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Mit diesen Vermieter-Tipps und Tricks sind Sie auf der sicheren Seite

Hilfestellung für Vermieter

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So machen Sie alles richtig mit Miete, Nebenkosten & Co.

Wenn die Zahlungen ausbleiben, die Miete gekürzt oder Wohnräume vermüllt werden, erleben Vermieter eine böse Überraschung. Wer ein paar Punkte beherzigt, kann sich schützen.


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Teil 1
Anbahnung eines Mietverhältnisses

1.1 Vermieter-Tipps: der richtige Mieter

Einen guten Schutz vor unzuverlässigen Mietern bietet die Beauftragung erfahrener Spezialisten, z.B. eines Immobilienmaklers oder einer Hausverwaltung. Diese sind bei der Überprüfung der Interessenten behilflich und erleichtern so die Auswahl. Unter Beachtung der folgenden Vermieter Tipps finden Sie den passenden Mieter jedoch auch ohne professionelle Hilfe:

  • Bei der Mietersuche für eine Immobilie ist Menschenkenntnis ein wichtiges Kriterium. In Ihre Entscheidung sollten Sie jedoch auch andere Faktoren einbeziehen. Scheuen Sie sich daher nicht, potenzielle Mieter gründlich zu überprüfen.
  • Erkundigen Sie sich, wie viele Personen in die Wohnung einziehen sollen, um eine Überbelegung zu verhindern.
  • Auch können Sie nach Haustieren und Musikinstrumenten fragen und in Erfahrung bringen, aus welchem Grund der Auszug aus der derzeit bewohnten Immobilie stattfinden soll.
  • Eine gute Basis für die Entscheidung bildet darüber hinaus auch die Auskunft von vorherigen Vermietern: Waren diese mit dem Mieter zufrieden? Gingen die Zahlungen pünktlich ein? Erkundigen Sie sich bei jedem Interessenten, ob Sie den Kontakt herstellen und um Informationen bitten dürfen.
  • Verlangen Sie darüber hinaus eine Selbstauskunft und überprüfen Sie die Bonität des potenziellen Mieters noch vor dem Abschluss des Vertrages.

1.2 Vermieter-Tipps für besondere Aspekte des Mietvertrags

Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, die erste Mietzahlung noch vor der Übergabe der Immobilie zu verlangen. Bleibt die Zahlung aus, werden Sie von ihrer vertraglichen Verpflichtung frei und können die Wohnung anderweitig vermieten. Damit tragen Sie wesentlich zu Ihrem Schutz bei.

  • Zu den wichtigsten Vermieter Tipps und Tricks zählt auch die Vorverlegung der Kaution: Grundsätzlich gesteht das Gesetz dem Mieter eine Ratenzahlung zu. Wenn Sie aber auf eine Barzahlung verzichten und die Hinterlegung der Kaution in Form einer Versicherung oder einer Bürgschaft vereinbaren, lässt sich die Übergabe vorverlegen. Damit sind Sie bereits im Vorfeld bestmöglich abgesichert.
  • Möchten Sie Ihre Immobilie an Empfänger staatlicher Leistungen vermieten, bestehen Sie auf einer direkten Zahlung durch das Amt. Auf diese Weise nämlich lassen sich Wartezeiten oder gar Ausfälle gut vermeiden. Auch zur Übernahme der Kaution besteht die Möglichkeit. Klären Sie dies allerdings rechtzeitig ab.

Teil 2
Während des Mietverhältnisses

Konkrete Vermieter-Tipps für den Alltag

Der Vermieteralltag ist eine Herausforderung: Aus dem Mietverhältnis heraus ergeben sich viele Pflichten, die zu berücksichtigen sind. So müssen etwa die Wohnräume in einem bewohnbaren Zustand gehalten und etwaige Beeinträchtigungen beseitigt werden. Darüber hinaus ist eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Auch im Hinblick auf ein Fehlverhalten des Mieters müssen wesentliche Grundsätze beachtet werden.

  • Als Vermieter haben Sie dafür Sorge zu tragen, dass das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bleibt. Vor diesem Hintergrund müssen Sie zum Beispiel die Kosten für Reparaturen an Heizungen, Leitungen und Fenstern übernehmen. Dabei steht es Ihnen jedoch frei, dem Mieter die Beauftragung der entsprechenden Arbeiten zu überlassen.
  • Legen Sie die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach dem Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraumes vor. Geht sie verspätet zu, verliert sich der Anspruch auf eventuelle Nachzahlungen. Dies gilt nur dann nicht, wenn Sie den Verzug nicht selbst zu verantworten haben. Anders stellt sich die Lage hingegen für den Mieter dar. Dessen Ansprüche bleiben auch im Falle einer verspäteten Abrechnung bestehen.
  • Möchten Sie das Fehlverhalten Ihres Mieters nutzen, um eine Kündigung auszusprechen, schicken Sie dieser eine Abmahnung voran. Setzen Sie dabei eine angemessene Frist zur Lösung des Problems. Hohe Wirksamkeit entfaltet die Androhung der Kündigung für den Wiederholungsfall.

