Erbengemeinschaft Haus: Was müssen Miterben beachten?


Erbengemeinschaft Vollmacht: Im Interesse der Immobilien-Erbengemeinschaft handeln.

Wenn mehrere Personen zusammen eine Immobilie erben, sind sie als Erbengemeinschaft dafür zuständig, diese zu verwalten. In diesem Artikel erfahren Sie, was im Falle einer Erbengemeinschaft für den Hausverkauf spricht, wie Sie dabei vorgehen und welche rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte Sie beachten sollten. Außerdem gehen wir auf mögliche Komplikationen ein.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Die Erbengemeinschaft haftet für alle Mitglieder.

  • Um als Erbengemeinschaft ein geerbtes Haus zu verkaufen, ist die Zustimmung aller Miterben notwendig.

  • Der einvernehmliche Verkauf einer geerbten Immobilie stellt meist die beste Lösung für alle Beteiligten dar. Nutzen Sie unsere kostenlose Maklerempfehlung, um den passenden Makler zu finden.

Erbengemeinschaft: Welche Rechte und Pflichten haben Miterben?

Vermögenswerte zu erben, ist zunächst oft etwas Positives. Doch eine Erbschaft kann auch Ärger, Streit und jahrelange Auseinandersetzungen mit sich bringen. Wenn direkt mehrere Hinterbliebene ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus erben, so bilden sie gemäß § 2032 Abs. 1 BGB eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie wird gemeinschaftliches Eigentum der Miterben. Erfahrungen von Anwälten belegen, dass gerade in Erbengemeinschaften häufiger Konflikte um den Nachlass vorkommen.

Folgende Rechte und Pflichten haben Sie als Miterbe einer Immobilie:

Rechte der Miterben einer Erbengemeinschaft Pflichten der Miterben einer Erbengemeinschaft
Erbe ausschlagen: Grundsätzlich müssen Erben ihr Erbe nicht antreten, sondern können es auch ausschlagen. Wichtig ist, die Frist von sechs Wochen nach Bekanntwerden der Erbenstellung zu beachten.  Übernahme von Mietverträgen: Ist die vererbte Immobilie vermietet, so tritt die Erbengemeinschaft als Vermieter in das Mietverhältnis ein.
Recht auf Nutzung: Jeder Miterbe hat grundsätzlich das Recht auf Nutzung der Immobilie. Das muss allerdings über eine Nutzungsvereinbarung mit der Erbengemeinschaft geregelt werden. Verwaltungspflicht: Jeder Nachlass muss geregelt werden und da bei einem Immobilienerbe alle Miterben entscheiden müssen, müssen sie ihren Verwaltungspflichten nachkommen. 
Recht auf Verkauf des Erbteils: Jeder Miterbe hat das Recht, seinen Erbteil an jemanden aus der Erbengemeinschaft oder einen Dritten zu veräußern.  Auskunftspflicht: Jeder Miterbe ist auf Verlangen zur Auskunft von Informationen gegenüber seinen Miterben verpflichtet. 
Vorkaufsrecht: Möchte ein Miterbe seinen Erbanteil verkaufen, haben die Miterben ein Vorkaufsrecht.  Zahlung der Nachlassverbindlichkeiten: Selbstverständlich muss jeder Miterbe seinen finanziellen Pflichten wie der Erbschaftsteuer nachkommen.
Recht auf Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft: Kann keine Einigung über die Verwertung oder den Verkauf der Immobilie erzielt werden, hat jeder Miterbe das Recht auf eine Teilungsversteigerung. Dadurch wird die Immobilie veräußert, der erzielte Verkaufspreis unter den Miterben aufgeteilt und die Erbengemeinschaft aufgelöst.   

Was kommt rechtlich auf die Erbengemeinschaft zu?

