Was muss im Vorfeld der Schlüsselübergabe beachtet werden?

Die Hausverkauf-Übergabe

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Bevor ein Haus dem neuen Eigentümer übergeben werden kann, gilt es einiges zu berücksichtigen

Nach einem Hausverkauf ist die Übergabe der Immobilie der Moment, den der Käufer kaum abwarten kann. Hierbei gibt es allerdings einige Punkte, die (Ver-)Käufer beachten sollten ...

Gut zu wissen

  • Vor der Schlüsselübergabe sollte unbedingt der vollständige Kaufpreis erstattet sein.
  • Erstellen Sie als Verkäufer während der Übergabe ein detailliertes Protokoll.
  • Ein guter Makler regelt die Übergabe und erstellt ein Protokoll.
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1. VOR der Hausverkauf-Übergabe zu beachten

Bei einer Hausverkauf-Übergabe, ob privat durchgeführt oder mit Makler, gilt es bestimmte Regeln zu beachten, um Fehler zu vermeiden – diese können unter Umständen teuer werden. Hierzu sollten Sie einige Punkte berücksichtigen:

Der Vertragsabschluss

Vor Abschluss eines Kaufvertrages sollten sich beide Parteien, also Verkäufer und Käufer, umfangreich von einem Notar beraten lassen. Dieser entwirft einen Vertragsentwurf, der unter Umständen auch von einem Rechtsanwalt zusätzlich geprüft werden kann. Der Notar hat die Pflicht, immer neutral für beide Parteien zu beraten und zu handeln. Diese Beratung darf nicht extra berechnet werden, da der Hauskauf notariell beglaubigt werden muss – dies ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Notargebühren sind in der Regel vom Käufer der Immobilie zu zahlen. Der Umfang ist in bestimmten Gebührensätzen festgelegt.

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Zahlung des Kaufpreises

Direkt nach der Zahlung wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Diese Schritte betreut in der Regel der Notar. Wichtig zu beachten: Wenn beispielsweise bei vorangegangenen Renovierungsarbeiten wichtige Leitungen oder Wände der Immobilie beschädigt werden oder andere unvorhergesehene Probleme auftreten, kann der Käufer den Kaufpreis zurückhalten. Der Verkäufer muss in diesem Fall für die entstanden Kosten aufkommen.

Grundsätzlich wird aus Sicherheitsgründen von einer Schlüsselübergabe vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises abgeraten. Wird dies dennoch von beiden Vertragsparteien gewünscht, sollte es im Notarvertrag festgehalten werden. Hier sollte vermerkt sein, ob der Käufer bei dem vorzeitigen Erhalt der Schlüssel eine zusätzliche Gegenleistung erbringen muss oder eine Anzahlung zu leisten hat. Für den Fall, dass der Vertrag am Ende doch nicht zustande kommt, sollten zudem Regelungen über Miete, Reparaturkosten und andere entscheidende Punkte schriftlich fixiert werden. Nutzen Sie hierzu die ausführliche Beratung Ihres Notars.

2. WÄHREND der Hausverkauf-Übergabe zu beachten

Das Übergabeprotokoll

Während der Hausverkauf-Übergabe ist dem Verkäufer anzuraten ein detailliertes Übergabeprotokoll zu erstellen. Hierdurch können sich Verkäufer vor Nachforderungen der Käufer oder anderen Nachteilen, die sich nach dem Verkauf ergeben können, schützen.

Übergabe wichtiger Dokumente

Ein wichtiger Punkt bei der Übergabe des Hauses ist das Aushändigen der dazu gehörigen Unterlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibungen und statische Berechnungen, die zum Hauptbau und allen etwaigen Anbauten vorhanden sind. Sollten Dokumente im Laufe der Zeit verloren gegangen sein, müssen diese allerdings nicht neu beschafft werden. Des Weiteren sollten Abnahmeprotokolle sowie Unterlagen zur Heizungsanlage, wie zum Beispiel die letzten Untersuchungsergebnisse, dem neuen Eigentümer ausgehändigt werden.

 

Seit 2009 gibt es in Deutschland die Pflicht für Eigentümer beim Verkauf der Immobilie einen Energieausweis für das Objekt vorzuweisen. Dieser gibt Auskunft darüber, wie ökologisch und effizient ein Haus gebaut wurde. Der Energieausweis ist ebenfalls an den neuen Besitzer zu übergeben.

