Tipps zur richtigen Mieterauswahl

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  • Mit der Bitte zur Selbstauskunft fordern Sie den Mietinteressenten auf, bestimmte Fragen zu seiner wirtschaftlichen und persönlichen Situation zu beantworten. Die Beantwortung erfolgt in der Regel schriftlich mithilfe eines vorgefertigten Fragebogens. Typische Fragen einer Selbstauskunft sind beispielsweise die Höhe des Einkommens, die Zahl der Personen, die die Wohnung beziehen werden und die Frage, ob ein Insolvenzverfahren gegen den Interessenten eröffnet wurde. Auch Fragen zu Haustieren und Musikinstrumenten sind zulässig. Grundsätzlich erfolgt eine Selbstauskunft auf freiwilliger Basis. Wenn sich Interessenten allerdings weigern sollten eine Selbstauskunft auszufüllen, ist Skepsis angesagt. Sie sollten als Vermieter diese zur Bedingung für ein mögliches Mitverhältnis machen, da Sie ein berechtigtes Interesse an den Informationen haben.
    
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  • Klären Sie die Identität Ihres Mietinteressenten – prüfen Sie, ob die Person überhaupt diejenige ist, für die sie sich ausgibt. Erstellen Sie eine Kopie des Personalausweises oder Reisepasses für Ihre Akte und überprüfen Sie vorab die Gültigkeit. Achtung: Alle anderen Ausweise wie Führerschein etc. haben keinen amtlichen Erklärungswert.

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  • Zusätzlich zur Selbstauskunft sollten Sie Mietinteressenten um aktuelle Gehaltsnachweise bitten, damit Sie die Richtigkeit der Angaben in der Selbstauskunft überprüfen können. Da die Einkommensbescheinigungen noch nichts über das Arbeitsverhältnis aussagen, lassen Sie sich sicherheitshalber noch den aktuellen Arbeitsvertrag vorlegen. Das Verhältnis sollte unbefristet sein, damit die Liquidität der Mieter auf längere Sicht gewährleistet ist.

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  • Vermieter dürfen selbst bei der Schufa keine Auskünfte über Wohnungssuchende einholen. Sie können aber in der Selbstauskunft verlangen, dass der Mietinteressent selbst bei der Schufa eine Eigenauskunft beantragt. Sollte er sich weigern, ist Vorsicht angebracht. Auch Banken erteilen an Privatpersonen keine Auskünfte. Der Mietinteressent kann allerdings eine Auskunft anfordern, die er auf Wunsch des Vermieters vorlegen kann.
    
    

    Mehr Details über die Möglichkeiten von Vermietern zur Prüfung der Finanzen von Mietinteressenten finden Sie auf unserer Seite Bonitätsprüfung.

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  • Durch diese Bescheinigung erfahren Sie, ob der künftige Mieter in der Vergangenheit seine Miete immer pünktlich gezahlt hat.
    Die Bestätigung durch den ehemaligen Vermieter, dass der Mieter keine Mietschulden aus vergangenen Mietverhältnissen hinterlassen hat, ist nach Gerichtsauffassung allerdings keine verlässliche Auskunft über die Zuverlässigkeit von Mietern. Aus Ihr gehen weder der Zeitraum noch mögliche Rückstände in der Betriebskostenabrechnung hervor.
    Aus diesem Grund hat Bundesgerichtshof im September 2009 einheitlich entschieden, dass ehemalige Vermieter ihrem Mieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen müssen (BGH VIII ZR 238/08). Sollten Sie als Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wünschen, ist dies, falls der Mietinteressent dem nicht nachkommen kann, zu berücksichtigen.

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  • Fordern Sie den Höchstsatz: die Zahlung einer Kaution in Höhe von drei Monatsnettokaltmieten und dies vor Einzug. Auch wenn der Mieter gesetzlich berechtigt ist, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen, empfiehlt es sich aus Sicherheitsgründen, die volle Kaution bereits zur Schlüsselübergabe erhalten zu haben. Mietnormaden sind meist nicht in der Lage, diesem Wunsch nachzukommen.

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  • Nutzen Sie bei der Vermietung an Minderjährige oder Studenten die Sicherheit einer Bürgschaft. Sie wird von finanzkräftigeren Bürgen, meist den Eltern übernommen. Bei einem möglichen Zahlungsausfall des Schuldners muss bei einer Bürgschaft der entsprechende Bürge für Mietausfälle oder Schäden der gemieteten Wohnung aufkommen.
    
    Hinweis: Als Vermieter dürfen Sie von ihren Mietern als Sicherheit entweder eine Kaution oder eine Bürgschaft verlangen – niemals beides.

