Grundsteuer: Berechnung, Höhe und Ausnahmen


Haus / Wohnungsverkauf: Was passiert bei einer Veräußerung mit der Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine jährlich erhobene Steuer auf den Grundbesitz. Sie ist also grundsätzlich von jedem einzelnen Grundstückseigentümer zu zahlen. Mit der Grundsteuerreform wird die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt. Wie die Grundsteuer zu berechnen ist, welche Änderungen ab 2025 auf Eigentümer zukommen und wer von einer Grundsteuerzahlung befreit ist, lesen Sie hier.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Einmal jährlich wird die Grundsteuer erhoben, welche in der Regel zu vier Terminen fällig ist.

  • Sowohl Eigentümer bebauter als auch unbebauter Grundstücke sind zur Zahlung verpflichtet.

  • Unterschieden wird aktuell zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B. Durch die Grundsteuerreform wird ab 2025 die Grundsteuer C eingeführt. 

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Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine regelmäßige Steuerzahlung, die Grundstückseigentümer auf ihren Grundbesitz zahlen müssen. Die Einnahmen der Grundsteuer stehen dabei der jeweiligen Gemeinde zu. Diese hat außerdem ein Hebesatzrecht, wodurch sie die Höhe der Grundsteuer selbst festlegen kann. 

Die Rechtsgrundlagen für die Grundsteuer bilden:

  • Das Grundgesetz (GG)
  • Das Grundsteuergesetz (GrStG)
  • Das Bewertungsgesetz (BewG)
  • Individuelle Haushaltssatzungen der Gemeinden

Für die Berechnung der Grundsteuer sind drei Größen von Bedeutung:

  • Einheitswert: Unterschiede zwischen Ost- und West-Bundesländern, wobei ab 2025 der Grundsteuerwert herangezogen wird
  • Steuermesszahl: ist gesetzlich definiert
  • Hebesatz: wird individuell von Gemeinde oder Stadt festgelegt

Welche Arten der Grundsteuer gibt es?

Die Grundsteuer wird aktuell noch zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B unterschieden. Ab dem Jahr 2025 wird durch die neue Grundsteuerreform die sogenannte Grundsteuer C neu eingeführt:

  • Grundsteuer A: Sie bezieht sich auf land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, womit Eigentümer von Agrarflächen steuerpflichtig werden. 
  • Grundsteuer B: Sie gilt für bebaubare und bebaute Grundstücke. Diese Flächen betreffen die meisten Personen, denn hier sind Grundstücke mit Einfamilienhäusern und auch Eigentumswohnungen inbegriffen. 
  • Grundsteuer C: Mit der ab 2025 geltenden Grundsteuerreform kommt diese Kategorie hinzu. Sie betrifft baureife, aber bisher noch unbebaute Grundstücke. Dafür wird es einen höheren Hebesatz geben, wenn die Flächen längere Zeit unbebaut bleiben.

Was ändert sich mit der Grundsteuerreform?

Das Bundesverfassungsgericht hat in einem Urteil aus 2018 festgestellt, dass die bisherige Bemessung verfassungswidrig ist. Daher erfolgt eine neue Berechnung der Grundsteuer ab dem Jahr 2025. Bis Ende Oktober 2022 müssen alle Grundstückseigentümer eine Feststellungserklärung beim zuständigen Finanzamt einreichen. 

In den meisten Bundesländern wird auf das Bundesmodell zur Grundsteuer gesetzt, doch teilweise gibt es auch ab 2025 individuelle Lösungen. Diese werden nachstehend zusammengefasst, wobei Eigentümer rechtzeitig vor Inkrafttreten der neuen Regelungen nochmals prüfen sollten, welche Regelungen aktuell tatsächlich umgesetzt werden. 

