Notarkosten beim Hausverkauf - wer zahlt?

Notarkosten beim Hausverkauf

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An den Notarkosten führt beim Hausverkauf kein Weg vorbei

Der Käufer ist üblicherweise zur Zahlung des größten Teils der Notarkosten verpflichtet. Auch der Verkäufer haftet aber für die gesamten Notargebühren beim Hausverkauf ...

Schnellüberblick

  • Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach der Höhe des Verkaufspreises – alle Beratungsleistungen des Notars sind eingeschlossen.
  • Im Preis inbegriffen sind alle Gebühren zur Eintragung und Vollziehung des Kaufvertrages.
  • Die Notarkosten hat der Käufer zu tragen – sie liegen bei ungefähr 1,5 Prozent des Verkaufspreises.
  • Käufer und Verkäufer haften für die Begleichung der Notarkosten.
  • Notargebühren sind umsatzsteuerpflichtig.

Details zum Thema

1. Höhe der Notarkosten beim Hausverkauf

Die Notarkosten beim Hausverkauf belaufen sich insgesamt auf ungefähr 1,5 % bis 2 % des beurkundeten Kaufpreises.

Wofür fallen Notargebühren an?

Die Hausverkauf-Notargebühren orientieren sich nicht am Arbeitsaufwand eines Notars, sondern ausnahmslos an der der Höhe des Kaufpreises. Auch mehrfache Beratungen der beteiligten Parteien führen daher zu keiner Erhöhung der Notargebühren. Kostenunterschiede bei der Auswahl eines Notars sind demnach nicht zu beachten.

 

Die vom Notar aufgestellte Kostenrechnung enthält Gebühren für

  • die Protokollierung des Kaufvertrages
  • die Eintragung und Löschung von Grundschulden
  • mit Vollstreckungsklausel ausgestellte Grundschuldbestellungen
  • die Eintragung oder Löschung einer Auflassungsvormerkung
  • die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers
  • Gebühren für die Vollziehung des Kaufvertrages
  • weitere Abwicklungstätigkeiten beim Immobilienkauf

Hausverkauf-Notarkosten: wer zahlt?

Den überwiegenden Teil der Hausverkauf-Notargebühren trägt gewöhnlich der Käufer, während der Verkäufer meist nur die Notarkosten für die anlässlich des Hausverkaufs gelöschten Rechte Dritter übernimmt – beispielsweise eine eingetragene Grundschuld. Käufer und Verkäufer haften jedoch gemeinschaftlich für die Begleichung aller Notarkosten.

Warum ist ein Notar Pflicht?

Welchen Zweck hat die Mitwirkung eines Notars beim Hausverkauf?

§ 311b BGB schreibt zwingend vor, dass ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden muss. Angesichts der hohen Bedeutung, die ein Immobiliengeschäft für Käufer und Verkäufer regelmäßig besitzt, dient die Mitwirkung eines Notars der Vermeidung von Risiken für die beteiligten Geschäftspartner. Der Notar ist u.a. zuständig für die zum Eigentumsübergang notwendige Grundbuchumschreibung auf den Käufer gegen Kaufpreiszahlung an den Verkäufer.

Verpflichtung des Notars zur Kostenerhebung

§ 17 Absatz 1 der Bundesnotarordnung schreibt die Erhebung der „gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren“ vor. Ein Notar darf gemäß § 140 Kostenordnung (KostO) keine von den gesetzlich bestimmten Notarkosten beim Hausverkauf abweichenden Gebühren verlangen. Ermäßigungen sind nur in eng begrenzten Ausnahmefällen unter Zustimmung der Notarkammer zulässig.

2. Beispielrechnung: Notarkosten beim Hausverkauf

Beispiel: Berechnung Notarkosten

Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 100.000 Euro und einer Grundschuldeintragung über 100.000 Euro setzten sich die Notarkosten aus folgenden Einzelposten zusammen:

 

Notargebühren:

Beurkundung des Kaufvertrags
414,00 Euro

Vollzug des Geschäfts
103,50 Euro

Sonstige betreuende Tätigkeit
51,75 Euro

Beurkundung der Grundschuld/Hypothek
207,00 Euro

Zwischensumme
776,25 Euro

zzgl. 19% MwSt.
147,49 Euro

Summe Notargebühren
923,74 Euro

 

Grundbuchgebühren:

Auflassungsvormerkung
155,25 Euro

Umschreibung Eigentümer
207,00 Euro

Eintragung Hypothek/Grundschuld
207,00 Euro

Summe Grundbuchkosten
569,25 Euro

 

Kalkulatorische Gesamtkosten
1.492,99 Euro

3. Details zur Berechnung der Notarkosten beim Hausverkauf

Notarkosten: Doppelte, volle, halbe und viertel Gebühren

§ 32 KostO legt die sogenannte „volle Gebühr“ fest, die die Grundlage für die Berechnung der Notarkosten beim Immobilienverkauf darstellt.