Allen Erben stehen formal zunächst einmal die gleichen Anteile am Erbnachlass zu. Ein Testament oder Erbvertrag können aber auch andere Regelungen enthalten. Rechtlich bilden die Erben eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft, der gemeinschaftlich ein bestimmtes Vermögen zusteht. Daraus begründen sich für den einzelnen Erben die Rechte und Pflichten. Gibt es keine Konflikte zwischen den Erben, kann die Erbengemeinschaft in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umgewandelt werden. 

Die Kosten für Verpflichtungen aus der Immobilie werden auf alle Mitglieder der Erbengemeinschaft umgelegt. Bis zur Teilung des Nachlasses ist das Privatvermögen der einzelnen Miterben zwar geschützt, danach können jedoch von jedem Erben Verbindlichkeiten gefordert werden.

Wann ist ein Nachlassverwalter sinnvoll?

Zu Ihren maßgeblichen Pflichten bei einem Erbe zählt dessen ordnungsgemäße Verwaltung. Diese schließt die Zahlung von eventuellen Nachlassverbindlichkeiten, aber auch die laufende Instandhaltung der geerbten Immobilie mit ein. Sie erfordert die Mitarbeit von jedem Mitglied der Erbengemeinschaft. 

Nun kann es aber vorkommen, dass das Erbe sehr umfangreich ist oder nicht alle Mitglieder der Erbengemeinschaft Zeit und Lust haben, sich ordnungsgemäß um das Erbe zu kümmern. In diesem Fall kann ein Nachlassverwalter sinnvoll sein, der sich um alle anfallenden Aufgaben und Belange, die im Zuge der Erbschaft anfallen, kümmert. Als Nachlassverwalter kann entweder ein Mitglied der Erbengemeinschaft oder ein Dritter bestimmt werden. 

Umgang mit dem Anteil eines geerbten Hauses

Häufig kann sich eine Erbengemeinschaft nicht auf eine Vorgehensweise für die Verwertung einer geerbten Immobilie einigen. In diesem Fall kommt die Auszahlung eines oder mehrerer Miterben durch die übrigen Erben in Betracht, um die Erbauseinandersetzung einvernehmlich und schnell abzuwickeln.

Verfügungsrecht auf Miterbenanteil

Ein Miterbe kann gemäß § 2033 BGB nicht über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen verfügen, sondern ausschließlich über seinen Miterbenanteil im Ganzen. Das bedeutet, dass Sie als Erbe entweder das ganze Erbe annehmen müssen oder vom ganzen Erbe zurücktreten. Die Verfügung über den Miterbenanteil bedarf eines notariellen Vertrags.

Ein Miterbe hat keinen Anspruch darauf, dass die Erbengemeinschaft seinen Anteil am Haus übernimmt. Verweigern die übrigen Mitglieder die gewünschte Auszahlung, so kann der Miterbe von seinem gesetzlichen Recht auf Erbauseinandersetzung Gebrauch machen (§ 2042 BGB).

In diesem Fall führt das Amtsgericht eine öffentliche Teilungsversteigerung der Immobilie durch. Diese Vorgehensweise kann mit finanziellen Verlusten verbunden sein, da die Immobilie unter Umständen unter Wert verkauft wird. 

Erbschaftsteuer: Was gilt innerhalb der Erbengemeinschaft?

Wer eine Immobilie erbt, sieht sich mit einer möglichen Erbschaftsteuer konfrontiert. Zuerst wird anhand des Erbes der Nachlasswert ermittelt. In diesem werden eventuelle Nachlassverbindlichkeiten berücksichtigt sowie gegebenenfalls die Bestattungskosten beglichen. Der Nachlasswert bildet die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer der Immobilie. 

Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen. Als Ehepartner beträgt der Freibetrag bei 500.000 Euro, bei Kindern hingegen bei 400.000 Euro.

Darüber hinaus gibt es noch Sonderregelungen, wenn die Immobilie durch den oder die Erben selbst genutzt wird. Nutzt ein Erbe beispielsweise die geerbte Immobilie für mindestens zehn Jahre zu privaten Wohnzwecken, fällt keine Erbschaftsteuer an.

