Wer zahlt den Notar beim Immobilienverkauf?

Im folgenden Beitrag bekommen Sie einen Überblick über die Zahlungsmodalitäten rund um den Immobilienverkauf, welche Notarkosten als Verkäufer auf Sie zukommen und wie es sich hinsichtlich der Haftung für den Ausgleich der Notargebühren verhält.

Bei einem Immobilienverkauf müssen sich die beiden beteiligten Parteien darüber einigen, wie die Kostenübernahme der Notargebühren geregelt werden soll. Meistens ist es so, dass der Käufer den größten Teil der Notarkosten zu tragen hat. Verkäufer hingegen müssen nur einen kleinen Bruchteil übernehmen, falls beispielsweise spezielle Änderungen in Grundbuch wie Austragen einer Grundschuld notwendig sind.

Soll ein Haus verkauft werden, fallen die unterschiedlichen Kostenpunkte beispielsweise für die Erstellung eines Vertrags und der Beurkundung an. Aber welche Kosten übernimmt welche Vertragspartei?

Ein Notar muss sich auch an die Gesetzeslage hinsichtlich der Gebührenerhebung halten. Es gibt das Gerichts- und Notarkostengesetz, in dem die einzelnen Dienstleistungen mit den maßgeblichen Gebührenansätzen aufgelistet sind. Zu den Notargebühren gehören regulär:

• Beratung zur Ausgestaltung eines Kaufvertrages
• Entwurf eines Kaufvertrages
• Beurkundung im Notartermin bei Anwesenheit beider Vertragsparteien

In der Regel ist es so, dass ein Notar den zweifachen Gebührensatz einer Beurkundungsgebühr für den Entwurf und die Beurkundung verlangt, welche wiederum vom Kaufpreis abhängt. So liegt beispielsweise bei einem Immobilienpreis von 150.000 Euro die einfache Gebühr bei 381,00 Euro. In dem Fall würde eine Notargebühr für den Käufer in Höhe von 762 Euro anfallen. Zu den Arbeiten des Notars gehört es hierbei auch, die zuständige Gemeinde anzuschreiben. Dadurch soll der Verzicht des gesetzlichen Vorkaufsrechtes eingeholt werden.

Es können zusätzlich weitere Notarkosten für den Käufer anfallen, wenn der Hauskauf über ein Bankdarlehen finanziert wird. Es muss eine Grundschuld zugunsten der kreditgebenden Bank erfolgen. Diese Grundschuld muss bestellt und im Grundbuch eingetragen werden. Für diese Aktivität wird von dem Notar eine volle Gebühr verlangt. Bei unserem Beispiel mit einem Verkaufspreis von 150.000 Euro würden also nochmals 381 Euro dem Käufer in Rechnung gestellt.

Info zur Ermittlung der Notarkosten

Um die Notarkosten beim Immobilienverkauf zu ermitteln, bietet sich die Nutzung eines Notarkostenrechners an. Auch der Blick in die Gebührentabelle hilft oft schon weiter, um die anfallenden Kosten zu ermitteln.

Doch auch der Verkäufer muss gegebenenfalls Notargebühren übernehmen. Ist noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, muss diese gelöscht werden. Der Verkäufer kann den Notar damit beauftragen, eingetragene Grundschuldgläubiger anzuschreiben, Löschungsbewilligungen anzufordern und die Löschung der Grundschuld zu veranlassen. Dafür wird eine separate Gebühr verlangt. Ebenfalls kommen Kosten von dem Grundbuchamt auf den Verkäufer zu. Welche Notarkosten anfallen, hängt von der Höhe der Grundschuld ab. Ein Notar berechnet rund 0,1 Prozent als Notargebühr.

Beispiel: Liegt eine Grundschuldeintragung von 150.000 Euro, würden die Notarkosten bei 150 Euro liegen. Mit einer Kostennote vom Grundbuchamt in ähnlicher Höhe müssen Verkäufer für die Austragung im Grundbuch rechnen.

