Immobilienmakler kündigen

Hat ein Immobilieneigentümer beim Hausverkauf einen Makler eingeschaltet, so muss er bei der Kündigung die Bestimmungen des Maklervertrages genau beachten. Welche Vorgaben es gibt, in welchen Fällen eine Kündigung möglich ist und wie es hinsichtlich der Zahlung der Maklerprovision aussieht, erfahren Sie hier im Beitrag.

Der Hauseigentümer, der seine Immobilie verkaufen möchte, kann den von ihm abgeschlossenen Maklervertrag unter bestimmten Voraussetzungen kündigen und auch den Makler wechseln. Eine Beendigung des Maklervertrages kommt z. B. 

• bei Unzufriedenheit des Verkäufers mit dem Makler, 
• bei eigenen erfolgreichen Verkaufsbemühungen des Immobilienbesitzers und 
• wenn der Hauseigentümer nicht mehr verkaufen möchte, 

in Betracht.

Was der Immobilieneigentümer bei der Kündigung eines Maklers beachten muss, ergibt sich aus den Vereinbarungen im Maklervertrag. Nach der Rechtsprechung entscheidet auch die Art des Maklervertrags über die Kündigungsrechte des Immobilienverkäufers. Wir stellen zunächst den Rechtscharakter und die möglichen Ausgestaltungen eines Maklervertrags dar, da diese für die Vertragskündigung und ihre Folgen von Bedeutung sind.

Einige Grundregeln zum Maklervertrag sind in den §§ 652 bis 654 BGB aufgeführt. In wie fern die einzelnen Vertragsaspekte in einem Maklervertrag rechtlich geregelt sein müssen und welche Rechte wie Pflichten sowohl der Makler als auch der Auftraggeber haben, erfahren Sie in den nachfolgenden Punkten.

Grundsätzlich bedarf ein Maklervertrag keiner speziellen Form. Maklerverträge können schriftlich, mündlich oder sogar durch schlüssiges Handeln („konkludente Willenserklärung“) abgeschlossen werden. Damit die Vertragsparteien Rechte und Pflichten eindeutig nachweisen können, empfiehlt sich jedoch der Abschluss eines schriftlichen Maklervertrags.

Soweit nichts anderes vereinbart, ist ein Maklervertrag unbefristet. Er endet mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages („Hauptvertrag“) oder durch eine entsprechende Willenserklärung der Vertragsparteien.

• Grundsätzlich besteht für den Makler keine Pflicht zum Tätigwerden, es sei denn, es wird ein Alleinvertrag vereinbart.
• Eine Verpflichtung zur Provisionszahlung entsteht erst zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages. Der Makler erhält im Regelfall also nur dann ein Entgelt, wenn seine Bemühungen erfolgreich waren.
• Da der Maklervertrag kein Dienstvertrag ist, erhält der Makler regelmäßig keine Vergütungen für seine zwischenzeitlichen Bemühungen.

• Der Makler hat nur dann Anspruch auf Aufwendungsersatz, wenn dies ausdrücklich im Maklervertrag vereinbart wurde (§ 652 Absatz 2 BGB).
• Nach der Rechtsprechung ist nur Aufwendungsersatz in Höhe eines „mäßigen Höchstbetrags“ zulässig, der maximal 8 oder 9 Prozent der vertraglich vereinbarten Provision erreichen darf.
• Aufwendungsersatz ist reiner Kostenersatz z. B. für Fahrt-, Telefon- und Kopierkosten oder für Inserate.
• Durch Aufwendungsersatz erfolgt kein Ausgleich für den Zeitaufwand des Maklers (beispielsweise für Besprechungen oder Besichtigungen).
• Kostenersatz darf als Pauschalsumme vereinbart werden, muss sich dann aber an den tatsächlichen Aufwendungen orientieren.
• Klauseln im Maklervertrag, die den Aufwendungsersatz zu einer erfolgsunabhängigen Provision ausgestalten, sind unwirksam.

Werden keine besonderen Vereinbarungen getroffen, so liegt ein „einfacher Maklervertrag“ vor.

• Der Makler hat beim einfachen Maklervertrag keine Verpflichtung zum Tätigwerden.
• Der Auftraggeber des Maklers ist berechtigt, weitere Makler einzuschalten und darf auch eigene Verkaufsaktivitäten durchführen.
• Somit kann sich der Maklerauftrag erledigt haben, bevor die Bemühungen eines eingeschalteten Maklers zum Erfolg führen. 
• Der Makler erhält dann trotz eventueller Tätigkeit keine Provision.