Hausverkauf innerhalb der Spekulationsfrist: Darauf müssen Sie achten

In Deutschland beträgt die Spekulationsfrist von privaten Immobilienverkäufen zehn Jahre (§ 23 EStG). Wird die Immobilie also zehn Jahre nach Erwerb wieder verkauft, ist ein erzielter Gewinn nicht steuerpflichtig; wird sie vor Fristablauf verkauft, fällt die Spekulationssteuer an.

Im Falle einer Erbschaft geht nicht nur das Eigentum auf die Erben über, sondern auch die laufende Spekulationsfrist des Erblassers. Die Spekulationsfrist beginnt nach einer Erbschaft also nicht neu. 

Wann keine Spekulationssteuer anfällt

Wurde die geerbte Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den vergangenen zwei Kalenderjahren vom Eigentümer zu privaten Wohnzwecken genutzt, wird dadurch die Spekulationsfrist aufgehoben (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Es fallen dann keine Spekulationssteuern an.

tipp
Unser Tipp

Ein guter Makler berät Sie bei Fragen der Erbengemeinschaft zum Hausverkauf.

 

Welche Kosten kommen auf die Erbengemeinschaft zu?

Eine Erbengemeinschaft muss für laufende Kosten des Hauses oder der Wohnung aufkommen. Dabei spielt es auch eine wichtige Rolle, ob die Immobilie vom Erblasser selbst bewohnt oder vermietet wurde. Mit folgenden Kosten müssen Sie als Miterbe einer Erbengemeinschaft bei einer geerbten Immobilie rechnen:

  • Bei einer vermieteten Immobilie tritt die Erbengemeinschaft in die Eigentümergemeinschaft ein und muss alle damit verbundenen Kosten wie beispielsweise Beiträge zur Instandhaltungsrücklage oder das Hausgeld weiterzahlen. 
  • Die Erbengemeinschaft muss Reparaturen am Haus oder an der Wohnung, laufende Kosten der Instandhaltung sowie etwaige Instandsetzungskosten selbst tragen.
  • Außerdem sind von der Erbengemeinschaft sonstige Bewirtschaftungskosten zu zahlen.

Gründe für einen Hausverkauf als Erbengemeinschaft

Für Miterben einer Erbengemeinschaft gibt es gleich mehrere gute Gründe für einen Hausverkauf. Da es sich bei einer Immobilie um einen unbeweglichen Vermögenswert handelt, ist dessen faire Verteilung ohne einen Verkauf durchaus kompliziert. Folgende Gründe sprechen für den Hausverkauf, wenn eine Erbengemeinschaft gemeinsam eine Immobilie erbt:

Auszahlung an die Miterben

Den Verkaufserlös können Miterben direkt nutzen: Oft wird der erhaltene Geldbetrag zum Beispiel für die Ablösung von Darlehensverbindlichkeiten, die Modernisierung einer eigengenutzten Immobilie oder zur Rücklagenbildung eingesetzt.

Rascher Abschluss des Erbvorganges

Der Erbvorgang kann mit einem Verkauf schnell abgeschlossen werden. Beim Hausverkauf minimiert sich das Risiko von Meinungsverschiedenheiten, die bei einer gemeinschaftlichen Nutzung des Hauses deutlich häufiger aufkommen.

Wegfall laufender Kosten und Haftungsrisiken

Hat die Erbengemeinschaft eine GbR gegründet, so haftet jeder Miterbe für die Verbindlichkeiten der Miterben. Wird die Immobilie verkauft, entfallen diese Rechte und Pflichten. Kann ein Miterbe beispielsweise die von einer Gemeinde erhobenen Straßenmodernisierungskosten nicht aufbringen, so nimmt die Kommune die übrigen Miterben in die Pflicht. Die von der Erbengemeinschaft zu tragenden laufenden Betriebskosten der Immobilie wie Wasser-, Abwasser- und Müllgebühren und Grundsteuer entfallen nach einem Verkauf.

