Welche wichtigen Unterlagen müssen beim Hausverkauf vorliegen?

Unterlagen für den Hausverkauf

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Für den Verkauf eines Hauses müssen Sie eine ganze Reihe an wichtigen Unterlagen und Dokumenten bereithalten

Als Verkäufer einer Immobilie sind Sie verpflichtet, bestimmte Unterlagen beim Verkauf vorzulegen. Unsere Checkliste zeigt, welche notwendigen Unterlagen Sie wo beziehen können. Ein Makler ist Ihnen behilflich, die richtigen Unterlagen zusammenzustellen.

Gut zu wissen

  • Unvollständige Unterlagen verzögern den Verkauf unnötig.
  • Die meisten wichtigen Unterlagen sind beim Bauordnungsamt zu beziehen.
  • Ein Makler unterstützt Sie beim Zusammenstellen der notwendigen Unterlagen.
    Unser Service: Gerne empfehlen wir Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

Checkliste: Wichtige Unterlagen für den Hausverkauf

Welche Unterlagen Woher zu beziehen
   
Vor dem Vertrag  
   
Grundbuchauszüge nach dem letzten Stand (nicht älter als 3 Monate) Grundbuchamt
Genehmigter Bebauungsplan Bauordnungsamt
Lageplan (mit eingezeichnetem Haus, Garage, Stellplatz, Mülleimer-Stellplatz) Bauordnungsamt
Baugenehmigungsurkunde Bauordnungsamt
Kompletter Satz der Baupläne, Pläne des Statikers, Ausführungszeichnungen (Ansicht von jeder Seite, Schnitte, Grundriss für jedes Geschoss, Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Entwässerungspläne), Maßstab 1:100 Bauordnungsamt, wenn nicht vorhanden: Architekt / Bauträger fragen, die das Haus gebaut haben
Berechnung der Wohnfläche, Nutzfläche und des unbebauten Raumes Bauordnungsamt
Baubeschreibung Bauordnungsamt
Bei neueren Gebäuden: Abnahmebescheinigung der Baubehörde für das Haus Bauordnungsamt
Vermessungsbestätigungen und Grenzattest für das Grundstück Katasteramt
Wenn Finanzierungen auf den Käufer übertragen werden sollen Bank, Versicherung, Bausparkasse, Darlehensverträge
Aktuelle Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden Grundbuchamt
Wenn Gegenstände aus dem Haus an den Käufer veräußert werden sollen: Liste (mit Preisen) aller Einbauten, Lampen, Spiegel, Gartengeräte und ähnlichem  
Energieausweis (Verbraucherausweis und/ oder Bedarfsausweis) Zugelassene Aussteller von Energieausweisen (weitere Infos hierzu finden Sie z.B. hier)
Aufstellung über Instandhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen  
Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen etc. der letzten 2 Jahre)  
Miet-/Pachtverträge  
Grundsteuerbescheid (aktuell)  
Wohn-/Nutzungsrechte (Nachweis) Grundbuchamt
MFH aufgeteilt: Teilungserklärung (Text-/Planteil) Grundbuchamt
MFH aufgeteilt: Eigentümerversammlungsprotokolle (bei mehreren Eigentümern, letzte 2 Jahre) WEG-Verwalter
Auszug Baulastenverzeichnis Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde (Bayern und Brandenburg: Grundbuch)
Denkmalschutznachweis Untere Denkmalschutzbehörde
Sanierungsvermerke Grundbuchamt
Originalkaufverträge  
   
Bei ETW:  
Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Hausordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, aktuelle Abrechnungen des Hausgeldes, Rücklagenübersicht Grundbuchamt, WEG-Verwalter
   