Wird einem Makler ein Alleinauftrag erteilt, so

• darf der Auftraggeber (Immobilieneigentümer) keinen weiteren Makler einschalten,
• besteht für den Makler die Pflicht, sich intensiv um die Belange seines Auftraggebers zu kümmern (Tätigkeitspflicht),
• ist der Makler aufgrund der für ihn höheren Erfolgsaussichten besonders motiviert, Zeit, Geld und Arbeit in den Auftrag zu investieren.

Auch bei Erteilung eines Alleinauftrages ist der Immobilieneigentümer jedoch nicht zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrages verpflichtet.

• Als qualifiziert wird ein Alleinauftrag bezeichnet, wenn sich der Immobilieneigentümer gegenüber dem Makler verpflichtet, jeden Interessenten an den Makler zu verweisen („Verweisungsobliegenheit“).
• Ein „erweiterter qualifizierter Alleinauftrag“ liegt vor, wenn sich der Immobilieneigentümer außerdem verpflichtet, den Makler zu allen Verkaufsverhandlungen hinzuzuziehen („Hinzuziehungsobliegenheit“).

Besser Alleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag? Welche Punkte sollten in keinem Maklervertrag fehlen? Details hierzu finden Sie auf unserer Seite Maklervertrag.

Maklerverträge ohne festgelegte Vertragsdauer sind häufig als Alleinauftrag ausgestaltet. Bei unbefristeten Maklerverträgen darf der Immobilieneigentümer jederzeit kündigen und den Makler wechseln.

Die Befristung des Maklervertrages ist gleichbedeutend mit dem Recht des Maklers, das Immobilienobjekt innerhalb der vereinbarten Zeitspanne Kaufinteressenten anbieten zu dürfen.

Befristete Maklerverträge enden

• mit Ablauf der vereinbarten Frist oder
• durch Kündigung des Auftraggebers, falls für den Fall des Fristablaufs eine automatische Verlängerung des Maklervertrages vereinbart wurde. 

Kein ordentliches Kündigungsrecht innerhalb der vereinbarten Frist

Wenn der Immobilieneigentümer den Maklervertrag kündigen will, so muss er auf die vereinbarte Vertragsbefristung achten. Innerhalb der vereinbarten Frist steht dem Auftraggeber kein ordentliches Kündigungsrecht zu.

Außerordentliches Kündigungsrecht des Auftraggebers

Der Immobilieneigentümer kann vor Ablauf der Befristung des Maklervertrages nur bei Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes den Maklervertrag vorzeitig kündigen. Eine fristlose Kündigung ist nach § 626 BGB möglich, wenn die Fortsetzung des Maklervertrages für den Auftraggeber „aus wichtigem Grund“ unzumutbar ist. Die Kündigung „aus wichtigem Grund“ muss der Auftraggeber innerhalb von zwei Wochen seit dem Zeitpunkt aussprechen, zu dem er Kenntnis „von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen“ erlangte (§ 626 Absatz 2 BGB).

Ein außerordentliches Kündigungsrecht des Auftraggebers besteht bei einem schwerwiegenden Pflichtverstoß des Maklers, wenn z. B.

• der Makler sich nachweislich nicht um den Auftrag kümmert oder
• der Makler versucht, gegen das Interesse seines Auftraggebers den Kaufpreis zu drücken und
• dadurch das Vertrauensverhältnis zwischen Auftraggeber und Makler nachhaltig beeinträchtigt wird.

Immobilienmakler kündigen bei Unwirksamkeit einer Befristung

Der Auftraggeber darf auch dann dem Makler kündigen und den Immobilienmakler wechseln, wenn zwar eine Befristung vereinbart wurde, diese jedoch unwirksam ist.

Eine Befristung kann wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 Absatz 1 BGB) unwirksam sein, wenn der Auftraggeber durch unverhältnismäßige lange Fristen in seiner wirtschaftlichen Freiheit in rechtlich unzulässiger Weise eingeschränkt wird („Knebelungsvertrag“). Bei Maklerverträgen werden Befristungen zwischen sechs und acht Monaten als üblich angesehen.

Bei komplexeren Objekten sind auch längere Vertragslaufzeiten angemessen. Ob eine sittenwidrige und damit nichtige Knebelungsvereinbarung vorliegt, muss anhand der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden.

Liegt einem Maklervertrag ein besonderes Vertrauensverhältnis zugrunde, so kann der Vertrag nach § 627 BGB fristlos gekündigt werden – auch ohne Angabe eines Grundes (§ 626 BGB).