Erfahrung und Expertise von Maklern für den Verkauf nutzen

Schon ein klassischer Hausverkauf erfordert ein gewisses Maß an Erfahrung und Fachwissen im Immobilienbereich. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kommen zusätzliche Herausforderungen auf die Miterben zu. Holen Sie in diesem Fall eine Maklerempfehlung ein und führen Sie den Verkauf mit einem erfahrenen Makler aus der Region durch.  

Offene Kommunikation vermeidet Risiken

Eine Erbengemeinschaft ist immer mit Gefahren für das Vermögen der Miterben verbunden. Besonders bei gemeinsam geerbten Immobilien ergeben sich oft Komplikationen. 

Alle Miterben profitieren von einer offenen und sachlichen Kommunikation. Streit entsteht häufig aufgrund des einseitigen Vorgehens einzelner Miterben bei der Hausnutzung oder bei der Durchführung von Vermietungs- oder Verkaufsaktivitäten. Ein gemeinsames Gespräch hilft beim Ausgleich unterschiedlicher Interessen und vermeidet Vermögensverluste.

Wichtige Aspekte beim Hausverkauf als Erbengemeinschaft

Hat sich Ihre Erbengemeinschaft dazu entschlossen, die gemeinsam geerbte Immobilie zu verkaufen, gilt es neben den wirtschaftlichen Aspekten auch rechtliche Faktoren zu beachten.

Grundbucheintragung der Miterben

Die Erbengemeinschaft kann erst nach einer entsprechenden Grundbuchänderung über die Immobilie verfügen. Denn erst durch den Grundbucheintrag werden alle Miterben der Erbengemeinschaft die rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie.

Die Umschreibung im Grundbuch ist für die Miterben kostenfrei, sofern sie innerhalb von zwei Jahren nach Tod des Erblassers erfolgt. Außerdem wird bei einem erbfallbedingten Eigentumsübergang keine Grunderwerbsteuer fällig. 

Ausschließlich gemeinschaftliche Verfügung über Eigentum

Da Miterben nur gemeinschaftlich über Nachlassgegenstände verfügen können (§ 2040 Abs. 1 BGB), ist Einstimmigkeit der Miterben bei der Immobilienveräußerung erforderlich. Jeder einzelne Miterbe kann somit den Hausverkauf verhindern.

Handelt es sich um eine vermietete oder freie Immobilie?

Wegen der möglichen Eigennutzung können Sie für eine nicht vermietete Immobilie in der Regel höhere Verkaufspreise erzielen, als wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen. Kündigungen bestehender Mietverträge sind allerdings nicht ohne weiteres möglich, da der Käufer in die Rechte und Pflichten aus einem bestehenden Mietvertrag eintritt. Um einen Mieter ordentlich zu kündigen, müssen Sie selbstverständlich die Vorschriften des Mietrechts einhalten. 

Leerstand vermeiden: Vermieten oder verkaufen?

Eine längere Nichtnutzung einer Immobilie geht oft mit ihrem allmählichen Verfall einher: Ein unbewohntes Haus verliert an Wert, sobald sich ein Renovierungsstau bildet. Die Erbengemeinschaft sollte daher zeitnah eine sinnvolle Verwertung anstreben. Ist ein Verkauf kurzfristig nicht möglich, kann sich eventuell eine Vermietung anbieten.

Wann es sinnvoll ist, eine Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Nehmen Sie als Miterbe diese Entscheidung nicht auf die leichte Schulter – wägen Sie gemeinsam alle Gründe und Perspektiven sorgfältig ab.

Renovierung vor Verkauf oder Vermietung?

Zieht Ihre Erbengemeinschaft die Vermietung in Betracht, sollten Sie zunächst den Status quo der Immobilie festhalten: Können Sie die freie Wohnung oder das Haus im derzeitigen Zustand weitervermieten oder ist zuvor eine Renovierung nötig? Grundsätzlich ist eine Renovierung sinnvoll, da Sie die Immobilie im renovierten Zustand schneller vermieten können. 

