25.01.2017

Rechtsstreit in der Erbengemeinschaft vermeiden: Was tun, wenn man eine Immobilie erbt?

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Streit um eine geerbte Immobilie kann teuer werden

Wenn Immobilien an Erbgemeinschaften, also mehrere Personen vererbt werden, führt dies nicht selten zu Erbstreitigkeiten. Regelmäßig landen diese Fälle vor Gericht.

Die Kosten für solche Rechtsstreitigkeiten können sehr schnell sehr teuer werden, weshalb ein Prozess vermieden werden sollte. So bestätigte erst kürzlich der Bundesfinanzhof, dass in diesem Fall Prozesskosten durch die Teilnehmer komplett selbst getragen werden müssen und sich auch nicht steuerlich absetzen lassen.

Neues Gerichtsurteil

Im konkreten Fall stritten sich zwei Erbinnen um ein Zweifamilienhaus. Die entstandenen Kosten wollten sie im Anschluss als außergewöhnliche Belastungen steuerlich anerkennen lassen. Der BFH sah jedoch nicht erwiesen, dass Prozesskosten für einen Erbstreit Ausgaben sind, denen sich Bürger aus rechtlichen, sittlichen oder anderen Gründen nicht entziehen können. Die Richter verneinten diesen Zustand für einen Erbstreit. Dies hat zur Folge, dass die Prozesskosten in jedem Falle vollständig von den streitenden Parteien getragen werden müssen. Für Erben wird es damit in Zukunft weiterhin der bessere Weg sein, wenn man sich außergerichtlich einigt. Gerade bei Immobilien, bei denen man zunächst einmal nur einen Sachwert erbt, kann ein Prozess ein großes Risiko mitbringen. Scheitert man vor dem Gericht, bleibt am Ende womöglich nur ein Minusgeschäft.

Problemfall Erbgemeinschaft

Das Thema Erbschaften sorgt generell immer wieder für Streitigkeiten, da die rechtliche Situation im Allgemeinen einige Besonderheiten mit sich bringt. Erbgemeinschaften nehmen in diesem Bereich noch einmal eine Sonderstellung ein. Statistisch gesehen sind es gerade Gemeinschaften, bei denen besonders häufig Probleme entstehen. Dies resultiert zunächst einmal aus der Tatsache, dass alle Mitglieder formal der gleiche Anteil zusteht, was allerdings auch anfallende Kosten beinhaltet. Ist der Nachlass offiziell aufgeteilt, können entstehende Kosten beziehungsweise bestehende Verbindlichkeiten von allen Beteiligten eingefordert werden. Um die Kosten zu decken, sollten eigentlich die Einnahmen der Immobilie greifen. Bei einem Erbstreit über die Nutzung fehlen diese jedoch oft.

Verkaufen, vermieten oder selbst wohnen

Grundsätzlich haben Erben bei einer Immobilie die Möglichkeit, das Gebäude zu vermieten oder zu verkaufen. Bei einem Verkauf werden die Erben im Anschluss anteilig ausgezahlt. Allerdings kann jedes Mitglied der Erbgemeinschaft den Verkauf mit einem Veto zu verhindern. Als Alternative bietet sich in solchen Fällen an, dass die Person, welche das Gebäude behalten möchte, die anderen Erben auszahlt. Dies wird sehr oft angewendet, wenn beispielsweise ein Erbe selbst im Haus wohnen möchte. Neben einem Verkauf kann das Haus auch weitervermietet werden. Gerade bei Erbgemeinschaften kommt es hier sehr stark auf die Mieteinnahmen an. Bewegen sich diese nur in einem überschaubaren Bereich, dann übersteigen die Instandhaltungskosten die Einnahmen. Zudem müssen auch die zukünftigen Entscheidungen immer in der Gruppe getroffen werden, was ebenfalls Streitpotenzial mit sich bringt.

Erbschaftssteuer beachten

Ein wichtiges Thema im Erbfalle ist auch die Erbschaftssteuer. Diese fällt auch bei Immobilien an und sollte dementsprechend berücksichtigt werden. Die Höhe der Steuer wird anhand des Wertes des Hauses berechnet. Allerdings greifen gerade bei Familienmitgliedern vergleichsweise hohe Freibeträge. Kinder, die von ihren Eltern erben, haben beispielsweise einen Freibetrag von jeweils 400.000 Euro. Bei Enkeln sind es immerhin noch 200.000 Euro. Hier kann sich eine Erbgemeinschaft sogar als Vorteil erweisen, da eine hohe Erbsumme auf verschiedene Freibeträge verteilt wird. Entscheidet sich die Gemeinschaft anschließend für einen Verkauf, sollte sie auf die Spekulationssteuer achten. Diese fällt ein, wenn eine nicht eigengenutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf weiterverkauft wird. Im Falle von Erben gilt der Termin des Erblassers als Stichdatum.