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Mietern richtig kündigen

So werden Vermieter unerwünschte Mieter los

Welche Schritte müssen Vermieter ergreifen und welche Voraussetzungen müssen Sie beachten, wenn Sie einen Mieter aus Ihrer Wohnung bekommen wollen?

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Mieter kündigen Gründe & Fristen sollte man als Vermieter unbedingt beachten.

1. Wenn der Mieter zum Problem wird

Solange der Mieter zuverlässig zahlt, dient eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage dem Vermieter zum Aufbau von privatem Vermögen. Wer es allerdings mit zahlungssäumigen Bewohnern zu tun hat, möchte seinen Mieter schnell loswerden – und muss dabei einige Voraussetzungen beachten.

Nicht jedes Mietverhältnis währt ein Leben lang

Jeder Vermieter wird sich glücklich schätzen, wenn sein Mieter regelmäßig die vereinbarte Miete zahlt und das Mietobjekt in Ordnung hält. In diesem Fall ist eine vermietete Wohnung eine gute Investition in die Zukunft. Doch häufig möchte der Vermieter einen zahlungssäumigen Mieter loswerden. Stehen Mietzahlungen aus, gerät der Mieter immer wieder in Rückstand mit den vereinbarten Zahlungen oder behandelt er das Objekt nicht pfleglich, möchte mancher Vermieter seinen Mieter rausbekommen. Doch auch der Eigenbedarf oder eine geplante Sanierung oder ein Abriss können Gründe sein, den Mieter rausbekommen zu wollen. Diesem häufig berechtigten Wunsch des Vermieters stehen die Rechte des Mieters gegenüber. Als Vermieter muss man einige Voraussetzungen einhalten, damit die Kündigung des Vertragsverhältnisses juristisch Bestand hat.

2. Die wichtigsten Kündigungsgründe

Möchten Sie Ihren Mieter loswerden, müssen Sie zuerst wissen, dass grundlose oder willkürliche Kündigungen vor keinem Gericht dieser Welt Bestand haben. Als Vermieter können Sie nur kündigen, wenn ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt und wenn Sie sich auf einen gesetzlich festgelegten Kündigungsgrund beziehen. Diese Kündigungsgründe sind Eigenbedarf, die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung oder eine schwerwiegende Vertragsverletzung Ihres Mieters.

Mieter kündigen wegen Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist möglich, wenn nahe Familienangehörige die Wohnung beanspruchen oder wenn der Vermieter sie selbst nutzen will. Dazu müssen Sie als Vermieter nachvollziehbare Gründe angeben. Der Mieter hat das Recht, notfalls gerichtlich klären zu lassen, ob ein wirkungsvoller Eigenbedarf vorliegt. Die Messlatte für einen einwandfreien juristischen Eigenbedarf liegt hoch, nicht jeder vordergründige Eigenbedarf hält einer juristischen Prüfung problemlos stand. So besteht kein Eigenbedarf, wenn Sie die Wohnung nicht ernsthaft nutzen wollen. Ebenso ist es nicht zulässig, einen überhöhten Wohnbedarf geltend zu machen. Ein solcher Wohnbedarf wäre eine 200 Quadratmeter große Wohnung für einen Verwandten ohne regelmäßiges Einkommen. Ein befristeter Eigenbedarf für einen vorübergehenden Zeitraum ist ebenfalls als Kündigungsgrund nicht rechtswirksam. Auch einen vorgeschobenen Eigenbedarf werden Sie vor Gericht nicht halten können, dann steht Ihrem Mieter ein Recht auf Schadensersatz zu. Ihr Mieter hat in diesem Fall nachzuweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist.

Eigenbedarf wie anmelden? Eigenbedarfskündigung, welche Voraussetzung und Fristen müssen eingehalten werden? Details hierzu finden Sie auf unserer Seite Eigenbedarfskündigung.

Mieter kündigen wegen wirtschaftlicher Verwertung

Wenn durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert wird und Ihnen dadurch Nachteile entstehen, dürfen Sie ebenfalls kündigen. Eine höhere Mietzahlung durch den Nachmieter ist explizit kein Kündigungsgrund mit wirtschaftlicher Verwertung. Zur wirtschaftlichen Verwertung kann auch der geplante Verkauf gehören. Können Sie eine vermietete Wohnung nicht verkaufen, kann sich eine Kündigung anbieten, weil eine leere Wohnung besser zu vermieten ist. Dazu müssen Sie allerdings nachweisen, weshalb Sie die Immobilie unbedingt verkaufen müssen. Sie müssen konkret belegen, welche Verwendung Sie für Ihre Immobilie geplant haben, wenn Sie auf diese Art und Weise Ihren Mieter loswerden wollen.

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Sanierung oder Abriss als Kündigungsgrund

Vielleicht planen Sie, eine Sanierung an Ihrer Immobilie durchzuführen, vielleicht ist auch ein Abriss vorgesehen. Dann müssen Sie als Vermieter nachweisen, dass die Sanierung wirtschaftlich erforderlich ist. Eine umfassende Modernisierung ist als Kündigungsgrund nicht haltbar, wenn Sie jahrelang nichts zur Erhaltung des Objekts getan haben. Und auch ein Abriss ist nicht zwingend als Grund anwendbar, wenn Sie einen Mieter rausbekommen wollen. Zwar kann ein marode Bausubstanz ein Kündigungsgrund sein, der einen Abriss und damit die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, doch solche Umstände müssen Sie als Vermieter immer konkret und mit transparenten Zahlen belegen.

Erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters

Ein weiterer wichtiger Grund sind Vertragsverletzungen des Mieters. Erfolgt die Mietzahlung ständig unpünktlich, bestehen Mietrückständen, sind Verstöße gegen die Hausordnung oder Störungen des Hausfriedens zu beklagen, können Sie das Vertragsverhältnis kündigen. Wird die Wohnung vertragswidrig genutzt, kann in schwerwiegenden Fällen sogar eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Solche Vertragsverletzungen setzen zur Wirksamkeit der Kündigung aber eine Abmahnung des Mieters voraus. Hier müssen Sie den Mieter auf sein Fehlverhalten aufmerksam machen und ihm eine Chance zur Änderung seines Verhaltens geben.

Zulässige Kündigungsgründe des Vermieters

  • Eigenbedarf
  • Wirtschaftliche Verwertung
  • Sanierung oder Abriss
  • Erhebliche Vertragsverletzung des Mieters

3. Kündigungsform und -fristen

Diese Formvorschriften kommen zur Anwendung

Liegt ein wirksamer Kündigungsgrund vor, müssen Sie außerdem die Kündigungsfristen und die Form einhalten, anderenfalls ist Ihre Kündigung juristisch nicht wirksam.

  • Sie müssen schriftlich kündigen
  • Sie müssen Sie den Grund für die Kündigung des Vertrags angeben
  • das Kündigungsschreiben ist von allen Vermietern zu unterschreiben
  • das Kündigungsschreiben muss an alle Mieter gerichtet sein, die den Vertrag unterschrieben haben
  • das Kündigungsschreiben muss dem Mieter bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats zukommen

Die Kündigungsfristen sind gesetzlich vorgeschrieben

Bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei eine Wohndauer zwischen fünf und acht Jahren beträgt sie sechs Monate, bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren liegt sie bei neun Monaten. Berechnen Sie die Kündigungsfrist falsch, ist die Kündigung weiterhin wirksam, lediglich die Fristen werden entsprechend angepasst.

Tabelle: Kündigungsfristen für Vermieter

Zugang der Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats Mietdauer unter 5 Jahre: Kündigung erfolgt zum Mietdauer zw. 5 und 8 Jahre: Kündigung erfolgt zum Mietdauer über 8 Jahre: Kündigung erfolgt zum
Januar 31.03. 30.06. 30.09.
Februar 30.04. 31.07. 31.10.
März 31.05. 31.08 30.11.
April 30.06. 30.09 31.12.
Mai 31.07. 31.10. 31.01.
Juni 31.08. 30.11. 28.(29.)02.
Juli 30.09. 31.12. 31.03
August 30.09. 31.12. 31.03
September 30.11. 28.(29.)02. 31.05.
Oktober 31.12. 31.03. 30.06.
November 31.01. 30.04. 31.07.
Dezember 28.(29.).2. 31.05. 31.08.

So geht es nach der Kündigung weiter

Haben Sie rechtswirksam gekündigt und räumt Ihr Mieter die Wohnung nicht, kann eine Räumungsklage das Mittel der Wahl sein. Auf keinen Fall dürfen Sie die Wohnung selbst räumen oder die Schlösser austauschen. Mit der Räumungsklage erzwingen Sie die gesetzliche Durchsetzung des Räumungsanspruchs, nachdem das Mietverhältnis beendet ist. Die Räumungsklage ist immer beim örtlichen Amtsgericht der Wohnung einzureichen. 

Beugen Sie frühzeitig Problemen mit Mietern vor

Letztlich ist es für jeden Vermieter schwierig, im ersten Gespräch herauszufinden, ob er einen solventen und anständigen Mieter vor sich hat. Einige Tipps mögen aber helfen, damit Sie Ihren Mieter gar nicht erst wieder loswerden müssen:

  • So belegt ein Auszug aus der Schufa, wie es um das Zahlungsverhalten in der Vergangenheit bestellt war.
  • Eine Gehaltsabrechnung belegt, ob ein geregeltes Arbeitsverhältnis vorliegt.
  • Auch können Sie erfragen, warum das bisherige Mietverhältnis gekündigt wurde und wer es gekündigt hat.

Mit diesen Informationen sollten Sie einen guten ersten Überblick erhalten, wie es um die Zuverlässigkeit Ihres potenziellen Mieters bestellt ist.

Checkliste: So kündigen Sie korrekt

  • Der Kündigungsgrund muss rechtswirksam sein
  • Zugang der Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats
  • Die Kündigungsfristen sind einzuhalten (3, 6 oder 9 Monate)
  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und an alle Mieter adressiert sein
  • Der Kündigungsgrund ist anzugeben
  • Die Kündigung ist eigenhändig zu unterschreiben

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