Vor einem Immobilienverkauf ist eine Renovierung nicht zwangsläufig notwendig. Doch besonders anspruchsvolle Käufer zahlen für ein perfekt instandgesetztes Haus häufig einen höheren Kaufpreis.

Ablauf Hausverkauf Erbengemeinschaft: Zustimmung zum Hausverkauf – was tun bei Uneinigkeiten?

Es kann auch vorkommen, dass nicht alle Mitglieder der Erbengemeinschaft das Haus verkaufen möchten. Jedem Miterben steht ein Nutzungsrecht am geerbten Haus zu. Deshalb braucht der Verkauf, wie erwähnt, grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben.

Zustimmung aller Miterben zum Verkauf

Sind alle Miterben mit einem Hausverkauf einverstanden, geben Sie am besten einem neutralen Makler eine Vollmacht zur Immobilienvermarktung. Die Einschaltung eines unabhängigen Maklers vermeidet Missverständnisse, die durch die Verkaufsbemühungen einzelner Miterben bei den anderen entstehen könnten.

Erbengemeinschaft will Haus verkaufen, aber einer will nicht

Zuweilen sind Miterben mit dem Immobilienverkauf aber auch nicht einverstanden. Gründe für ein verweigertes Einverständnis können sein, dass der Miterbe

  •  die Immobilie im Familieneigentum halten möchte,
  • sie selbst günstig kaufen möchte oder
  • eine Vermietung bevorzugt.

Versuchen Sie in jedem Falle, einen Konsens zu finden – vielleicht kann die Gemeinschaft dem Erben entgegenkommen, beispielsweise seinen Erbanteil erwerben oder ihn doch noch vom Verkauf überzeugen. 

Erwerb eines Erbanteils durch die übrigen Miterben

Sollte ein Miterbe nicht mit dem Hausverkauf einverstanden sein, so können die übrigen Miterben seinen Erbanteil bei Zustimmung erwerben. Allerdings darf ein Miterbe, wie bereits beschrieben, gemäß § 2033 Abs. 2 BGB nicht über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen, sondern nur über seinen gesamten Erbanteil verfügen. Das heißt, Sie müssen das gesamte Erbe annehmen, auch wenn Sie nur über das Haus, aber nicht das Grundstück verfügen wollen – ganz oder gar nicht. Die Verfügung über einen Erbanteil bedarf der notariellen Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 S. 2 BGB).

Ist der Verkauf des Erbanteils ohne weiteres möglich?

Grundsätzlich kann jeder Miterbe seinen Erbteil veräußern. Die Miterben haben zwar ein Vorkaufsrecht, allerdings ist der Verkauf an jede beliebige natürliche oder juristische Person möglich.  

Wert des Erbanteils: Immobilienbewertung notwendig

Um den Wert eines Miterbenanteils zu bestimmen, braucht es eine Immobilienbewertung. Qualifizierte Sachverständige und Immobiliengutachter erstellen im Auftrag der Erbengemeinschaft ein entsprechendes Wertgutachten. 

Teilungsversteigerung durch das Amtsgericht als letzter Ausweg

Wird unter den Miterben keine Einigung über die Verwertung oder einen Immobilienverkauf erzielt, so kommt eine Teilungsversteigerung in Betracht. Jeder Miterbe kann die Erbauseinandersetzung durch Antrag beim Amtsgericht verlangen, um eine Veräußerung von Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten zu erreichen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Die übrigen Miterben können die Durchführung der Erbauseinandersetzung durch Teilungsversteigerung nicht verhindern. Die Miteigentumsgemeinschaft wird damit aufgelöst. 

Möglich ist auch, dass alle Miterben gemeinschaftlich den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Bei der Versteigerung darf jeder Miterbe mitbieten und so die Immobilie selbst erwerben. Beachten Sie jedoch, dass bei Immobilienversteigerungen häufig ein niedrigerer Verkaufserlös erzielt wird als bei einem freihändigen Verkauf.

