01.06.2016

BGH Urteil – Schlechte Nachrichten für uneinsichtige Mieter

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Kommt der Mieter seinen Pflichten laut Mietvertrag nicht nach, ist eine Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt.

Uneinsichtige Mieter müssen in Zukunft vorsichtiger sein. Weigert man sich Forderungen des Vermieters nachzugeben, obwohl dieser offensichtlich im Recht ist, kann das Mietverhältnis gekündigt werden. Ein neues BGH-Urteil stärkt die Rechte der Vermieter, wobei es in dem konkreten Fall um ein Schimmelproblem gegangen war.

Hintergrund: Schimmelbefall

Das kürzlich ergangene Gerichtsurteil VIII ZR 39/15 bezieht sich auf eine Auseinandersetzung zwischen einem Mieter und Vermieter, bei dem Schimmelbefall im Mittelpunkt stand. Der Mieter hatte seit 2008 in der Wohnung gelebt und im Jahr 2010 den Schimmel seinem Vermieter gemeldet. Als Ursache wollte er dabei bauseitige Mängel erkannt haben, weshalb er sich gleichzeitig dazu entschloss, selbstständig die Miete zu mindern. Der Vermieter machte dagegen den Mieter für den Schimmelbefall verantwortlich. Dieser habe aufgrund von falschem Heiz- und Lüftungsverhalten für die Schäden gesorgt. Nachdem sich beide Seiten nicht einigen konnten, klagte der Vermieter auf Mietrückstände und Schadenersatz in Höhe von 2800 Euro. Aufgrund eines Sachverständigengutachtens bekam er schließlich 2013 recht, was den Mieter jedoch nicht davon abhielt, die Zahlung zu verweigern und weiter auf den Mietminderungen aufgrund des Schimmels zu beharren.

Vermieter kündigt Mietvertrag

Aufgrund dieser Vorkommnisse kündigte der Vermieter im Dezember 2013 schließlich das Mietverhältnis. Als Gründe nannte er zum einen die Weigerung, die ausstehende Miete und den Schadenersatz zu zahlen, und zum anderen das verlorene Vertrauensverhältnis. Trotz des Gutachtens würde der Mieter weiterhin falsch heizen und lüften und damit für neue Schäden sorgen. Es folgte die Forderung nach der Räumung der Wohnung, gegen die sich der Mieter allerdings wehrte. Das folgende Gerichtsverfahren landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof, der sich eindeutig für den Vermieter entschied.

Richter stellen sich auf die Seite des Vermieters

Den Richtern des BGH zufolge sind die angeführten Gründe des Vermieters durchaus geeignet eine Kündigung zu rechtfertigen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn die Mieter ihre im Vertrag festgehaltenen Pflichten erheblich verletzt haben. Dies sahen die Richter als erwiesen an, da die Weigerung der Mietzahlung aufgrund eines unrechtmäßigen Grundes eine Pflichtverletzung darstellt. Grundsätzlich können Mieter zwar durchaus Teile oder die gesamte Miete einbehalten, um einen Vermieter zu Behebung eines Mangels zu zwingen, im konkreten Fall ist die Einbehaltung aber nicht gerechtfertigt. Schließlich wurde in einem Amtsgerichtsverfahren die Schuld des Mieters am Schimmel festgestellt.

Uneinsichtigkeit trägt zur Entscheidung bei

Abgesehen von der Weigerung, die Miete zu zahlen, legten die Richter dem Mieter auch sein Verhalten negativ zur Last. So sei das Leugnen und das nach wie vor falsche Lüft- und Heizverhalten des Mieters ebenfalls als eine Pflichtverletzung gegenüber dem Vermieter zu bewerten. Auch eine Schädigung des Vertrauensverhältnisses scheint anhand dieser Tatsachen gegeben. Durch das Verhalten des Mieters wird nach Ansicht der Richter eindeutig klar, dass dieser nicht gewillt ist, seine Pflichten laut dem Mietvertrag nachzukommen. Daher sei die Kündigung des Vermieters durchaus gerechtfertigt. Für ein Ende sorgte das Urteil des BGH allerdings trotzdem noch nicht. So schickten die Richter das Verfahren im Anschluss zum Landgericht zurück. Dieses müsse noch tatsächliche Feststellungen zu den angeführten Kündigungsgründen nachholen.