13.02.2017

Vermieter können höhere Entschädigungen nach Kündigung fordern

Urteil, Mietrecht, Kündigung, Mietvertrag, Eigenbedarf

BGH-Urteil: Höhere Nutzungsentschädigung nach Kündigung

Mieter, die trotz Aufforderung ihre Wohnung nicht räumen, sollten sich diesen Schritt in Zukunft sehr genau überlegen. Wie der Bundesgerichtshof in einem Fall im Januar entschieden hat, können den Mieter in solchen Fällen hohe Nachzahlungen drohen. Die Richter konkretisierten, dass die sogenannte Nutzungsausfallentschädigung sich nach den aktuellen, marktüblichen Mieten richtet, und dementsprechend teuer werden kann.

Wenn der Mieter den Auszug verweigert

Das im Februar veröffentlichte Urteil betrifft primär Mieter, die sich entscheiden, eine Kündigung zu ignorieren. Im konkreten Fall hatte ein Hausbesitzer einen Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf gekündigt. Die Bewohner waren allerdings weiterhin in der Wohnung geblieben und hatten für eineinhalb Jahre die bisherige Miete inklusive Heizkosten in Höhe von 1050 Euro weitergezahlt. Damit hatten sie nach ihren Vorstellungen dem §546a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsprochen. Der Artikel sieht vor, dass ein Vermieter bei einer verspäteten Rückgabe, als Entschädigung die vereinbarte Miete oder eine ortsübliche Miete verlangen kann.

Ortsübliche Miete wird zum Streitfall

Der Streit zwischen beiden Parteien entbrannte schließlich aufgrund der Tatsache, dass der Vermieter als Entschädigung die Summe verlangte, die er bei einer Neuvermietung hätte ansetzen können. Da die Wohnung in München lag, und damit in einer Stadt, in der die Mieten seit Jahren stark anziehen, war diese deutlich höher. Die Mieter argumentieren dagegen, dass als Grundlage für die Berechnung der Durchschnitt der vergangenen vier Jahre gelten sollte, wie es in Deutschland im mietrechtlichen Schrifttum eigentlich verbreitet ist. Allerdings unterlagen sie mit dieser Argumentation vor Gericht, sodass sich schließlich der Bundesgerichtshof mit der Thematik auseinandersetzen musste.

Aktueller Wert als Grundlage

Die Richter des BGH stimmten dem Urteil der Vorinstanz zu. Sie bestätigten in ihrem Urteil, dass für die Berechnung der Nutzungsausfallentschädigung nur die Summe relevant ist, die ein Vermieter bei einer Neuvermietung zum aktuellen Zeitpunkt erhalten könnte. Die von den Mietern angeführten Gründe würden im konkreten Fall nicht greifen. Die 4-Jahres-Regel des §558 Abs. 2 BGB, ist dafür da, Mieter vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen zu schützen. Da es sich aber um ein gekündigtes Mietverhältnis handelte, greift dieser Schutz nicht. Die Mieter sind generell dazu angehalten, Mietsachen fristgemäß zurückzugeben, weshalb Mieterhöhungen aufgrund von Marktentwicklungen ein legitimes Druckmittel sind. Auch dürfen Vermieter nicht benachteiligt werden, da sie bei einer Berechnung auf Basis von vier Jahren nicht von der positiven Preisentwicklung profitieren würden.

7000 Euro Nachzahlung

Durch das Urteil hat der BGH nun bestätigt, dass eine verspätete Wohnungsrückgabe richtig teuer werden kann. Die betroffenen Mieter hatten den Richtern zufolge aufgrund ihrer eigenwilligen 18-monatigen Mietverlängerung dem Besitzer Mehreinnahmen in Höhe 7000 Euro gekostet. Diese müssen sie nun nachzahlen. Besonders in Großstädten, in denen die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind, dürfte sich das Urteil spürbar auswirken. Wer sich weigert, seine Wohnung nach einer fristgerechten Kündigung zu verlassen, muss mit großer Wahrscheinlichkeit ebenfalls mit Mieterhöhungen auf Basis der aktuellen Zahlen rechnen.