Verteilung des Versteigerungserlöses

Zweck der Versteigerung ist die Umwandlung von Grundeigentum in einen Geldbetrag, der dann unter den Miterben aufgeteilt werden kann. Nach einem Zuschlag im Versteigerungsverfahren erfolgt die Auszahlung des Erlöses an die Erbengemeinschaft abzüglich Verfahrenskosten und nach Ablösung von Belastungen, die eventuell auf dem Grundstück ruhen. 

Vollmacht der Erbengemeinschaft für den Verkauf nötig

Zwar kann jeder einzelne Miterbe Aktivitäten zur Immobilienvermarktung ergreifen, ohne sich innerhalb der Erbengemeinschaft zuvor abstimmen zu müssen; eine Verfügung über die Immobilie ist jedoch nur durch die gesamte Erbengemeinschaft möglich. Auch darf die Vermarktung nicht die Rechte der übrigen Miterben beeinträchtigen.

Eine Vollmacht der Erbengemeinschaft an einen Miterben oder einen unabhängigen Makler für die Immobilienvermarktung stellt die Weichen für eine einvernehmliche Erbauseinandersetzung. Die Kosten, die bei der Immobilienvermarktung entstehen, tragen alle Miterben anteilig.  

Der von der Erbengemeinschaft bevollmächtigte Miterbe bzw. Makler ist verpflichtet, im Interesse der Erbengemeinschaft zu handeln und alle Miterben über den aktuellen Stand der Immobilienvermarktung zu informieren (§ 2027 BGB).

Die Vollmacht der Erbengemeinschaft zur Immobilienvermarktung kann folgende Aufgaben beinhalten:

  • die Vermietung, die Verpachtung oder den Verkauf der Immobilie
  • die Einholung eines Wertgutachtens zur Ermittlung des aktuellen Marktwertes
  • die Beauftragung eines Immobilienmaklers mit der Suche nach Interessenten
  • andere Vermarktungsaktivitäten wie die Schaltung von Inseraten 

Wenn kein Mitglied Ihrer Erbengemeinschaft Erfahrung mit dem Verkauf von Immobilien hat, sollen Sie einen Makler beauftragen und ihm zudem eine Vollmacht für das weitere Vorgehen erteilen. Dann liegen alle Aktivitäten in kompetenten Händen und Sie haben weniger Stress bei der Erbauseinandersetzung.

Mögliche Komplikationen beim Hausverkauf als Erbengemeinschaft

Bei einem Hausverkauf als Erbengemeinschaft können bestimmte Umstände zu Problemen führen. 

Haus mit Wohnrecht verkaufen: Was gilt es zu beachten?

Ist das Grundstück mit einem grundbuchrechtlich gesicherten Wohnrecht belastet, so liegt der Verkaufspreis je nach Marktlage und Ausgestaltung des Wohnrechts häufig niedriger als bei Grundstücken ohne Wohnrecht. Das Wohnrecht kann dabei auf verschiedene Weise zustande kommen:

  • Wohnrecht nach §§ 1093 ff. BGB
  • Wohnrecht nach § 31 ff. WEG
  • vertragliches oder testamentarisches Wohnrecht 

Erblasser bestellen Wohnrechte beispielsweise, um zu vermeiden, dass der hinterbliebene Ehepartner unter Umständen aus der Wohnung oder dem Haus ausziehen muss. Eben diese Rechte können aber den späteren Verkauf verkomplizieren.

Vermeidung der Pfändung eines Erbanteils

Hat ein Gläubiger eine fällige Forderung gegen einen Miterben und ist er im Besitz eines vollstreckungsfähigen Titels, wie bei einem Vollstreckungsbescheid oder Gerichtsurteil, dann kann der Gläubiger den Miterbenanteil pfänden und die entsprechenden Vermögenswerte verwerten.

