Wohnrecht auf Lebenszeit: Was ist beim Hausverkauf zu beachten?

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit sichert für die begünstigte Person den Verbleib in der Immobilie, mindert jedoch gleichzeitig den Wert des Objekts. Will der Eigentümer sein Haus verkaufen, das mit einem Wohnrecht belastet ist, kommen im Verkaufsprozess zusätzliche Herausforderungen auf ihn zu. In diesem Beitrag zeigen wir, wie der Hausverkauf trotz Wohnrecht auf Lebenszeit gelingen kann und welche Aspekte dabei zu beachten sind. 

Das Wohnrecht ist grundsätzlich vom Wohnungsrecht zu unterscheiden. Häufig werden diese beiden Begriffe synonym verwendet, es gibt aber bedeutende Unterschiede in der Rechtsausübung.

Das Wohnrecht berechtigt die begünstigte Person, eine Immobilie oder bestimmte Räumlichkeiten einer Immobilie neben dem Eigentümer mitzubenutzen. Wohnrechte können befristet oder unbefristet eingeräumt sowie entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden. Wurde ein unbefristetes Wohnrecht vereinbart, dann spricht man allgemein von einem Wohnrecht auf Lebenszeit oder lebenslangem Wohnrecht.

Ein Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB beinhaltet hingegen das Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.

Das lebenslange Wohnrecht wird häufig für nahestehende Verwandte und Angehörige eingeräumt. Folgende typische Anwendungsfälle gibt es:

• Wohnrecht für Eltern
• Wohnrecht für Lebenspartner 
• Wohnrecht für Mieter
• Gleichrangige Wohnrechte für mehrere Personen, zum Beispiel Eheleute

Normalerweise sind es Eltern, die sich ein unentgeltliches, lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen. So können Sie Ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten auf Ihre Kinder übertragen, die Immobilie jedoch weiter selbst nutzen.

Eine vorzeitige Eigentumsübertragung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge reduziert möglicherweise die im Erbfall später fällige Erbschaftsteuer: Die steuerlichen Freibeträge können alle zehn Jahre geltend gemacht werden (§ 13 Abs.1 Nr. 4c ErbStG).

Lebenspartner halten häufig das gegenseitige Wohnrecht fest, um im Todesfall den überlebenden Partner abzusichern. Sie können gleichrangige Wohnrechte erhalten.

Auch beim Wohnrecht für Mieter steht die Absicherung im Vordergrund. Zum Beispiel erhalten Mieter, die Modernisierungsaufwendungen übernehmen, durch ein befristetes oder unbefristetes Wohnrecht eine gewisse Investitionssicherheit.

Ein Wohnrecht kann als persönlich beschränkte Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen oder lediglich zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Berechtigten vertraglich vereinbart werden. Um den Berechtigten abzusichern, ist eine Eintragung im Grundbuch allerdings sehr empfehlenswert. 

Ein Grundbucheintrag führt zu einer stärkeren Rechtsposition des Inhabers des Wohnrechts. Denn so erhält dieser über die vertragliche Vereinbarung mit dem Immobilieneigentümer hinaus eine zusätzliche Absicherung. Ein vertraglich vereinbartes Wohnrecht schützt den Wohnberechtigten nämlich nur im Verhältnis zum Eigentümer, während ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht auch gegenüber Dritten Wirkung entfaltet. Um sich als Wohnberechtigten umfassend abzusichern und spätere Streitigkeiten auszuschließen, sollten Sie Ihr Wohnrecht in einem schriftlichen Vertrag fixieren und im Grundbuch eintragen lassen.

Der Bundesgerichtshof bewertet ein schuldrechtliches Wohnrecht als besondere Form eines Mietvertrags oder eines Leihvertrags – je nachdem, ob das Wohnrecht gegen Entgelt oder unentgeltlich eingeräumt wird (BGH-Urteil VIII ZR 55/97 vom 5.11.1997).

Das Wohnrecht beschränkt sich auf das Nutzungsrecht an einer Immobilie. Das Nießbrauchrecht beinhaltet hingegen zusätzlich das Recht, die Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen sowie Mieterträge aus der Immobilie zu vereinnahmen. Der Nießbrauch gewährt somit im Vergleich zum Wohnrecht umfangreichere Rechte.

Das Dauerwohnrecht bezieht sich auf Eigentumswohnungen. Hier darf der Berechtigte die Wohnung bewohnen oder anderweitig nutzen. Der Inhalt und Umfang des Dauerwohnrechts sind in § 33 WEG detailliert geregelt. Hier ist auch die Regelung enthalten, dass das Dauerwohnrecht veräußerlich sowie vererblich ist, was die großen Vorteile des Dauerwohnrechts gegenüber dem lebenslangen Wohnrecht sind. Darüber hinaus kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenutzen, soweit nichts anderes vereinbart ist. 