Einen Immobilienmaklervertrag kündigen nach § 627 BGB setzt jedoch die Vereinbarung von „Diensten höherer Art“ voraus. Ein einfacher Maklervertrag ohne Befristung begründet nicht zwangsläufig eine besondere Vertrauensstellung des Maklers und damit ein Recht des Auftraggebers zu jederzeitiger fristloser Kündigung.

Das Amtsgericht Frankfurt hat „Dienste höherer Art“ bei einem Maklervertrag angenommen, bei dem ein Makler nicht nur mit der Suche nach Interessenten für ein Grundstück, sondern auch mit der Optimierung einer Gewinn- und Verlustrechnung beauftragt wurde. Der Makler, so das Gericht, müsse aufgrund der Kündigung eine durch den Auftraggeber geleistete Vorauszahlung zurückerstatten und habe nur Anspruch auf (vertraglich vereinbarte) Vergütungen für bis zum Zeitpunkt der Kündigung erbrachte Leistungen (Urteil Amtsgericht Frankfurt vom 18.09.2007, Az. 30 C 891/07-45).

Der Immobilieneigentümer ist nicht dazu verpflichtet, mit Kaufinteressenten einen Immobilienkaufvertrag abzuschließen, die ihm der Makler benennt. Daher ist es für einen Makler zumeist nicht sinnvoll, den Auftraggeber an einem nicht mehr gewünschten Maklervertrag festzuhalten und mit der arbeitsintensiven Interessentensuche fortzufahren.

Ist der Makler bis zum Zeitpunkt der Vertragskündigung des Auftraggebers bereits tätig geworden, so ist er an einer Vergütung für die von ihm bereits erbrachten Leistungen interessiert. Insbesondere hat der Makler Anspruch auf eine Provisionszahlung, wenn er einen Interessenten vermittelt hat, mit dem nach der Kündigung des Maklervertrages durch den Auftraggeber ein Immobilienkaufvertrag zustande kommt.

Ist eine fristlose Kündigung des Maklervertrags nicht wirksam und beachtet der Immobilieneigentümer nicht seine Pflichten aus dem fortbestehenden Maklervertrag, so kann der Makler ggf. Schadenersatzansprüche geltend machen.

Einschaltung anderer Makler trotz Alleinauftrag

Schaltet der Immobilieneigentümer trotz erteiltem Alleinauftrag andere Makler ein, so kann ein Anspruch auf Provisionszahlung bzw. entgangenen Gewinn des mit einem Alleinauftrag versehenen Maklers entstehen. Dieser muss allerdings nachweisen, dass ohne die Einschaltung weiterer Makler ein Kaufvertrag mit einem von ihm genannten Interessenten zustande gekommen wäre.

Verletzung von Obliegenheiten durch den Auftraggeber

Bei Verletzung vereinbarter Verweisungs- und Hinzuziehungsobliegenheiten des Auftraggebers wird der Makler so gestellt, als hätte der Immobilieneigentümer seine Obliegenheiten erfüllt. Verstößt der Auftraggeber gegen das Eigengeschäftsverbot (Verweisungsobliegenheit) und kann der Makler nachweisen, dass auch ihm die Vermittlung gelungen wäre, dann ist der Immobilieneigentümer zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet.

Vertragsabschluss „hinter dem Rücken“ des Maklers

Der Makler hat Anspruch auf die im Maklervertrag vereinbarte Provision, wenn der Immobilieneigentümer „hinter dem Rücken“ des Maklers mit einem vom Makler genannten Interessenten einen Immobilienkaufvertrag abschließt.

„Vorkenntniseinwand“ des Verkäufers

Ein Verkäufer könnte den Maklervertrag kündigen, mit einem vom Makler genannten Interessenten einen Kaufvertrag abschließen und behaupten, er habe diese „Vertragsgelegenheit“ gekannt, bevor der Makler auf sie hingewiesen habe („Vorkenntniseinwand“).

Der Makler hat dann gleichwohl einen Provisionsanspruch, wenn beispielsweise

• die Maklertätigkeit für den Abschluss des Immobilienkaufvertrages zumindest mitursächlich war,
• der Hinweis des Maklers zur Aktivierung einer vorherigen Kenntnis des Immobilieneigentümers geführt hat (Indiz: längere Zeitspanne der Kenntnis des Eigentümers vor Kaufvertragsabschluss) oder
• wenn der Makler den Anstoß zu einer Objektbesichtigung gegeben hat.

Aufwendungsersatz

Der Schadenersatzanspruch des Maklers kann sich auch auf den Ausgleich der von ihm getätigten Aufwendungen richten.