinden sich in Planung der Einführung, andere wie Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen sehen in keine Notwenigkeit für eine Bremse.

Regionen mit Mietpreisbremse in der Übersicht

Bundesland Geltungsbereich der Mietpreisbremse Gebiete
Baden-Württemberg 68 Städte und Gemeinden Details
Bayern 137 Städte und Gemeinden Details
Berlin Gesamtes Stadtgebiet  
Brandenburg 31 Städte und Gemeinden Details
Bremen Gesamtes Stadtgebiet bis auf Bremerhaven  
Hamburg Gesamtes Stadtgebiet  
Hessen 16 Städte und Gemeinden Details
Mecklenburg-Vorpommern Keine Mietpreisbremse  
Niedersachsen Keine Mietpreisbremse  
Nordrhein-Westfalen 22 Städte und Gemeinden Details
Rheinland-Pfalz Mainz, Trier und Landau  
Saarland Keine Mietpreisbremse  
Sachsen Keine Mietpreisbremse  
Sachsen-Anhalt Keine Mietpreisbremse  
Schleswig-Holstein 12 Städte und Gemeinden Details
Thüringen Keine Mietpreisbremse  

Definition „angespannte Wohnungsmärkte“ nach § 556d Abs. 2

Nach der gesetzlichen Definition liegen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkte vor, wenn eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

  • die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  • die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  • die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Bonn 

Das jeweilige Ergebnis der Berechnung der Vergleichsmiete zeigt die  Nettokaltmiete entsprechend Bonner Mietspiegel 2013 für zwei unterschiedliche Objekte.

    • Beispiel 1
      Adresse: Argelanderstraße 16
      Automatisch ermittelte Mietlage der Adresse: 4
      Wohnfläche: 150 m²
      Baujahr: 1900
      Ermittelte Kennziffer an Hand der gewählten Ausstattung: 119 (sehr gut)
      Berechnungsgrundlagen
      Vergleichsmiete: 1.587,09 EUR (rd. 10,58 EUR/m²)

    • Beispiel 2
      Adresse: Auestraße 5
      Automatisch ermittelte Mietlage der Adresse: 2
      Wohnfläche: 120 m²
      Baujahr: 1950
      Ermittelte Kennziffer an Hand der gewählten Ausstattung: 109 (sehr gut)
      Berechnungsgrundlagen
      Vergleichsmiete: 941,80 EUR (rd. 7,85 EUR/m²)

4. Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es?

  • Neubauten
    Um mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen, sollen nicht nur die Mieten begrenzt werden, sondern auch Investitionen in den Neubau gefördert werden. Zum Erhalt der Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau werden Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen. Wohnungen in Neubauten kann der Eigentümer auch in Zukunft ohne Beschränkung der Miethöhe vermieten. Neben dem Investitionsanreiz wird so auch Planungssicherheit geschaffen.
  • Erstvermietung nach umfassender Modernisierung
    Ausgenommen von der Mietpreisbremse ist zudem der Mietpreis bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
  • Bestandsschutz
    Es gibt zudem einen Bestandsschutz für Vermieter. Eine zulässig vereinbarte Miete kann bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Vermieter werden nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
  • Staffelmieten
    Sowohl die Ausgangsmiete also auch die späteren Staffelungen müssen mit der Mietpreisbremse vereinbar sein. Da ein Vermieter aber nicht wissen kann, wie stark die Mieten künftig steigen, kann er recht große jährliche Staffelschritte vereinbaren. Falls die Miete dann um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen sollte, ist nicht der gesamte Staffelmietvertrag ungültig, sondern nur der über der Deckelung liegende Anteil.
  • Indexmieten
    Bei einer vertraglich vereinbarten Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete der Indexmietvereinbarung (§557b Abs. 4 BGB). Spätere Überschreitungen der zulässigen Miethöhe durch Indexanpassungen sind zulässig.
    Mehr Details über laufende Mietanpassungen finden Sie auf unserer Seite Staffelmiete oder Indexmiete.

Unser Tipp: Ein guter Makler berät Sie bei der Festlegung der richtigen Miethöhe.

5. Mieterhöhung unter Mietpreisbremse: Was tun bei fehlendem Mietspiegel?

Im Idealfall existiert in den Städten und Gemeinden ein Mietspiegel. In der Praxis zeigt sich nach einer Analyse der Süddeutschen Zeitung vom 02.11.2015 allerdings, dass drei Viertel aller von der Mietpreisbremse betroffenen Kommunen bisher gar keinen Mietspiegel als Datenbasis besitzen. Ohne die ausschlaggebende Grundlage ist es für Vermieter nur mit erheblichem Mehraufwand möglich, die ortsübliche Vergleichmiete zu ermitteln, nach der die Mieterhöhung berechnet werden muss.

Möglichkeiten zur Ermittlung und Begründung von Mieterhöhungen

  • Hinweis auf einzelne vergleichbare Wohnungen gemäß § 558a II Nr. 4 BGB 
    Der Vermieter muss in dem Fall beweisen, dass es drei vergleichbare Wohnungen gibt, in denen eine höhere Miete verlangt wird.
  • Auskunft aus einer Mieterdatenbank
    Mietdatenbanken werden von der Gemeinde oder von Vermietern- und Mieterverbänden gemeinsam geführt und gegenseitig anerkannt. Eine Mietdatenbank ist mit einem Mietspiegel vergleichbar, hat aber den Vorteil, dass sie aktuellere Informationen liefern kann als der statische Mietspiegel der nach Erhebung für einige Jahre unverändert Bestand hat. Hinweis: Die Begründung der Mieterhöhung auf Grundlage einer Mietdatenbank ist kein endgültiger Beweis, dass die erhöhte Miete tatsächlich der ortsüblichen Miete zuzüglich maximal 10 Prozent entspricht. Bestreitet ein Mieter, dass die Mieterhöhung ortsüblich ist, muss dies gerichtlich entschieden werden.
  • Gutachten eines Sachverständigen
    Der Vermieter kann zur Begründung der Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 4 BGB auf das Gutachten eines Sachverständigen verweisen.
    Hinweis: Das Gutachten erbringt allerdings keinen endgültigen Beweis, dass die erhöhte Miete tatsächlich der ortsüblichen Miete zuzüglich maximal 10 Prozent entspricht. Bestreitet ein Mieter, dass die Mieterhöhung ortsüblich ist, muss dies gerichtlich entschieden werden.

6. Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Wenn Mieter bei Neuvermietung eine zu hohe Miete zu zahlen, können Sie Vermietern eine qualifizierte Rüge erteilen. Nur auf diesem Wege kann zu viel gezahlte Miete zurückgefordert werden. Nach der Mietpreisbremse muss die Rüge Fakten enthalten auf denen sich die Beanstandung der vereinbarten Miete begründet, z. B. die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung. Wird die Miete nach der Berechnung des Mieters unzulässig überschritten, so muss der Vermieter die ab Zugang der Rüge zuviel gezahlte Miete zurückzahlen.
Hinweis: Um den Zuschlag für eine Wohnung zu bekommen, können Mieter ganz bewusst vorab eine unzulässige Miethöhe akzeptieren ohne ihr Rückforderungsrecht zu verlieren.

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