Der Mietvertrag aus Vermietersicht

Zum Schutz des Eigentümers sollte ein Mietvertrag korrekt abgefasst sein. Für Vermieter gilt es, einige wichtige Tipps zu beachten…

• Schließen Sie einen Mietvertrag vor Schlüsselübergabe immer schriftlich ab.
• Überprüfen Sie vor Vertragsabschluss die Bonität der Mietinteressenten.
• Ein guter Makler bietet Sicherheit und Zeitersparnis bei der Mietersuche.
• Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

Auch wenn auf den ersten Blick alles ganz unproblematisch erscheint: Mieter und Vermieter sind sich sympathisch, über die Rahmenbedingungen ist man sich schnell einig. Wenn Sie als Vermieter aber vor Einzug des Mieters keinen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen haben, kann es bei Mietstreitigkeiten schnell unerfreulich werden. Bei mündlichen Verträgen gelten nämlich die gesetzlichen Vorschriften des BGG. Und diese sind fast ausnahmslos zum Nachteil des Vermieters ausgelegt. Das bedeutet konkret: Der Mieter muss keine Nebenkosten und Schönheitsreparaturen zahlen.

Ein Mietverhältnis ist ein Vermieter schon eingegangen, wenn er dem Mieter die Wohnung überlassen hat und dieser Miete zahlt. Wird ein Mietvertrag mündlich abgeschlossen, sind die vereinbarten Regelungen zwar für beide Parteien bindend, aber es gibt keine Beweise für die Absprachen. Im Zweifelsfall gilt der Mietvertrag als abgeschlossen und Mietern kann frühestens zum Ende des ersten Jahres gekündigt werden.

Um Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, sollten Mieter erst einziehen, wenn sie den Mietvertrag unterschrieben haben. So sind die wichtigen Fragen wie Renovierung, Kaution und Nebenkosten schriftlich festgehalten. Bei allen Mietverträgen, die für mehr als ein Jahr gelten, ist ohnehin die Schriftform vorgeschrieben. Bei der Auswahl des Vertrages sind für die Vermieter einige wichtige Punkte zu beachten.

Auch wenn Formularmietverträge gerade für unerfahrene Vermieter praktisch erscheinen, gibt es bei Unwissenheit einen entscheidenden Nachteil: viele Klauseln von alten Formularen sind nach heutiger Rechtssprechung unwirksam. Das kann kostspielige Folgen haben. Speziell die Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind vom Bundesgerichtshof gekippt worden. Sie besagten, dass Mieter nach Ablauf von einer bestimmten Frist verpflichtet waren zu renovieren. Da die Klauseln als unwirksam erklärt wurden, gilt automatisch die gesetzliche Regelung. Diese besagt, dass der Vermieter für diese Arbeiten aufzukommen hat.

Generell gilt, wer heute als Vermieter noch alte Verträge nutzt, muss damit rechnen, dass die Rechtsprechung zu Gunsten der Mieter entscheiden wird.

Damit ein Mietvertrag hieb- und stichfest ist, sind einige Angaben zu den beteiligten Personen und zur Wohnung selbst zwingend notwendig:

• Die Haustierhaltung sollte, muss aber nicht erwähnt werden.
  Achtung: Nach einem Urteil des BGH darf sie nicht mehr generell ausgeschlossen werden.
• Sofern der Vermieter eine Kaution verlangt, sollte auch deren Höhe im Mietvertrag verankert sein.

• Auch eine Selbstauskunft des Mieters sollte der Vermieter nicht direkt in den Mietvertrag aufnehmen, sie vielmehr gesondert einfordern und allenfalls als Anlage beifügen.

Unser Tipp: Ein guter Makler bietet Hilfestellung und Erfahrung bei Mietvertragsfragen.

Jeder Vermieter ist daran interessiert, einen zuverlässigen und zahlungsfähigen Mieter zu bekommen. Daher wird er im Vorfeld versuchen, möglichst viele Informationen über ihn zu erhalten.

• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
  Dazu gehört vielfach die sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
  Sie wird vom vorherigen Vermieter ausgestellt und besagt, dass der Mieter mit keinerlei Zahlungen mehr im Rückstand ist.
  Gut für Vermieter: Wird diese Bescheinigung verweigert, kann der aktuelle Vermieter davon ausgehen, dass der Bewerber entweder nicht solvent ist oder Mietminderungen vorgenommen hat – ob berechtigt oder nicht, bleibt indessen unklar.
  

• Selbstauskunft
  Es kann sinnvoll sein, dass der Vermieter dem Wohnungsbewerber einen Fragebogen zur Selbstauskunft vorlegt. Darin dürfen lediglich relevante Punkte abgefragt werden. Das sind vorwiegend Beruf, Arbeitgeber und Einkommen, da diese Bereiche für das spätere Mietverhältnis von Belang sind. Auch die Frage nach einer laufenden Privatinsolvenz ist erlaubt.
  Gut für Vermieter: Macht der Mieter falsche Angaben, ist dies ein Grund für die fristlose Kündigung.
  

• Schufa-Auskunft
  Vielfach sind Vermieter vor dem Mietvertrag auch an einer Schufa-Auskunft der Bewerber interessiert. Sie gibt Auskunft über die Zahlungsmoral.
  Vorsicht: Sie darf ausschließlich mit der ausdrücklichen Erlaubnis des Betroffenen eingeholt werden.

Wer als Vermieter einen Mietvertrag aufsetzen möchte, der seinen eigenen Interessen gerecht wird, sollte dabei unbedingt die gesetzlichen Vorschriften beachten. Anderenfalls kommt es zu Streitigkeiten, sofern der Mieter über seine Rechte informiert ist.

Für den nicht seltenen Fall, dass keine ausreichenden juristischen Kenntnisse vorhanden sind, kommt entweder die Hilfe eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts infrage oder ein vom Haus- und Grundbesitzerverein veröffentlichter Formularvertrag. Im letzten Fall ist indessen zu beachten, dass im Netz verschiedene Organisationen zu finden sind, die sich lediglich als Fachleute tarnen.