Nach dem Verkauf  
   
Versicherungsurkunden für das Haus (v.a. Gebäudebrandversicherungsnachweis) Versicherungsgesellschaften
Gebrauchsanleitungen für Heizung und sonstige Geräte, die im Haus verbleiben Evtl. Hersteller
Garantieurkunden  
Wartungsverträge, z.B. für die Heizung Wartungsfirmen
Aktuelle Abrechnungen für Heizung, Wasser, Entsorgung, Grundsteuer Versorgungsunternehmen, Stadt- oder Gemeindeverwaltung
Letztes Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein Schornsteinfeger
Handwerkerliste (sofern vorhanden)  
Kopien von Rechnungen und vom Schriftwechsel bei wichtigen Reparaturen Handwerker
Sämtliche Schlüssel für Haus, Nebengebäude und Garage (bei leeren Objekten)  

1. Unterlagen für Exposés und Anzeigen

Das Exposé soll bei potenziellen Käufern Interesse für das Objekt wecken.
Um ein werbewirksames Exposé erstellen zu können, werden folgende Unterlagen benötigt:

  • Fotos des Objektes, möglichst von innen und außen
  • Bauplan / Grundrisse
  • Berechnung der Wohnfläche
  • Baubeschreibung
  • wenn vorhanden: Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen

Das Exposé sollte von einem Fachmann erstellt werden, um einen professionellen und werbewirksamen Auftritt zu garantiert. Bei hochwertigen Objekten ist für die Aufnahmen zu einem professionellen Fotografen zu raten. Die Bilder sollten generell bei guten Lichtverhältnissen gemacht werden.

 

Bei Maklerbeauftragung gehört das Erstellen eines aussagekräftigen und repräsentativen Exposés zu seinem Leistungsspektrum.


Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

2. Erstellen eines Wertgutachtens

Ein Wertgutachten ist mit Kosten für den Verkäufer verbunden. Das Wertgutachten sollte von einem unabhängigen Sachverständigen angefertigt werden. Ein offizielles Wertgutachten hat für den Verkäufer folgende Vorteile:

  • im Wertgutachten sind alle Mängel mit den Beseitigungskosten aufgeführt
  • das Wertgutachten nennt einen realistisch erzielbaren Preis
  • es bietet eine gute Grundlage für die Preisgestaltung und Preisverhandlung mit dem Käufer
  • bei mehreren Verkäufern wissen alle, welcher Preis im besten Falle erzielbar wäre


Ein Wertgutachten erleichtert die Kommunikation zwischen den Verkäufern und den Käufern, da jeder den gleichen Kenntnisstand hat. So wird die Diskussion innerhalb einer Verkäufergemeinschaft auf das Wesentliche beschränkt.

 

Weitere Details zu Kosten, Inhalt und Vorteilen finden Sie auf unserer Seite Wertgutachten.

Info: Das richtige Ermittlungsverfahren

    • Basis für dieses Verfahren zur Wertberechnung einer Immobilie ist der jeweilige regionale Marktbericht zu Immobiliengeschäften. Anwendbar ist das Vergleichswertverfahren immer dann, wenn zahlreiche sehr ähnlich Immobilien in vergleichbarer Lage, von ähnlichem Alter und gleicher Bauweise als Vergleichsgrundlage vorhanden sind. Dies gilt z.B. für Objekte in Reihenhaussiedlungen, planmäßig und gleichförmig angelegten Stadtquartieren und Baugebieten. Bei zusätzlich stark ausgeprägten individuellen Merkmalen der Immobilie, wie beispielsweis einer besonders hochwertigen Innenausstattung, muss der ermittelte Wert weiter angepasst werden.

    • Das sachbezogene Verkehrswertverfahren findet immer dann Anwendung, sobald die Datenlage im Marktbericht für einen Vergleich nicht ausreicht, beispielsweise für Einfamilienhäuser, die oft nur schwer zu vergleichen sind. Als Basis für dieses Verfahren dient der jeweilige amtlich ermittelte Bodenrichtwert, der auf die zu bewertende Grundstückfläche hochgerechnet wird. Zum Wert des Grundstücks addiert der Gutachter den Gebäudewert sowie den Wert vorhandener Außenanlagen. Die Grundlage hierfür sind standardisierte Neubaukosten, Altersabschläge, etwaige Modernisierungszuschläge und individuelle Besonderheiten, wie z.B. die gehobene Ausstattung oder Lage der Immobilie. Abschließend findet der regionale Marktanpassungsfaktor Eingang in die Berechnung.

    • Dieses Verfahren findet in der Regel bei Mietobjekten angewendet, da es deren Käufern primär um die Rendite geht.

      Im ersten Schritt wird der Jahresreinertrag der Immobilie errechnet (nachhaltig erzielbare Mieten abzüglich Kostenpauschalen für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfälle). Im nächsten Schritt wird der Grundstückswert ermittelt und eine angemessene Verzinsung bestimmt. Reinertrag abzüglich dieser Bodenwertverzinsung ergibt den Gebäudeertragsanteil. Tabellen liefern Aufschluss darüber, welchen Wert ein Gebäude besitzt, das diesen Ertrag liefert.  Hierbei spielen die marktübliche Rendite und die voraussichtliche Restnutzungsdauer eine Rolle. Bodenwert zuzüglich Gebäudeertragswert ergibt den Gesamtertragswert. Nach Abzug etwaiger Kosten für anstehende Reparaturen liegt der Verkehrswert der Immobilie vor.

 

Ein Makler übernimmt für Sie die Bewertung Ihrer Immobilie nach dem geeigneten und gewünschten Verfahren.

3. Unterlagen für den Besichtigungstermin

3.1 Einfamilienhaus

Für Interessenten sollten folgende Unterlagen zur Einsicht bereitliegen:

  • Amtliche Flurkarte
  • Grundbuchauszug
  • Grundrisse / Bauplan
  • Wohnflächenberechnung
  • Berechnung des umbauten Raumes
  • Energieausweis
  • Aufstellung über Modernisierungen / Sanierungen

 

Die amtliche Flurkarte erhalten Sie beim Katasteramt der Gemeinde, den Grundbuchauszug beim Amtsgericht. Der Grundbuchauszug ist für den Käufer sehr wichtig, da im Grundbuch alle Lasten eingetragen sind. Zu den Lasten gehören zum Beispiel Hypotheken oder auch Wegerechte. Der Energieausweis ist seit 2009 Pflicht. Können Sie diesen nicht vorlegen, kann das Bauaufsichtsamt ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro verhängen. Die Wohnflächenberechnung sollte der Architekt oder ein Fachmann vornehmen. Das Addieren der Flächen der Zimmer und Flure kann zu falschen Ergebnissen führen, da bei Balkonen und Terrassen, unbeheizten Räumen oder Räumen mit Schrägen nur ein prozentualer Anteil der Fläche in die Wohnflächenberechnung mit einfließen darf.

 

Unser Tipp: Ein guter Makler hilft Ihnen bei der Zusammenstellung und Aufbereitung der notwendigen Unterlagen.

3.2 Mehrfamilienhäuser / vermietete Häuser

Wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt, sollten zusätzlich folgende Unterlagen vorgelegt werden:

  • Mietverträge
  • Aktueller Wirtschaftsplan mit Angabe der Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
  • Verwaltervertrag bei nicht selbst verwalteten Immobilien
  • Feuerversicherungsnachweis bei Mehrfamilienhäusern

 

Nur durch Vorlage der Mietverträge kann der Käufer abschätzen, welche Einnahmen er erzielen kann und wie rentabel die Anlage ist. Um die Rentabilität einer Anlage korrekt zu ermitteln, benötigt der Käufer auch den aktuellen Wirtschaftsplan und die Nebenkostenabrechnungen. In den Nebenkostenabrechnungen sind alle Kosten aufgeführt, auch diejenigen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Die Instandhaltungsrücklage sagt aus, wie viel Geld für Reparaturen und Sanierungen zur Verfügung steht. Es gibt gesetzliche Vorschriften für die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Durch Einblick in den Wirtschaftsplan kann der Interessent erkennen, ob diese eingehalten werden. Beim Verwaltervertrag sind die Laufzeit des Vertrages interessant, die Kosten der Verwaltung und welche Kosten für bestimmte Nebenleistungen, wie Bauaufsicht, zu bezahlen sind.