Für Wohnrecht und Nießbrauch gilt: Häufig sind die Freibeträge bei Schenkungen je nach Verwandtschaftsgrad so hoch, dass tatsächlich keine Schenkungsteuer anfällt. 

Freibeträge bei Schenkung und Erbschaft

Bei einem Wohnrecht ist der Wohnberechtigte üblicherweise von der Pflicht der Mietzahlung entbunden. Die eingesparte Miete bzw. der Wert des Wohnrechts ist jedoch steuerpflichtig. Hier gilt § 14 BewG entsprechend.

Bei einem Nießbrauch sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ebenfalls steuerpflichtig: Räumt der Eigentümer einem Dritten einen Nießbrauch ein (Zuwendungsnießbrauch), so muss der Nießbrauchberechtigte künftige Miet- oder Pachteinnahmen versteuern.

Außerdem unterliegt der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs der Schenkungsteuer. Wird das Eigentum am Grundstück übertragen und erhält der bisherige Eigentümer das Nießbrauchrecht (Vorbehaltsnießbrauch), so muss dieser trotz des Eigentumswechsels die Versteuerung vornehmen. 

Der Schenker, also der bisherige Eigentümer, kann von ihm übernommene Gebäudeaufwendungen als Werbungskosten geltend machen. Der neue Eigentümer unterliegt hinsichtlich der Vermögenszuwendung zwar der Schenkungsteuer, darf jedoch seit dem Jahr 2009 den Nießbrauchwert von der Steuer abziehen.

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kann grundsätzlich nur mit Zustimmung des Berechtigten aufgehoben werden. Die Löschung eines Wohnrechts im Grundbuch oder einer Aufhebung eines vertraglich vereinbarten Wohnrechts wird der Berechtigte gewöhnlich nur gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrags zustimmen. Dabei muss der Abfindungsbetrag mindestens dem Wohnungsmietwert entsprechen, der sich unter Berücksichtigung der voraussichtlich verbleibenden Dauer des Wohnungsrechts ergibt.

Wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet ist und der Hauseigentümer die Darlehen nicht mehr bedienen kann, so ist das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht gefährdet. Da die kreditgebenden Banken für ihre Sicherheiten meist eine vordere Rangstelle im Grundbuch haben, bekommen Wohnrechte häufig einen schlechteren Rang. Weil die vorne stehenden Eintragungen vor den hinteren bedient werden, kommt deshalb die Bank zuerst zum Zuge – auch auf Kosten des Berechtigten. Deshalb führt eine Zwangsversteigerung regelmäßig zum Erlöschen des Wohnrechts.

Der Inhaber des Rechts erhält zwar im Zuge der Zwangsversteigerung einen Geldbetrag als Ausgleich für das verloren gehende Wohnrecht; dieser liegt aber für gewöhnlich unterhalb des Verkehrswertes der Immobilie. Deshalb sollten Sie eine Zwangsversteigerung lieber vermeiden.

Nur wenn das Wohnrecht im Rang vor einem Gläubigerrecht im Grundbuch eingetragen wurde, ist der Wohnungsrechtsberechtigte vor einer Zwangsversteigerung sicher. Um die Nachteile einer Zwangsversteigerung zu umgehen, kann sich der Berechtigte bei Eintragung des Wohnrechts ergänzend das Recht auf Rückübertragung des Eigentums für den Fall sichern, dass der Eigentümer seinen Darlehensverpflichtungen wegen Überschuldung nicht mehr nachkommen kann. 

• Befristetes Wohnrecht: Das befristete Wohnrecht erlischt mit Ablauf der Befristung. 
• Unbefristetes Wohnrecht: Das unbefristete Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten. 
• Zwangsversteigerung: Bei einer Zwangsversteigerung kann ein Wohnrecht erlöschen, wenn die Besicherung zugunsten der Bank einen höheren Rang im Grundbuch einnimmt.

Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, ein Wohnrecht rückgängig zu machen. Das kann passieren, wenn beispielsweise ein beschenktes Kind vor den Eltern stirbt. Verarmt der Schenkende oder erweist sich der Beschenkte als grob undankbar, gibt es ebenfalls die Möglichkeit, ein Wohnrecht rückgängig zu machen. Die Rückabwicklung des Wohnrechts muss dann jedoch innerhalb von zehn Jahren erfolgen. 

Ist eine Immobilie mit einem Wohnrecht belastet, gestaltet es sich deutlich komplizierter, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten. Nicht nur die potenzielle Zielgruppe ist kleiner als beim Verkauf einer unbelasteten Immobilie. Außerdem müssen Verkäufer bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf mit Wohnrecht mit einem deutlich geringeren Verkaufspreis rechnen. Im Folgenden gehen wir näher auf wichtige Aspekte bei einem Immobilienverkauf mit Wohnrecht ein.