Bundesland Grundsteuer ab 2025
Baden-Württemberg modifiziertes Bodenwertmodell: Die Berechnung der Grundsteuer B basiert auf Bodenrichtwert und Grundstücksfläche; es spielt hierbei keine Rolle, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist.
Bayern Flächenmodell: Höhe der Grundsteuer wird auf Basis der Grundstücks- und Gebäudefläche, dem Hebesatz der Kommunen und der Nutzung berechnet; dabei spielen die Werte von Grundstück und Immobilie keine Rolle.
Berlin Bundesmodell
Brandenburg Bundesmodell
Bremen Bundesmodell
Hamburg Wohnlagenmodell: Neben der Grundstücksgröße und Gebäudefläche soll hier auch die Wohnlage berücksichtigt werden; es wird zwischen normaler und guter Wohnlage unterschieden.
Hessen Flächen-Faktor-Modell: Berechnung anhand der Grundstücksgröße und Wohnfläche sowie einem zusätzlichen Lage-Faktor. 
Mecklenburg-Vorpommern Bundesmodell
Niedersachsen Flächen-Lage-Modell: Berechnung anhand der Grundstücksgröße und Wohn- bzw. Nutzfläche sowie einem zusätzlichen Lage-Faktor.
Nordrhein-Westfalen Bundesmodell
Rheinland-Pfalz Bundesmodell
Saarland Modifiziertes Bundesmodell: Berechnung der Grundsteuer erfolgt mit geänderten Steuermesszahlen.
Sachsen Bundesmodell mit Abweichungen: Unterscheidung zwischen den Nutzungsarten Gewerbe, Wohnen und unbebauten Grundstücken; Steuermesszahl von 0,72 Promille bei Geschäftsgrundstücken und 0,36 Promille bei Wohngrundstücken und unbebauten Grundstücken.
Sachsen-Anhalt Bundesmodell
Thüringen Bundesmodell
Schleswig-Holstein Bundesmodell

Wie erfolgt die Berechnung der Grundsteuer?

Bis die Neuregelung der Grundsteuerberechnung 2025 in Kraft tritt, wird die Grundsteuer noch mit Einheitswert, Grundsteuermesszahl und örtlichem Hebesatz ermittelt.

Schritt 1: Einheitswert

Der Einheitswert steht im Einheitswertbescheid des Finanzamtes. Relevant ist, ob das Grundstück unbebaut oder bebaut ist. Je nachdem wird die Fläche mit dem Bodenwert aus 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) multipliziert oder es ist nötig, mittels Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren zu kalkulieren. 

Ab 2025 erfolgt dann die neue Ermittlung durch das Finanzamt. Eigentümer werden einen Grundsteuerwertbescheid erhalten. Als entscheidende Faktoren sollen Bodenrichtwert, statisch berechnete Nettokaltmiete, Grundstücksgröße, Art der Immobilie und Baujahr gelten. Zukünftig soll dann alle sieben Jahre eine Neuberechnung des Grundsteuerwertes erfolgen. 

Schritt 2: Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl, die als Promillezahl vom Einheitswert angegeben wird, dient der Ermittlung des Grundsteuermessbetrags. Sie orientiert sich an der Grundstücksart und daran, ob sich ein Grundstück in den alten oder in den neuen Bundesländern befindet. 

Grundsteuermesszahlen in den alten Bundesländern

Für die alten Bundesländer gelten gemäß §§ 14 und 15 GrStG folgende Steuermesszahlen:

Grundstück Grundsteuermesszahl
Einfamilienhäuser bis Einheitswert von 38.346,89 Euro 2,6 ‰
Einfamilienhäuser ab Einheitswert von 38.346,89 Euro 3,5 ‰
Zweifamilienhaus 3,1 ‰
Land- und forstwirtschaftliche Betriebe 6,0 ‰
Alle übrigen Grundstücke 3,5 ‰ 

Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern

Hierbei wird nach Gemeindegröße und Baujahr unterschieden. Objekte, die bis zum 31. März 1924 als bezugsfertig galten, zählen als Altbau. Der Stichtag für die Einwohnerzahl ist der 16. Juni 1933, für die Wertermittlung des Einheitswertes ist es der 01. Januar 1935. In den neuen Bundesländern gelten folgende Grundsteuermesszahlen:

Grundstück Einwohner <25.000  Einwohner zwischen 25.000 und 1 Mio. Einwohner >1 Mio.
Unbebaute Grundstücke 10 ‰ 10 ‰ 10 ‰
Altbauten bis Einheitswert von 15.338,76 Euro 10 ‰ 8 ‰ 6 ‰
Altbauten ab Einheitswert von 15.338,76 Euro 10 ‰ 10 ‰ 10 ‰
Neubauten bis Einheitswert von 15.338,76 Euro 8 ‰ 7 ‰ 6 ‰ 
Neubauten ab Einheitswert von 15.338,76 Euro 10 ‰ 10 ‰ 10 ‰

Schritt 3: Hebesatz

Die Gemeinden legen den Hebesatz gemäß § 25 Abs. 1 GrStG fest. Die Hebesätze für die Grundsteuer A bzw. B gelten einheitlich für alle Grundstücke eines Gemeindegebietes (§ 25 Abs. 4 GrStG). 

Beispiel: Grundsteuer berechnen

Wie die Grundsteuer in der Praxis berechnet wird, können Sie der folgenden Tabelle entnehmen. Wir vergleichen zwei Einfamilienhäuser und nehmen folgende Werte und Daten an: 

  Einfamilienhaus A Einfamilienhaus B
Standort Neuruppin Bad Berleburg
Bundesland Brandenburg Nordrhein-Westfalen
Hebesatz (Stand: 2022) 400 % 495 %
Einwohnerzahl (Stand: 2022) 30.660 18.876
Baujahr 2003 2007
Einheitswert 42.000 Euro 12.000 Euro
Grundsteuermesszahl 3,5 ‰ 8 ‰

Beispielrechnung: Grundsteuer für Einfamilienhaus A

Was? Berechnung
Steuermessbetrag 42.000 Euro x 3,5 ‰ = 147 Euro
Höhe der jährlichen Grundsteuer 147 Euro x 400 % = 588 Euro 

Beispielrechnung: Grundsteuer für Einfamilienhaus B

Was? Berechnung
Steuermessbetrag 12.000 Euro x 8 ‰ = 96 € Euro
Höhe der jährlichen Grundsteuer 96 Euro x 495 % = 475,20 Euro 

Wann und wie oft Grundsteuer fällig?

§ 28 Abs. 1 GrStG bestimmt, dass die Grundsteuer in quartalsweisen Teilbeträgen am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig wird. 

  • Bei Jahressteuerbeträgen bis zu 15 Euro dürfen die Gemeinden die Grundsteuer als Einmalbetrag zum 15. August einziehen.
  • Bis zu einer jährlichen Grundsteuer von maximal 30 Euro sind zwei Fälligkeitstermine, der 15. Februar und 15. August, zulässig.
  • Der Steuerschuldner kann bis zum 30. September des Vorjahres eine Einmalzahlung zum 1. Juli des Folgejahres beantragen. 

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Grundsteuer nach Eigentümerwechsel

Da die Grundsteuer eine nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzte Jahressteuer (§ 9 Abs. 1 GrStG) ist, bleibt derjenige Steuerschuldner, der zum Jahresbeginn Eigentümer eines Grundstücks war (§ 10 Abs. 1 GrStG) – auch wenn Sie als Eigentümer im Jahresverlauf das Grundstück verkaufen.