 

Gibt es weitere Protokolle, wie zum Beispiel über die Dichtheit der Abwasserkanäle – diese sind ebenfalls zu übergeben. Verschiedene Versicherungen, wie die Sturm-, Wasser- oder Feuerschutz-Versicherungen gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Daher sollten die entsprechenden Verträge und auch die letzte Rechnung an den neuen Eigentümer übergeben werden.

 

Alle überreichten Dokumente sollten schriftlich im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

 

Unser Tipp: Ein guter Makler regelt die Übergabe und erstellt ein Protokoll.

Zustand der Immobilie bei der Übergabe

Im Kaufvertrag werden auch Angaben dazu gemacht, wie das Haus zu übergeben ist. In der Regel wird eine Immobilie in besenreinem Zustand übergeben. Das bedeutet, das Objekt ist frei von Möblierung und sonstigen Besitztümern des vorherigen Eigentümers, bis auf die Dinge, die mit verkauft wurden. Als Käufer kann man nicht erwarten, dass das Haus gründlich gereinigt ist, der Verkäufer sollte aber zumindest grobe Verunreinigungen vor der Übergabe beseitigen.

Wichtig: Details und Mängel bei der Übergabe

Weiterhin sollte der Verkäufer auf etwaige Eigenheiten oder Besonderheiten der Immobilie hinweisen. Wichtig ist die Lage der Kabel für Telefon-, Fernsehen- oder Internetanschlüsse oder wo der Waschmaschinenanschluss zu finden ist. Auch Eigenarten der Heizanlage sollten nicht verschwiegen werden. Gibt es bestimmte Mängel, gehören auch diese in das Übergabeprotokoll.

Allgemeine Angaben, die in einem Übergabeprotokoll festzuhalten sind:

  • die Adresse des verkauften Objektes
  • die persönlichen Angaben der bisherigen und der neuen Eigentümer 
  • das Übergabedatum


Auf welche Punkte im Einzelnen noch zu achten ist, finden Sie in der folgenden Checkliste zur Hausverkauf-Übergabe:

Checkliste Hausverkauf-Übergabe

Die folgenden Punkte sollten Sie bei der Hausverkauf-Übergabe beachten:

1. Der Verkäufer muss dem Käufer alle Schlüssel, die zur Immobilie gehören, aushändigen. Im Übergabeprotokoll sollte die Anzahl der überreichten Schlüssel festgehalten werden, zudem, dass es keine weiteren Schlüssel gibt. Auch den Bestimmungszweck jedes Schlüssels, also ob es sich um Haustür- oder Zimmertürschlüssel handelt, gilt es im Protokoll festzuhalten.

 

2. Im Übergabeprotokoll sollten auch alle Zählerstände, wie die des Gas-, Wasser- oder Stromzählers notiert und von beiden Vertragsparteien quittiert werden. Im Einzelnen sind hier Angaben über

  • die Gebäudeadresse
  • die alten und neuen Eigentümer
  • die Kundennummern bei den jeweiligen Versorgungsunternehmen
  • die Zählernummern
  • und das Datum der Ablesung

zu machen.

 

Dieses Protokoll muss in dreifacher Ausführung erstellt werden, da das dritte Formular an die jeweiligen Versorgungsunternehmen geht. Dieses Vorgehen soll sicherstellen, dass es im Nachhinein keinen Streit über die Bezahlung ausstehender Gebühren gibt.


3. Als Käufer sollte man sich alle Geräte, die im Haus vorhanden sind, ausführlich erklären und sich die dazu gehörigen Bedienungsanleitungen aushändigen lassen. Dazu sollte beachtet werden, dass der Käufer nach dem Vertragsabschluss auch die Rechte an verschiedenen Einbauten und dessen Zubehör, wie zum Beispiel einem Öltank hält. Auch Garantiebelege, Rechnungen und Lieferscheine sind zu diesem Zeitpunkt zu übergeben.

4. Zudem sollten alle Handwerkerrechnungen, die die Immobilie betreffen, vom Verkäufer an den Käufer übergehen, auch wenn diese schon einige Zeit alt sind.

5. Käufer sind ab der Schlüsselübergabe für die Deckung aller anfallenden Kosten zuständig und müssen daher anteilig etwaige Grundsteuern, Müllgebühren oder Ähnliche übernehmen.

6. Ein weiterer wichtiger Tipp für Käufer ist, dass diese mit dem Verkäufer absprechen sollten, die Feuerversicherung vorerst nicht zu kündigen. Als neuer Besitzer hat man ein Sonderkündigungsrecht von vier Wochen nach Erwerb. Erscheint dem neuen Besitzer der Beitrag zu hoch, kann dieser immer noch kündigen. Es ist aber zu jeder Zeit ein Schutz gegeben.

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