Beispiel für die Abrechnungsfrist

Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember eines jeden Jahres, müssen Sie Ihrem Mieter die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bis zum 31. Dezember des Folgejahres schriftlich vorlegen.

Erhält der Mieter die Abrechnung erst nach Ablauf der Frist, beispielsweise am 05. Januar, können Sie ursprünglich berechtigte Forderungen dann nicht mehr geltend machen. Ihr Mieter kann von Ihnen jedoch weiterhin die Auszahlung eines eventuellen Guthabens verlangen.

Teil 3
Vermieter-Tipps und Tricks für Problemfälle

Konstruktive Gespräche tragen wesentlich dazu dabei, Probleme aus der Welt zu schaffen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, den direkten Kontakt zum Mieter zu suchen und individuelle Vereinbarungen zu treffen. Etwaige Regelungen lassen sich in der Regel deutlich schneller umsetzen und verursachen sehr viel weniger Kosten als ein Verfahren vor Gericht. Häufig kann ein Räumungsprozess vermieden werden. Ist das Vertrauensverhältnis stark erschüttert, bleibt jedoch oftmals nur die Kündigung.

 

Beachten Sie dabei folgende Vermieter-Tipps:

  • Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter kommt nur in seltenen Fällen in Betracht: Sie ist nur dann zulässig, wenn eine schwere Pflichtverletzung des Mieters nachgewiesen werden kann. Hierunter fällt auch der Zahlungsverzug.
  • Die vollständige Begleichung der Schulden durch den Mieter innerhalb eines Zeitraums von zwei Monaten nach Zulässigkeit eines Anspruchs auf Räumung führt zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung.
  • Zu den wichtigsten Vermieter-Tipps zählt vor diesem Hintergrund auch der Hinweis auf die Formulierung der Kündigung: Wünschen Sie sich eine Beendigung des Mietverhältnisses, sollten Sie die fristlose Kündigung stets mit einer ordentlichen Kündigung verbinden. So stellen Sie das zeitnahe Auslaufen des Vertrages auch für den eben genannten Fall sicher und sparen erheblich Zeit.
  • Eigenbedarf für die von Ihnen vermietete Immobilie können Sie auch dann anmelden, wenn ein enger Angehöriger einziehen soll. Im Rahmen der Kündigung müssen Sie jedoch den Grund angeben und die gesetzliche Frist berücksichtigen. Die Kündigungsfrist liegt zunächst bei einer Mietdauer bis 5 Jahre bei 3 Monaten / bei einer Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren bei 6 Monaten Kündigungsfrist / bei einer Mietdauer ab 8 Jahren bei 9 Monaten Kündigungsfrist.
  • Sofern im gleichen Haus eine vergleichbare Wohnung verfügbar ist, müssen Sie dem Mieter diese anbieten. Diese Regelung findet allerdings nur dann Anwendung, wenn die andere Wohnung noch innerhalb der Kündigungsfrist bezogen werden kann.

Teil 4
Finanzielle Tipps zur Vermietung

  • Viele mit der Vermietung zusammenhängende Kosten lassen sich von der Steuer absetzen. Während Sie die Herstellungs- oder Anschaffungskosten über die übliche Nutzungsdauer abschreiben können, entfalten Werbungskosten unmittelbare Wirkung.
  • Als Werbungskosten werden nicht nur die Kosten für die Instandhaltung Ihrer Immobilie anerkannt, sondern auch Löhne für Hausmeister oder Putzdienste. Erledigen Sie die anfallenden Arbeiten selbst, können Sie zumindest die Kosten für Material und Werkzeuge ansetzen.
  • Richten Sie sich im Rahmen der Anpassung der Miete nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hierbei müssen Sie sich nicht auf den Mittelwert festlegen, sondern können sich auch an der jeweiligen Obergrenze orientieren. Beachten Sie dabei jedoch, dass eine Erhöhung von mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht zulässig ist. Zwischen zwei Anpassungen müssen darüber hinaus wenigstens 15 Monate liegen.
  • Zur Erhöhung der Miete berechtigen auch Modernisierungsmaßnahmen. Insgesamt 11 Prozent der Kosten können auf die jährliche Miete umgelegt werden. Eine Kappungsgrenze ist dabei nicht zu berücksichtigen.
  • Einseitige Vertragsänderungen sind nicht zulässig: Mieterhöhungen bedürfen der Zustimmung des Mieters. Lehnt dieser das Verlangen ab, können Sie den Rechtsweg beschreiten und auf Zustimmung klagen. Sofern Ihre Forderung berechtigt ist, werden Sie den Prozess gewinnen.
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