  • Für den Nutzen- und Lastenübergang auf den Käufer ist im notariellen Kaufvertrag ein abweichender Zeitpunkt vereinbart. Für die Frage der Steuerschuldnerschaft ist das jedoch unerheblich. 
  • Der bisherige Eigentümer ist zur Entrichtung der Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr verpflichtet. Die Steuerschuldnerschaft des Immobilienverkäufers endet erst mit einem entsprechenden Aufhebungsbescheid seiner Gemeinde.
  • Allerdings haftet auch der neue Eigentümer gegenüber dem Finanzamt für die Grundsteuer, die für das Kalenderjahr des Eigentumserwerbs zu entrichten ist (§ 11 Abs. 2 GrStG).
  • Üblicherweise treffen der alte und neue Eigentümer privatwirtschaftliche Regelungen, um die Steuerlast unter Berücksichtigung des Verkaufszeitpunktes fair aufzuteilen.

Wann ist keine Grundsteuer fällig?

Unter bestimmten Umständen ist keine Grundsteuer fällig. Es ist außerdem möglich, dass die Grundsteuer ganz oder teilweise erlassen wird. 

Steuererlass für Kulturgut und Grünanlagen

Insbesondere Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien haben nach § 32 Absatz 1 Ziffer 1 GrStG einen Rechtsanspruch auf Erlass der Grundsteuer. Liegen die erzielten Einnahmen unter den jährlichen Kosten, fällt keine Steuer an. Dafür muss allerdings ein Antrag auf Steuererlass gestellt werden. 

Steuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung

25 Prozent der Grundsteuer können gemäß § 33 Absatz 1 Satz 1 GrStG in folgenden Fällen erlassen werden:

  • bei einer Minderung des aus einem Grundstück erzielbaren Rohertrages um über 50 Prozent
  • falls der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat

Liegt die Ertragsminderung bei 100 Prozent, so ist ein hälftiger Steuererlass möglich (§ 33 Absatz 1 Satz 2 GrStG). 

Antragstellung auf Steuererlass

Der für den Steuererlass notwendige Antrag kann bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden (§ 34 Absatz 2 GrStG). Bei einem gewährten Steuererlass für Kulturgut und Grünanlagen (§ 32 GrStG) ist in den Folgejahren kein weiterer Antrag erforderlich.

Nebenkostenabrechnung: Die Grundsteuer ist umlagefähig

§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB sieht vor, dass im Mietvertrag vereinbart werden kann, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Zu den umlegbaren Betriebskosten zählt auch die Grundsteuer.

Grundsteuer auf Mieter umlegen: Vereinbarung mit Mietvertrag nötig

Wichtig ist zu beachten, dass die Grundsteuer nur dann umlagefähig ist, wenn sie im Mietvertrag explizit erwähnt wird und beschrieben wird, dass dieser Betrag auf den Mieter umgelegt wird. Ohne eindeutige Erwähnung im Mietvertrag ist die Weiterverrechnung nicht zulässig.

FAQ: Häufige Fragen zur Grundsteuer

Wie viel Grundsteuer muss ich zahlen? 

Die Grundsteuer muss individuell berechnet werden. Die Höhe ergibt sich bis 2025 aus dem errechneten Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der jeweiligen Kommune. Ab 2025 muss die Grundsteuer neu berechnet werden. Ein entsprechender Grundsteuerbescheid wird vorab vom Finanzamt versendet. 

Für wen wird die neue Grundsteuer teurer? 

Die neue Grundsteuer ab 2025 kann vor allem für Eigentümer von Immobilien in Großstädten teurer werden. Das liegt einerseits an der Größe des Grundstücks, andererseits an seiner Wertentwicklung. Hier haben besonders beliebte Städte eine höhere Wertsteigerung bei Immobilien als ländliche Regionen. Dies wirkt sich künftig auch auf die Grundsteuer aus.  

Wer ist grundsteuerpflichtig? 

Bis auf wenige Ausnahmen sind alle Grundstückseigentümer grundsteuerpflichtig.

Wie berechnet man die jährliche Grundsteuer? 

Die Berechnung basiert auf Einheitswert, Grundsteuermessbetrag und Hebesatz, wobei individuelle Gegebenheiten je nach Bundesland zu beachten sind.  

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