Um die damit verbundenen Komplikationen für die Erbengemeinschaft zu vermeiden, darf der Miterbe auf seinen Erbanteil verzichten. Der Anteil geht dann automatisch an den nächstfolgenden Erben, beispielsweise an das Kind des Miterben, der von Pfändung bedroht ist. 

Eine Erbengemeinschaft auflösen

Jeder Erbe kann die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB), wie bereits beschrieben. Ziel der Erbengemeinschaft ist die möglichst schnelle Aufteilung des Nachlasses, doch da die Erben nur gemeinschaftlich über die einzelnen Nachlassgegenstände verfügen können (§ 2040 Abs. 1 BGB), kann dies zu Komplikationen führen. 

Mögliche Verfügungen des Erblassers zur Erbauseinandersetzung

Der Erblasser kann die Erbauseinandersetzung bis zum Eintritt eines Ereignisses oder für eine bestimmte Zeitdauer, höchstens aber für 30 Jahre, untersagen. Sind sich jedoch die Erben einig, so können sie sich über diese Verfügung des Erblassers hinwegsetzen. Der Erblasser darf Anordnungen für die Vorgehensweise beim Auflösen der Erbengemeinschaft treffen, indem er beispielsweise einen Dritten beauftragt, die Aufteilung des Nachlasses nach seinem Ermessen durchzuführen (§ 2048 BGB).

Wie erfolgt die Auflösung der Erbengemeinschaft konkret?

Die Auflösung der Erbengemeinschaft setzt die Begleichung aller Nachlassverbindlichkeiten voraus (§ 2046 BGB), zum Beispiel durch den Verkaufserlös einzelner Nachlassgegenstände. Sie erfordert die Veräußerung nicht teilbarer Gegenstände und erfolgt durch die Verteilung von Verkaufserlösen und teilbaren Nachlassgegenständen auf die Erben entsprechend ihrer jeweiligen Erbquoten (§ 2047 Abs. 1 BGB).

FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf als Erbengemeinschaft

Wie wird ein Haus unter Erben aufgeteilt?

 

Die Aufteilung hängt davon ab, ob der Erblasser testamentarische Anweisungen hinterlassen hat oder die natürliche Erbfolge gilt. Jedes Mitglied der Erbengemeinschaft erhält seinen zugedachten Anteil an der Immobilie. Da sich diese nicht teilen lässt, gibt es die Möglichkeit, Miterben auszuzahlen oder das Objekt zu veräußern, um anschließend den Erlös aufzuteilen. 

Wer wird bei einer Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen?

 

Erben mehrere Personen eine Immobilie, so werden alle Mitglieder der Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen. 

Wer zahlt bei einer Erbengemeinschaft die Grundsteuer?

 

Bei einer Erbengemeinschaft sind alle laufenden Kosten von der Erbengemeinschaft zu begleichen. Dies gilt auch für die Grundsteuer. Die Erbengemeinschaft gilt dabei als Gesamtschuldner. 

Wer entscheidet innerhalb einer Erbengemeinschaft?

 

Bei einer Erbengemeinschaft wird jedem Mitglied eine Erbquote zugewiesen. Sein Stimmrecht innerhalb der Erbengemeinschaft orientiert sich also an seinem Erbteil. Je nach Beschluss müssen entweder alle Mitglieder oder die Mehrheit zustimmen. Befindet sich im Erbnachlass ein Grundstück oder eine Immobilie, kann der Verkauf jedoch nur mit Zustimmung aller Miterben erfolgen.

Wie kann ich meine Miterben auszahlen?

 

Möchte ein Miterbe die Immobilie für sich behalten, so gibt es die Möglichkeit, Miterben auszuzahlen. Im Falle von Geschwistern gilt hier der gesetzliche Pflichtteilsanspruch. Bei anderen Miterben ist deren Einverständnis sowie die Verhandlung über einen angemessenen Betrag für ihren Anteil eine Voraussetzung. 

Wie gefällt Ihnen diese Seite?
/5
Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank