Hausverkauf – Käufer zahlt nicht

Bei Fälligkeit des Kaufpreises ist der Immobilienkäufer zur Zahlung verpflichtet. In diesem Artikel gibt es Informationen dazu, was der Verkäufer tun kann, wenn der Käufer nicht zahlt. Außerdem erhalten Sie Tipps, um Zahlungsproblemen von Anfang an vorzubeugen.

Zahlt der Immobilienkäufer den Kaufpreis nicht pünktlich zum vereinbarten Fälligkeitstermin, so kommt er in Verzug. Der Verkäufer kann im Verzugsfall über den vereinbarten Kaufpreis hinaus auch den Ersatz des ihm entstehenden Schadens geltend machen und gegebenenfalls vom Kaufvertrag zurücktreten.

Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises sind:  

• die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch,
• das Vorliegen aller Löschungsbewilligungen zu den grundbuchlichen Belastungen, die anlässlich des Eigentumsüberganges gelöscht werden sollen und
• der Verzicht von Inhabern privater oder gesetzlicher Vorkaufsrechte auf ihre Rechte zum bevorrechtigten Erwerb der Immobilie.

Sobald die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises gegeben sind, informiert der beauftragte Notar den Käufer und fordert ihn zur Zahlung des Kaufpreises innerhalb der im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Frist auf. Diese Zahlungsfrist beträgt normalerweise zwei Wochen.

Wenn der Hauskäufer nicht pünktlich zahlt, braucht der Verkäufer keine besondere Mahnung zu schicken, da der Zahlungstermin im Sinne von § 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB „kalendermäßig“ bestimmt ist – nämlich durch den notariellen Vertrag in Verbindung mit der terminierten Zahlungsaufforderung des Notars. Als „kalendermäßiger“ Termin gilt nicht nur ein vertraglich festgelegtes Kalenderdatum, sondern auch der Ablauftermin einer Frist, die an ein bestimmtes Ereignis anknüpft – beim Immobilienverkauf also an die notarielle Zahlungsaufforderung.

Der Verkäufer kann weiterhin auf der Zahlung des Kaufpreises bestehen. Der Anspruch des Verkäufers auf Zahlung des Kaufpreises verjährt erst nach zehn Jahren (§ 196 BGB). Darüber hinaus kann der Verkäufer seinen Verzugsschaden geltend machen.

Für den Fall des Verzugs ist der Käufer gemäß § 288 Absatz 1 Satz 1 BGB zur Zahlung von Verzugszinsen an den Verkäufer verpflichtet. Da es sich hierbei um einen gesetzlichen Anspruch handelt, muss die Zahlung von Verzugszinsen nicht gesondert im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden.

Die Verzugszinsen liegen „fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz“ (§ 288 Absatz 1 Satz 2 BGB) und sogar neun Prozentpunkt oberhalb des Basiszinssatzes, wenn an dem Immobiliengeschäft kein Verbraucher beteiligt ist (§ 288 Absatz 2 BGB), sondern ein zweiseitiges Handelsgeschäft vorliegt. Der „Basiszinssatz“ wird von der Deutschen Bundesbank zum 1. Januar und 1. Juli jeden Jahres im Bundesanzeiger bekanntgegeben. Dabei orientiert sich der Basiszins am „Hauptrefinanzierungssatz“, dem wichtigsten Zinssatz der Europäischen Zentralbank. Unter Umständen kann der Verkäufer auch höhere Verzugszinsen vom Käufer verlangen.

Liegt ein Verschulden des Käufers (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) hinsichtlich der verzögerten Zahlung des Kaufpreises vor, so kann der Verkäufer Schadenersatz verlangen. Wenn der Käufer die Zahlung absichtlich unterlässt, liegt ein Vorsatz vor. Eine Fahrlässigkeit hingegen bedeutet, dass der Käufer nicht sorgfältig genug war und beispielsweise die Zahlung vergessen hat. Ein möglicher Schaden könnte beispielsweise darin bestehen, dass sich die Immobilie nur noch zu einem geringeren Verkaufspreis an einen anderen Käufer veräußern lässt. Wenn der Verkäufer diesen Schaden nachweisen kann, hat er Anspruch auf weitergehenden Schadenersatz.