Neben den eingeholten Fakten über Ihre zukünftigen Mieter sollte die Bedeutung eines persönlichen Gesprächs nicht unterschätzt werden. Gerade im Hinblick auf die Hausgemeinschaft ist es wichtig, zu klären, ob die Nachmieter angenehme, rücksichtsvolle und auch kooperationsbereite Menschen sind.
Gehen Sie im Gespräch auch gemeinsam die Hausordnung durch und überprüfen Sie die Reaktion der Interessenten. Wirken Sie einsichtig und aufrichtig?

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  • Grundsätzlich kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Vermietung an Freunde und Bekannte nicht zufriedenstellend läuft. Sie birgt ein erhöhtes Konfliktpotenzial durch das Vermischen von privaten und geschäftlichen Interessen. Schnell ist man als Freund zu Zugeständnissen bereit, die man aber als Vermieter unter finanziellen Aspekten später vielleicht bereut. Falls Sie sich zu einer Vermietung an Freunde entschließen, ist es entscheidend, im Vorfeld klare geschäftliche Vereinbarungen zu treffen und das „freundschaftliche“ aus dem Mietverhältnis auszuklammern. Nur so kann sich diese Entscheidung auch langfristig als gute Wahl erweisen.

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  • Wenn Sie als Vermieter den Aufwand einer umfassenden Nachmietersuche scheuen, sollten Sie sich dennoch nicht vorschnell auf einen vom Mieter gestellten Nachmieter einlassen. Manche Mietinteressenten setzen ganz gezielt eine "Überrumpelungstaktik" ein. Erst durch eine Selbstauskunft und Bonitätsprüfung können Sie Gewissheit gewinnen, dass der eventuelle Nachmieter Ihren Vorstellungen entspricht. Überdenken Sie vor Einwilligung auch die bestehenden Mietvertragskonditionen und bitten Sie Interessenten erst einmal um Bedenkzeit.

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  • Meist reicht die Mieterselbstauskunft aus, um einen geeigneten Mieter zu finden – sie schützt allerdings nicht davor betrogen zu werden. Einem Mieter kann bei falschen Angaben zwar schnell wieder wegen „arglistiger Täuschung“ gekündigt werden. Um aber Zweifel oder einen Betrug vor der Mieterauswahl auszuschließen, bietet sich eine Schufa-Auskunft an. Sie können von Ihrem Interessenten verlangen, dass dieser eine Auskunft für Sie einholt. Diese ist über das Internet unter www.meineschufa.de zu beziehen.

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  • Trotz des verständlichen Sicherheitsgedankens kann eine übertriebene Prüfung von Mietinteressenten auch abschreckend wirken. Wunschmieter können sich aufgrund von geforderter lückenloser Offenlegung von privaten und finanziellen Verhältnissen gegen eine Wohnung entscheiden. Bleiben Sie also bei Ihrer Mieterauswahl realistisch – hinter den wenigsten Interessenten verbirgt sich gleich ein „Mietnomade“. Meist sind es eher unvorhersehbare Ereignisse wie der Verlust des Arbeitsplatzes oder Krankheit, die Mieter in Zahlungsschwierigkeiten bringen.

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  • Als Vermieter kann man relativ leicht dem Fehler unterliegen, Mieter rein aus Sympathie auszuwählen. Sie sollten allerdings nicht vergessen, dass Sie keinen Mitbewohner suchen, sondern dass Sie ein geschäftliches Verhältnis eingehen möchten. Hierbei sind andere Kriterien entscheidend unter denen oft ganz andere Bewerber die richtigen Mieter sind. Machen die Interessenten den Eindruck pfleglich mit der Immobilie umzugehen, können Sie die Miete aufbringen und passen Sie in die Hausgemeinschaft? Nach diesen Fragen sollten Sie Interessenten ganz objektiv begutachten und auswählen – Sympathie nicht ausgeschlossen. Sie sollte nur nicht das entscheidende Kriterium sein.

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  • Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag Vereinbarungen treffen möchten, die von den üblichen Vertragsinhalten abweichen, so sollten Sie nicht versuchen, diese den zukünftigen Mietern bei Vertragsunterzeichnung „unterzujubeln“. Hier ist Offenheit angesagt, denn ein Mieter kann sich selbstverständlich bei Vertragsunterzeichnung aufgrund von unakzeptablen Inhalten noch gegen die Wohnung unterscheiden. Auch wird durch ein solches Verhalten das Vertrauensverhältnis zu Beginn an gestört. Sprechen Sie Ihre vertragliche Besonderheiten frühzeitig mit den zukünftigen Mietern ab, so gibt es bei Unterzeichnung keinen unangenehmen Ausgang.