Möchten Sie ein Haus verkaufen, ist dies grundsätzlich auch bei einem bestehenden Wohnrecht möglich. Eine Zustimmung des Berechtigten zum Immobilienverkauf ist nicht erforderlich. Allerdings hat ein Hausverkauf auch keinen Einfluss auf das lebenslange Wohnrecht: Der neue Eigentümer kann keine Änderungen an einem bestehenden Wohnrecht vornehmen. 

Immobilienkäufer wollen üblicherweise frei über die erworbene Immobilie verfügen – das ist jedoch bei einem bestehenden Wohnrecht nur eingeschränkt möglich. Daher ist die Nachfrage nach Immobilien geringer, wenn sie mit einem Wohnrecht belastet sind. Der Immobilienwert sowie der am Immobilienmarkt erzielbare Verkaufserlös reduziert sich zudem um die fiktive Miete, die dem neuen Eigentümer durch das bestehende unentgeltliche Wohnrecht entgeht.

Bei der Berechnung des Wohnrechtwertes wird die voraussichtliche Lebenserwartung des Berechtigten berücksichtigt, um die mutmaßliche Dauer des Wohnrechts zu schätzen. Grundlage dafür sind die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.

Die fiktive Jahresmiete wird gemäß § 13 BewG mit 5,5 Prozent abgezinst, um den Barwert des Wohnrechts zum aktuellen Zeitpunkt zu ermitteln. Den daraus berechneten sogenannten Kapitalisierungsfaktor oder Rentenbarfaktor finden Sie in den Tabellen des Bundesministeriums der Finanzen im Bundessteuerblatt. 

Nehmen wir an, der anhand der fiktiven Miete berechnete jährliche Wohnwert einer Immobilie beträgt 10.000 Euro und der Wohnberechtigte ist derzeit 60 Jahre alt. Ein 60-jähriger Mann hat nach den für das Jahr 2022 geltenden amtlichen Tabellen eine durchschnittliche Lebenserwartung von noch 21,75 Jahren.

Bei einem Kapitalisierungszinssatz von 5,5 Prozent ergibt sich daraus ein Kapitalisierungsfaktor von 12,852. Wird nun der Jahreswohnwert von 10.000 Euro mit diesem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, so ergibt sich ein aktueller Kapitalwert des Wohnrechts von 128.520 Euro (Stand: 2022).

Mit einem Wohnrecht gehen verschiedene Rechte und Pflichten einher. Der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts darf beispielsweise eine Immobilie oder einen Immobilienteil selbst bewohnen. Bei einem Wohnrecht handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die den Berechtigten nur zur Nutzung des Grundstückes in genau festgelegter Weise berechtigt. So dürfen Sie als Berechtigter die Wohnung beispielsweise nicht vermieten oder Ihr Wohnrecht an Dritte weitergeben.

Übersicht über Rechte und Pflichten bei einem Wohnrecht:

Ganz gleich, auf welche Weise ein Wohnrecht eingeräumt wird: Vorab sollten alle Eventualitäten sorgfältig besprochen werden. Je präziser der Inhalt und der Umfang eines Wohnrechts definiert wird, desto besser für alle Beteiligten.

Für eine Eigentumsübertragung ist ohnehin die Einschaltung eines Notars erforderlich. Zu diesem Anlass sollten Sie sich umfassend zu den Auswirkungen eines lebenslangen Wohnrechts oder Nießbrauchrechts beraten lassen, damit das eingeräumte Wohnrecht den Vorstellungen aller Beteiligten in optimaler Weise entspricht.

Um Sicherheit für alle Beteiligten zu schaffen, sollte ein schriftlicher Vertrag den Umfang des Wohnrechts bzw. Nießbrauchs sowie die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien festhalten. Für größtmögliche Sicherheit der Wohnberechtigten sorgt, wie bereits erwähnt, eine Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch.

Ein Nießbrauchrecht ist gegenüber einem Wohnrecht vorzuziehen, wenn der Begünstigte das Wohnrecht nicht selbst ausüben kann, etwa aufgrund von Krankheit, Alter oder Pflegebedürftigkeit. Auch wenn der Begünstigte laufende Einnahmen benötigt, beispielsweise zur Abdeckung von Pflegekosten, ist das Nießbrauchrecht vorteilhaft. Ihr Notar wird Sie diesbezüglich zur individuell besten Lösung beraten.

Als Alternative zu einem Nießbrauchrecht kommt die Übertragung des Immobilieneigentums an einem Grundstück gegen ein Wohnrecht auf Lebenszeit zuzüglich einer lebenslangen Monatsrente, also einer Leibrente, in Betracht. Diese Kombination kann im Vergleich zu einem reinen Nießbrauchrecht die Einnahmesicherheit für den Wohnberechtigten erhöhen.