3.3 Häuser in Erbpacht

  • Erbpachtvertrag
  • Erbbauvertrag

4. Unterlagen für den Notartermin

Vor dem Vertrag
Grundbuchauszüge nach dem letzten Stand (nicht älter als 3 Monate)
Genehmigter Bebauungsplan
Lageplan mit eingezeichnetem Haus, Garage, Stellplatz, Mülleimer-Stellplatz
Baugenehmigungsurkunde
Kompletter Satz der Baupläne, Pläne des Statikers, Ausführungszeichnungen (Ansicht von jeder Seite, Schnitte, Grundriss für jedes Geschoss, Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Entwässerungspläne), Maßstab 1:100
Berechnung der Wohnfläche, Nutzfläche und des unbebauten Raumes
Baubeschreibung
Bei neueren Gebäuden: Abnahmebescheinigung der Baubehörde für das Haus
Vermessungsbestätigungen und Grenzattest für das Grundstück
Wenn Finanzierungen auf den Käufer übertragen werden sollen
Aktuelle Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden
Wenn Gegenstände aus dem Haus an den Käufer veräußert werden sollen: Liste (mit Preisen) aller Einbauten, Lampen, Spiegel, Gartengeräte und ähnlichem
Energieausweis (Verbraucherausweis und/ oder Bedarfsausweis
Aufstellung über Instandhaltungs-/ Modernisierungsmaßnahmen
Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen etc. der letzten 2 Jahre)
Miet-/Pachtverträge
Grundsteuerbescheid (aktuell)
Wohn-/Nutzungsrechte (Nachweis)
MFH aufgeteilt: Teilungserklärung (Text-/Planteil)
MFH aufgeteilt: Eigentümerversammlungsprotokolle (bei mehreren Eigentümern, letzte 2 Jahre)
Auszug Baulastenverzeichnis
Denkmalschutznachweis
Sanierungsvermerke
Originalkaufverträge
Bei ETW:
Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Hausordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, aktuelle Abrechnungen des Hausgeldes, Rücklagenübersicht
Nach dem Verkauf
Versicherungsurkunden für das Haus (v.a. Gebäudebrandversicherungsnachweis)
Gebrauchsanleitungen für Heizung und sonstige Geräte, die im Haus verbleiben
Garantieurkunden
Wartungsverträge, z.B. für die Heizung
Aktuelle Abrechnungen für Heizung, Wasser, Entsorgung, Grundsteuer
Letztes Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein
Handwerkerliste (sofern vorhanden)
Kopien von Rechnungen und vom Schriftwechsel bei wichtigen Reparaturen
Sämtliche Schlüssel für Haus, Nebengebäude und Garage (bei leeren Objekten)

Warum beim Hausverkauf zum Notar?

In Deutschland dürfen bestimmte Rechtsgeschäfte, wie zum Beispiel Grundstücksverkäufe, ausschließlich von Notaren beurkundet werden.


Ein Notar ist im Gegensatz zum Rechtsanwalt zur Neutralität und Unabhängigkeit verpflichtet. Er muss alle Parteien gleich gut beraten. Seine Kosten sind in der Kostenverordnung geregelt und richten sich bei Hausverkäufen nach dem Kaufpreis. Die Kosten sind deshalb bei allen Notaren gleich hoch. Ein Vorteil des notariellen Kaufvertrags für den Hausverkäufer ist die sofortige Vollstreckbarkeit des Kaufvertrages. Zudem gilt: Gerät der Käufer in Zahlungsschwierigkeiten, kann der strittige Betrag sofort und ohne gerichtliches Mahnverfahren durch den Gerichtsvollzieher beigetrieben werden.

Verkaufen mit Makler - Ihre Vorteile
  • Guter Verkaufspreis!
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