Der Verkäufer hat nach § 323 BGB ein gesetzliches Rücktrittsrecht: Voraussetzung für einen Rücktritt ist lediglich die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung. Auf ein Verschulden des Käufers kommt es nicht an. Hier sind die folgenden Fälle denkbar: 

Grundsätzlich muss der Verkäufer dem Käufer vor einem Rücktritt eine angemessene Frist setzen, um ihm die Erfüllung seiner Zahlungspflicht noch zu ermöglichen. Verweigert allerdings der Käufer die Zahlung „endgültig und ernsthaft“, so ist eine Fristsetzung als Voraussetzung eines Rücktritts nicht erforderlich (§ 323 Absatz 2 Nummer 1 BGB).

Der Rücktritt erfolgt durch eine einseitige Erklärung des Verkäufers gegenüber dem Käufer (§ 349 BGB). Zu beachten ist, dass ein einmal erklärter Rücktritt die Rechtslage unwiderruflich verändert und daher nicht mehr zurückgenommen werden kann (Rücktritt als „Gestaltungsrecht“).

Wenn ein Verschulden des Käufers vorliegt, dann kann der Verkäufer zurücktreten und gegebenenfalls zusätzlich Schadenersatz verlangen (§ 281 Absatz 1 BGB).

Ein Rücktritt ist jedoch gemäß § 323 Absatz 5 Satz 1 BGB nicht zulässig, wenn eine geleistete Teilzahlung für den Verkäufer von Interesse ist. Ein Rücktritt ist auch dann nicht möglich, wenn der Käufer nur eine geringfügige Pflichtverletzung begangen hat (§ 323 Absatz 5 Satz 1 BGB) – zum Beispiel dann, wenn nur eine geringe Zeitverzögerung bei der Zahlung des Kaufpreises oder eine nur unerhebliche Unterschreitung der vereinbarten Kaufpreiszahlung vorliegt.

Die Kosten für die Rückabwicklung des Kaufvertrages hat der im Zahlungsverzug befindliche Käufer zu tragen. Zu diesen Rückabwicklungskosten gehören beispielsweise die Notar- und Anwaltskosten des Verkäufers und die vom Grundbuchamt berechneten Gebühren.

Weitere Details zur Rückabwicklung finden Sie auf unserer Seite Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie - wann möglich?

Um mögliche Zahlungsprobleme zu vermeiden, sollte sich der Verkäufer noch vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages über die Bonität eines Käufers informieren. Aktuelle Kontoauszüge des Käufers vermitteln einen Eindruck über vorhandene Eigenmittel. Eine Finanzierungsbestätigung des Kreditinstitutes gibt Einblick über das zum Erwerb der Immobilie notwendige Fremdkapital und bietet Sicherheit.

Meist wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer bei der sofortigen Zwangsvollstreckung mit seinem gesamten Vermögen für den Fall haftet, dass er den Kaufpreis nicht entsprechend den Bestimmungen im Kaufvertrag zahlt. Aufgrund der Zwangsvollstreckungsklausel kann der Verkäufer der Immobile bei Zahlungsverzug des Käufers meist über den Notar eine Zwangsvollstreckungsurkunde erhalten und auf dem Rechtsweg versuchen, den Kaufpreis zwangsweise beim Käufer einzufordern. Verfügt der Verkäufer über den vollstreckbaren Titel der Urkunde, so kann er seine Ansprüche gegen den Käufer innerhalb einer Verjährungsfrist von 30 Jahren ab Ausstellung des Titels geltend machen (§ 197 Absatz 1 Nummer 4 BGB).