Es ist auch möglich, dass die Beteiligten abweichende Vereinbarungen treffen. Denkbar sind verschiedene Szenarien, die natürlich in einem Vertrag festgehalten werden müssen. Manchmal sind sich beide beteiligten Parteien einig und teilen sich die Notarkosten hälftig. Oft wird es aber so geregelt, dass der Käufer den Hauptteil trägt. In dem Fall übernimmt der Verkäufer wirklich nur den Teil, der beispielsweise aufgrund einer Grundschuldaustragung entsteht.

Beide Parteien haften gesetzlich für die Begleichung der Notargebühren eines geschlossenen Kaufvertrags beim Immobilienverkauf. Zahlt der Käufer die Notargebühren nicht oder nicht komplett, muss der Verkäufer die Zahlung des Betrages übernehmen. Beide Beteiligten sind Kostenschuldner und deswegen zum Ausgleich verpflichtet, wenn einer der Parteien nicht zahlen will oder kann. Der Notar bleibt nicht auf seinen Rechnungen sitzen, sondern fordert im Fall der Fälle von dem anderen Beteiligten die zu zahlende Summe ein.

Verkäufer sollten etwas vorsichtig sein, wenn sie einen Notar mit der Erstellung eines Entwurfes des Kaufvertrags beauftragen. Kommt der Kaufvertrag im Anschluss doch nicht zustande, obwohl der Notar schon den Vertragsentwurf erstellt hat, muss der Verkäufer die Kosten komplett selbst übernehmen.

Wurde der Kaufvertrag bereits notariell beurkundet und von den Vertragsparteien unterzeichnet, sind beide Beteiligten als Gesamtschuldner anzusehen. Tritt nach einer gewissen Zeit der Käufer vom Kaufvertrag zurück, hat dieser dennoch die Notarkosten zu übernehmen. Macht er das nicht, wird sich der Notar an den Verkäufer wenden und den Betrag einfordern. Der Verkäufer hätte in dem Fall die Möglichkeit, die ihm entstandenen Kosten aufgrund des Rücktritts von dem Käufer gerichtlich einzufordern.

Warum in der Regel der Käufer die Notarkosten übernimmt, hat insbesondere steuerliche Hintergründe. Vor allem würde der Käufer der Immobilie Nachteile erleiden:

• Der Verkäufer würde die Notargebühren auf den Kaufpreis aufschlagen.
• Daraus resultiert ein höherer Kaufpreis, der mit einer erhöhten Grunderwerbsteuer für den Käufer einhergeht.

Deshalb bietet es sich an, dass der Käufer die Notarkosten selbst übernimmt. Schließlich möchte niemand mehr Grunderwerbsteuer zahlen, als nötig ist.

Sie selbst als Verkäufer einer Immobilie könnten sich unter der Hand mit dem Käufer einen geringeren Kaufpreis von dem Notar beurkunden lassen, als sie eigentlich in Wirklichkeit vereinbart haben. Dadurch würden sich die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer senken lassen. Das bringt jedoch auch Risiken vor allem für Sie als Veräußerer Ihrer Immobilie mit sich. Diese wären:

• Käufer stellt sich im Nachhinein quer und weiß von der Vereinbarung nichts mehr.
• Verkäufer kann sich nur auf den notariell vereinbarten Kaufpreis berufen und anfordern.
• Beide Beteiligten würden sich des Steuerbetrugs strafbar machen.
• Der Kaufvertrag wird bei Entdecken der Kaufpreismanipulation nichtig.
• Bei einem nichtigen Kaufvertrag riskiert der Käufer, dass die Eigentumseintragung im Grundbuch nicht durchgeführt wird.

Es ist keine gute Idee, durch dieses Vorgehen einige Euro einzusparen. Kommt es irgendwann heraus, könnte es einen faden Beigeschmack geben. Für Sie als Verkäufer ist es allgemein keine gute Idee, da er sich letztendlich einer großen Gefahr aussetzt, nur den kleineren im Vertrag vereinbarten Betrag zu erhalten. Doch auch der Käufer geht ein großes Risiko ein. Er zahlt den Kaufpreis, wird aber kein Eigentümer und muss das Geld vom Verkäufer zurückverlangen.