Übersicht „volle Gebühr“

Bei Geschäftswerten bis beträgt die volle Gebühr  
5.000 Euro 42 Euro  
20.000 Euro 72 Euro  
50.000 Euro 132 Euro  
100.000 Euro 207 Euro  
200.000 Euro 357 Euro  
350.000 Euro 582 Euro  
500.000 Euro 807 Euro  
750.000 Euro 1.182 Euro  
1.000.000 Euro 1.557 Euro  

§ 32 Absatz 1 KostO setzt eine volle Gebühr von 10 Euro je 1.000 Euro Geschäftswert zuzüglich folgender Erhöhungsbeträge fest:

Übersicht Erhöhungsbeträge

Geschäftswert bis für jeden angefangenen Betrag von weiteren Erhöhung um
5.000 Euro 1.000 Euro 8 Euro
50.000 Euro 3.000 Euro 6 Euro
5.000.000 Euro 10.000 Euro 15 Euro
25.000.000 Euro 25.000 Euro 16 Euro
50.000.000 Euro 50.000 Euro 11 Euro
ab 50.000.000 Euro 250.000 Euro 7 Euro

Erläuterung zur oben stehenden Tabelle

Bis zu einem Geschäftswert von 5.000 Euro werden für jede angefangenen 1.000 Euro 8 Euro zusätzlich berechnet. Im weiteren werden bis zu einem Geschäftswert von 50.000 Euro für jede angefangenen 3.000 Euro 6 Euro zusätzlich berechnet. Und sofort.

Beispiel 1:

Bei einem Geschäftswert von 3.000 Euro (= zwei weitere angefangene Tausender, d.h. 16 Euro zusätzlich zur Grundgebühr von 10 Euro) berechnet der Notar demnach 26 Euro.

Beispiel 2:

Bei einem Geschäftswert von 3.001 Euro (= drei weitere angefangene Tausender, d.h. 24 Euro zusätzlich zur Grundgebühr von 10 Euro) berechnet der Notar demnach 34 Euro. Und so fort.

 

Eine Anlage zu § 32 KostO enthält eine Kostentabelle der „vollen Gebühren“ bis zu einem Betrag von 1.000.000 Euro:

Je nach Art des einzelnen Geschäftsvorgangs werden neben der vollen auch doppelte, halbe oder viertel Gebühren berechnet:

Doppelte und volle Gebühr

Eine doppelte Gebühr fällt gemäß § 36 Absatz2 KostO für die Beurkundung des Kaufvertrages an. Eine volle Gebühr ist bei der Grundbucheintragung eines Eigentümers oder Miteigentümers (§ 60 Absatz 1 KostO; nur halbe Gebühr bei Eintragung des Ehepartners oder von Kindern als neuen Eigentümern, § 60 Absatz 2 KostO) und nach § 62 KostO anlässlich der Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek zu berechnen.

Halbe Gebühr

Für eine Löschung oder Änderung von im Grundbuch eingetragenen Rechten (z. B. einer Grundschuld) wird beim Hausverkauf hingegen nur eine halbe Gebühr in Rechnung gestellt (§ 68 bzw. § 64 Absatz 1 KostO). Für im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf stehende Vollzugstätigkeiten wie die Einholung einer behördlichen Genehmigung, für sonstige Nebentätigkeiten sowie für Gerichtskosten anlässlich der Umschreibung des Grundbuches berechnet der Notar nach § 146 Absatz 1 bzw. § 147 KostO ebenfalls jeweils eine halbe Gebühr. Auch für Leistungen, die der Notar im Auftrag Beteiligter erbringt, die aber in der Kostenordnung nicht ausdrücklich geregelt sind, wird eine halbe Gebühr als Notarkosten beim Hausverkauf berechnet (§ 147 Abs. 1 Satz 2).

Viertel Gebühr

Eine viertel Gebühr kostet die Erstellung von Hypotheken- oder Grundschuldbriefen (§ 71 Absatz 1 KostO). Ebenfalls eine viertel Gebühr erhält ein Notar, der den Urkundenentwurf nicht selbst angefertigt hat, sondern nur Unterschriften beglaubigt, für die von ihm betriebene Eintragung oder Löschung von Grundpfandrechten (§ 146 Absatz 2 KostO). Zudem ist nach § 145 Absätze 2 und 3 KostO jeweils eine Viertel Gebühr fällig, wenn der Notar einen Urkundenentwurf ausfertigt, aber das Rechtsgeschäft aufgrund einer nicht erteilten behördlichen Genehmigung nicht zustande kommt oder die Beurkundung wegen der Rücknahme des Antrags durch die Beteiligten nicht durchgeführt wird.

Umsatzsteuer und Auslagen

Auf die Hausverkauf-Notargebühren wird gemäß § 151a KostO außerdem die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 Prozent erhoben, die der Notar dem Käufer und dem Verkäufer in Rechnung stellt. Der Notar stellt ferner Kosten in Rechnung, die er z. B. für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen und Urkundszeugen in verauslagt hat (§ 152 KostO).

Fälligkeitszeitpunkt der Notarkosten beim Hausverkauf

Gebühren werden nach Abschluss des Rechtsgeschäftes fällig, während Auslagen sofort nach ihrem Entstehen zu begleichen sind (§ 7 KostO).



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